对话樊红雷：聚焦精细化管理 雅居乐房管剑指万亿代建蓝海

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京信

随着房地产行业逐渐进入白银时代，房企开始多元化的发展道路，以品牌和管理产出为重点的轻资产建设业务逐渐成为许多房企新的细分市场的新蓝海，许多企业希望成为新的利润增长点。

在过去的七年里，中国的累计建筑面积只有1亿平方米。据一些报道，估计到2030年，房地产代理建设预计将占据房地产行业10%以上的市场份额，达到万亿美元的市场规模。

“华南五虎”之一的雅居乐于2018年4月成立了房屋管理集团，并正式进入代理建筑行业。近日，凤凰地产专访了敏捷房管集团总裁范，揭开敏捷房管的神秘面纱，深入探讨了代建制行业的发展前景、敏捷房管的成立契机、自身优势以及未来发展策略。

据报道，敏捷房屋管理公司成立时的营业收入约为1.56亿元，净利润约为9600万元。2019年，相关指标大幅增加。从项目扩展的角度来看，敏捷房屋管理在全国各地有15个项目，价值约600亿元。

在范看来，代建制的逻辑不是不断追求高周转率，而是争取规模而不是管理。通过做好精细化管理，项目将“管理好、销售好”，与合作伙伴形成博弈条件，提高企业盈利能力。即使规模不是很大，由于其强大的盈利能力，空的未来想象，尤其是在资本市场，仍然值得期待

敏捷住宅管理集团总裁范

剑指的是行业的前沿

12月27日，敏捷所属的工业集团——敏捷建设集团正式更名为崖城科创集团，并宣布进行品牌升级，成为以人居科技和工程总承包为重点的多元化发展的大型综合性集团。

事实上，“多样性”已经成为敏捷音乐的同义词。

除了专注于房地产，敏捷在最近几年一直在探索多元化的业务，寻找新的利润增长点。2015年，Agile参与了多元化发展，并成立了优雅生活和环保团体。在接下来的两年里，教育集团和建筑集团(亚城科创集团)相继成立。截至2018年，先后成立了房管集团、业务管理集团和资本集团。到目前为止，雅居乐已经形成了房地产、高雅生活、环保、卓雅教育、雅成科创、房管、资本投资和企业管理八大产业集团的并行运作模式。

与通过并购迅速扩张的雅生活和敏捷环保不同，敏捷走的是一条轻资产路线。

在范看来，进入代建制行业是敏捷开发基于代建制行业前景和自身发展的主动选择。“首先，集团本身需要多元化发展。其次，随着市场的重新洗牌，一些中小或中低层的住宅企业有必要委托品牌住宅企业进行项目开发和管理，他们也认可敏捷的品牌和管理能力。代理建筑业正在欢迎蓝色海洋的发展。据研究机构称，未来10年中国房地产市场规模将超过10万亿元，占房地产市场的10%以上。”

范洪磊透露，敏捷控股董事长兼总裁陈卓林对敏捷房管集团寄予厚望，并设定了三个目标。“首先，在三到五年内，我们将在代理建设管理方面做好扎实的工作，并期望品牌影响力走在行业的前列；第二，在五年计划中，年收入增长率高于行业平均水平，形成良性规模增长；三是实现与敏捷内部生活、雅成科技、卓雅教育和商业集团的协调发展。”

事实上，在整个采访过程中，范也多次强调，敏捷的房屋管理目标是站在行业声誉的前列。虽然它有望在规模上走在前列，但更重要的是建立口碑。“因为口碑在未来肯定是‘有利可图’的，所以口碑是第一位的，其次才是企业的规模和利润。”

不要为规模而战，要为管理而战

在敏捷之前，有像绿城、施琅、滨江和建业这样的“先驱者”。作为后来者，在将蓝色海洋建设成红色海洋之前，敏捷房管集团打造自身优势、培育核心竞争力非常重要。

与市场上大多数企业不同，敏捷房屋管理是一个真正的轻资产建筑集团。“自成立以来，Agile的代理建筑业务一直是一个完全独立于房地产业务的完全轻资产代理建筑集团。目前，全国有两家或三家住房企业，其中大多数都与房地产业有交集。”独立运营模式可能成为敏捷住宅管理发展的优势之一。

