全年权益销售达5522亿元 碧桂园稳步迈进2020年

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京信

"大海的横流显示了英雄的真实性格。"2019年，在政策和市场的双重作用下，中国房地产行业的竞争日趋激烈，前十名的排名出人意料地发生了变化，只有领先地位依然稳定。根据碧桂园集团于2020年1月6日发布的2019年1-12月销售业绩公告，2019年碧桂园股权销售额在2018年5018.8亿元的基础上再创新高，达到5522亿元，稳步增长10.03%。

在交易额和总销售额两个排行榜上，碧桂园仍然保持着不可动摇的领先地位，继续保持行业第一。

研究表明，城市政策已经进入不同城市寻求不同政策组合的发展阶段，城市间房地产市场的发展阶段明显分化。2019年，良好交易主要集中在长三角和珠三角一线、二线和三个经济实力较强的四线城市。然而，碧桂园多年来致力于稳定合理的城市布局，在2018年和2019年已经基本完成，与市场热点高度一致，为2019年的突破奠定了坚实的基础。

高盛(Goldman Sachs)在一份研究报告中称，碧桂园已成为真正的“国家”房地产开发商，但其价值尚未得到市场的广泛认可。高盛预测，中国前100个城市之外将会有三到四万亿的房地产销售市场，这将给碧桂园带来更多的增长。此外，政府推动当地城市化和农村土地改革将是一个长期的过程，这也有利于碧桂园的发展。

股权销售金额达到新高

与2016年和2017年行业规模的大幅增长不同，2018年以来，房地产行业从高速增长向稳定增长过渡。2019年，在中央政府“稳定土地价格、住房价格和预期”的明确目标下，与前两年相比，该行业的总体增长率明显放缓。

为了适应市场的调整，防范市场风险的影响，住宅企业的整体战略仍然注重稳定性。作为行业的龙头企业，碧桂园率先实现了从高速扩张到2019年稳定健康增长的高品质发展战略。

据统计，2019年下半年，碧桂园准备出售权益4820亿元。随着新项目陆续进入市场，销售节奏有序推进，公司保持了月度销售稳定持续增长的良好势头。7月至11月的销售额分别为425.7亿元、468.3亿元、515.8亿元、567.6亿元和601.5亿元。仅前11个月，碧桂园累计股权合同销售额就达到5398.4亿元，同比增长10.2%，超过2018年的5018.8亿元。

据了解，截至2019年年中，碧桂园已在mainland China 31个省、自治区、直辖市的1235个县市接收了2000多个项目，是业内分布最广的住宅企业。丰富的销售资源、全国性的业务布局和高效的执行，使碧桂园能够及时抓住市场轮换带来的机遇，在严峻的市场环境和高达5000亿元的销售基础上实现新的突破。

事实上，自2017年以来，碧桂园已经连续三年位居行业销售第一，这充分体现了公司稳健稳健的强大战略决心和发展实力。

在克里看来，行业长期稳定发展的市场环境已经变得明朗。展望2020年，在“房无投机”的主旋律下，产业政策调控难以大幅放松，中国房地产业仍将面临挑战。考验在于，进入下半年房地产市场后，房地产企业不再盲目追求规模扩张，发展重心逐渐从“增量”转向“质量提升”，企业整体目标增长率也将放缓。未来，市场竞争将归结于城市布局、品牌效应、产品质量、管理效率等因素，这也将决定住宅企业的可持续发展。随着行业增长放缓，房地产市场新一轮洗牌将加速，企业内部分化格局将继续。

具有突出资源禀赋优势的龙头企业仍将是行业差异化的受益者。海通证券认为，未来五年，中国城市新增住房年均需求将保持在12.3亿平方米左右。考虑到居民购买力的提高带来的房价上涨能力和高端改善，龙头企业面临的市场空空间在总销售额上仍相当可观。碧桂园以三、四线为重点，整合一、二线，战略布局清晰，土地储备对应的市场价值足以支撑公司未来四年的发展。合作伙伴机制和人才储备战略为公司的快速发展奠定了制度基础。

城市布局进一步优化后劲十足

随着“按市决策”政策的深化，区域监管的风险体系也相应上升，粗放式均衡布局成为龙头房地产企业平稳循环、保证业绩增长的一块垫脚石。据了解，碧桂园项目已遍布内地31个省(市、自治区)的200多个地级市。如此广泛的布局几乎可以抵御所有的区域监管风险。值得一提的是，在粗放型布局中，公司重点关注粤港澳大湾区、长三角等产业和国家政策人口集中的城市群。

根据碧桂园的中期报告数据，截至2019年6月底，公司的股权可销售资源总额为2.78万亿元，其中75%位于中国五大城市群(长三角/江苏、浙江、上海和安徽、广东省、环渤海/北京、天津、辽宁、金鲁门、长江中游/湖南、湖北、四川和重庆)，98%位于常住人口超过50万的地区。 项目总数为2381个，其中广东498个，长江三角洲(江苏、上海、浙江、安徽)645个，占总数的一半。 就粤港澳大湾区而言，碧桂园在这一地区的土地储备可与广东省大力发展的中型住宅企业相媲美。2019年中期，权益的市场价值为3467亿元，权益的潜在市场价值为5519亿元，接近9000亿元，发展巨大。

韩毅智库认为，2019年初发布的《粤港澳大湾区发展规划纲要》和《长三角区域一体化发展国家战略》明确指出，城市化趋势不可逆转，城市化发展已转向城市群，依托高速铁路、高速公路、城市轨道交通等。，缩短城市和郊区之间的time/きだよ/distance。在这样的背景下，着眼于这两个城市群布局的企业从长远来看将会受益更多。

从销售数据来看，这两个排名前三的四线城市也显示出巨大的潜力。2019年前10个月，碧桂园股权合同销售排名前10位的城市是郑州、佛山、苏州、广州、惠州、东莞、贵阳、镇江、清远和昆明，其中大部分位于粤港澳大湾区和长三角地区。在头10个月里，只有这10个城市占了公司股票销售额的22.8%。

因此，高盛将强调，碧桂园的大面积布局的价值尚未得到市场的广泛认可。高盛(Goldman Sachs)表示，碧桂园一直在优化地理分布，充分利用中国正在进行的城市化进程，使目前适销对路的资源分布符合人口迁移的趋势，为公司长期赢得全国市场奠定了坚实的基础。

中银国际也认为外界低估了三四线城市的发展潜力，因为最新统计显示，二线城市的供需形势相当健康，销售单价增速仍居各城市之首。自1998年以来，在低线城市建造的商品房仅覆盖40%的人口，而在高线城市，这一比例为60%。尽管每年有200多万人从低线城市迁移到高线城市，但低线城市的人口实际上正在增长。

据分析人士称，在城市化的浪潮下，碧桂园已经展示了其享受不断变化的市场的能力，关注核心城市群和高能源城市的均衡布局将继续为公司的持续健康发展保驾护航。

除了国家布局的不断优化，精干高效的组织结构也为碧桂园不断突破增长极限提供了必要的制度保障。在12月2日的碧桂园集团管理会议上，碧桂园集团总裁莫斌表示，在过去的一年里，公司在整个周期内不断提高综合竞争力，改变管理体制，优化组织结构，逐步强化三级管控体系，总部精干高效，区域更强更优，项目占11%。这些措施有效提高了碧桂园对周期和市场调整的适应性，激活了企业可持续发展的内生动力。

(编辑李波)