据统计，目前中国50强房企都参与了代理建筑行业，竞争越来越激烈。虽然处于“初创期”，但敏捷住宅管理已经意识到如何成为一个有影响力的龙头企业。

"管理能力将成为敏捷住宅管理的竞争力."范分析道，“这个项目的成功率非常重要。通过专业的规划设计、施工管理、成本控制、营销管理、财务运作等服务，项目将会像自己的项目一样成功，并会有声誉。这里有现金流和利润。”

在范看来，代建制的逻辑不是不断追求高周转率，而是通过精细化管理，使项目质量和改进更高，品牌溢价更强，现金流成本更低，从而与合作伙伴形成博弈条件，提高盈利能力。

“建筑业不是为了规模而战，而是为了管理。代理建筑企业的规模不可能是无限的，无限的会议会带来管理和品牌问题。今后，行业龙头企业的年销售额应在300亿元左右。”范表示，虽然规模不是很大，但由于其盈利能力较强，未来的表现，尤其是在资本市场上仍然值得期待。

从专业角度来看，代建制的行业体系与房地产行业体系基本相同，但最大的区别在于代建制承担着两个角色。“我们过去在房地产行业是甲方，但在建筑业，我们既是甲方也是乙方。当我们出口资金时，我们也是甲方，但当我们服务时，我们也是乙方。因此，这种角色转换考验着我们的团队。沟通能力、对合同精神的理解以及平衡合作伙伴的需求和我们的管理差异非常重要，也是最大的挑战。”

范介绍说，代表施工的员工面临着两个老板，一个是敏捷，另一个是合作伙伴。如何在两者之间平衡思想和利益，不仅需要专业水平，还需要更高的情商。

不要停留在商业代理建设上

目前，敏捷房管在中国有15个建设项目，价值约600亿元，分布在华南、华东、西南和华北四大区域。从城市布局来看，敏捷房管集团项目大多分布在三四线城市，有些项目甚至下沉到县城，如浙江省丽水市青田县和安徽省滁州市全椒县。

敏捷住房管理集团与城市群进行商业布局

事实上，三四线城市也将是敏捷房管集团商业代理建设项目的重点布局区域。范洪磊介绍说，四线城市未完成的城市化进程为空带来了发展机遇和商业代理建设的空间。

然而，受房地产行业监管的影响，近年来三四线市场的不稳定也给房企的发展带来了一定的不确定性。范对此持有不同看法。在他看来，四线城市的成交量在下降，但价格不一定在下降。四线城市有一些市场机会，但不能盲目。毕竟，目前，市里正在实施。总的来说，主要是选择一个房地产市场健康的城市。

浙江青田项目效果图

然而，在土地竞争激烈、供需不平衡的一、二线城市，商业代理建设的机会很少，而敏捷主要选择城市更新项目、政府代理建设项目和资金代理建设项目。

根据敏捷房管的最初想法，商业代理建设占70%，政府代理建设占10%-15%，其余为资本代理建设。政府建设是指与政府部门或国有企业合作建设的建筑业务，包括保障性住房和人才住房。基本建设是指接受金融机构的委托进行房地产开发和管理。范洪磊表示:“许多信托、基金和资产公司都有高质量的‘不良资产’，但它们没有房地产开发团队，无法实现增值。他会要求我们合作，而不是简单地出售资产。我们将对它们进行管理和品牌化，并将这些资产转化为优质、现金流和盈利项目。”

2020年，敏捷房屋管理进入了第三个年头。“这是公司发展的关键一年。”范透露，“2020年，公司有望再扩大12-15个项目。目前已有6-7个项目在进行中，主要在Xi、南京、无锡、成都等地。此外，安徽还有一些政府建设项目正在对接一些细节。"

从目前来看，敏捷的多样化已经取得了突出的成果。雅人寿集团于2018年在香港证券交易所主板上市，而雅居乐环保集团也有望在未来一两年分拆上市。

范透露，敏捷房管集团在成立之初就按照上市公司的要求规范了公司治理，希望在做大做强后上市，但具体时间要看内外部机会，“不适合上市”。

(编辑李波)