北京二手房现止跌“翘尾”迹象 卖房者降价少了部分买房者考虑出手

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本报记者王立新见习记者郭玉川

元旦刚过，李小姐开始有点担心了。她经常去中介商店。最近，她听到的“降价”越来越少，她“等待”的心态开始动摇。买房的想法越来越强烈了。

根据壳牌研究院的数据，2019年12月，北京二手房业主的挂牌价格上涨了1.8个百分点，达到11.8%。虽然降职行为仍是主流，但已经有所下降。这与李女士的感受是一致的，也与《证券日报》经过走访调查所获得的信息是一致的。

一个多月前，《证券日报》的一名记者走访调查发现，北京二环路的一些二手房业主几乎没有买家，甚至降价30万元。但是现在，价格下降不再明显，空的议价价格已经缩小。虽然买家还没有进行大规模的购买，但他们的购买意愿已经开始有点积极。

在北京西城区广安门的一家连锁店，一名来自《证券日报》的记者发现，该店的销售人员比之前少了很多。一位中介经纪人告诉记者，一些买家最近选择了出售。自2019年下半年以来，北京二手房市场终于有了些许回暖。

“北京的二手房市场确实显示出房价下跌的迹象，但这只是短期的复苏。”壳牌研究院首席市场分析师徐小乐在接受《证券日报》采访时表示，房价下跌背后有两个主要原因。首先，2019年4月至10月，市场持续降温，年末市场成交量增幅较低。维修性能；第二，根据数据和调查，客户在年底有相对充足的资金，所以他们进入市场的热情有所提高。这一表现与前几年类似，也就是说，每年年底“引以为豪”是正常的状态，2019年不是特例。

二手市场现在正在短暂复苏

回顾调控前夕，“卖方出价728万元，买方在晚上7: 00至11: 00议价，售出745万元”的现实已不复存在。在过去的一年里，买卖双方的立场已经互换。卖家的感觉是从“一夜之间涨价20万元”到“卖得不好”；买家的感觉是从“永远上涨”到“再次等待”，现在他们可以考虑进入市场。

“年底了，大家都跑到外面去了。现在房价已经到了非常低的位置。一些房主对市场价格上涨感到绝望，愿意在假期前出手。买家也愿意逢低买入，因此交易量有所增加。”房地产销售小张向《证券日报》记者介绍。

上周，她终于在两个月内下了第一份订单，并在年中开始干预。仍然有几个这样的订单，几乎已经解决。

“不能说二手房市场已经完全复苏。只能说，2019年下半年市场冷得太快，这让很多买家心理上持观望态度，但大部分市区都是学区。孩子们等不及了，所以他们已经僵持了几个月，买家的热情也开始增加。目前的交易量仍然很低，但比前几个月好得多。”小张介绍说，他的购房者主要是为孩子上学购买学区，很多人在2019年决定买房，但由于房价下跌，他们推迟了购买。

《证券日报》记者随后走访了程楠区人口密集的杨桥地区。这个地区有很多连锁房地产销售员，而记者想了解二手房市场的愿望也相对平淡。据该销售人员称，周边地区的价格基本上停止下跌，但价格也跌至过去两年的最低点。

相比之下，在几公里外的马家铺地区，在我爱我家的商店里，销售人员热情地推荐了周围的二手房和亦庄等地的房子，并告诉记者，周围地区的房价已经出现了见底的迹象，交易量也明显增加，房东有很强的卖房意愿。

“作为二手房，房子的产权、建筑的立面、社区环境等。，对其价格有着深刻的影响。马家堡有许多高质量的社区，所以价格没有下降很多。目前，房价相对稳定，一些好的房子出来后就被买家预定了。”据该销售人员称，在北京限购和升级之后，市场显然表现不佳。谁在销售人员手中拥有更多的客户，谁的营业额就更高，但住房不是一个大问题。

卖方提价的意愿增加了

“与调控前房价一路上涨不同，调控后平均交易价格随着交易量的波动略有上升和下降，2019年全年平均价格与2018年持平。2019年12月，北京二手房平均成交价为5.9万元/平方米，比当月历史最高价低12%。”贝克研究所在一份报告中称，到2019年底，北京的房价将不再是“内地第一”。在这项规定出台之前，北京购房者平均需要40天才能买到房子。监管实施后，交易周期持续延长至三个多月，客户快速周转率也从64%下降至36%。

上述研究报告还显示，截至2019年底，北京链家库存房屋的去库存期达到18.5个月，业主出售房屋的平均时间接近4个月。为了出售业主持有的物业，报价应根据反馈降低几倍。2019年，北京链家最后一次挂牌出售的房产均价为519万元/套，而出售的房产均价为500万元/套，这意味着业主从洽谈到交易仍需降价近20万元。

然而，市场低迷已经持续了很长一段时间，并在年底出现了“跳尾”市场。对于北京二手房市场的现状，《证券报》记者通过调查获得的信息可以窥见一二。

我喜欢我在马家铺的商店，记者遇到了一位前来洽谈交易的买家。经过一番交谈，对方表示，作为一个改善了的住房，他并不急于买房，所以他在观察整个2019年的市场趋势。

“我认为，2019年底股市将明显下跌，我不确定2020年股市是否会回升。”既然价格已跌至预期水平，那么事情将在数年前解决。”这位买家显然对买房很有信心。

同样的情况也发生在北京周边地区。在大兴黄村镇的连锁店，至少有三名顾客正在与房地产销售进行谈判。据销售人员介绍，与去年相比，2019年的这个冬天特别冷。幸运的是，最近房价下跌的趋势有所缓解，购房意愿也有所提高，但比去年差得多。前几年，门店的营业额至少超过十个订单，但现在只有五六个订单，而且大部分买家都是已经等了几个月甚至半年多的老客户。

“业主的期望值有所提高，业主调价的涨幅也从10%提高到了12%，但整体市场人气依然疲软，交易周期仍在延长。”徐小乐告诉《证券日报》记者。

这名销售人员说:“每个人都普遍认为2020年不会再有下跌。即使因为有太多的上涨预期，买家也很宽松。未来二手房买卖的工作会更糟，成交量可能会有所变化。不算大，但一笔交易可能要穿半年。”

据壳牌研究院表示，2020年已经到来，北京二手房市场已经进入调控后的第四个年头，政策不会大幅度放松，市场供求矛盾将大大缓解，市场预期将保持稳定，北京二手房市场将继续稳定在较低水平。预计2020年二手房交易量将稳定在15万套左右，价格波动在5%以内。

(编辑乔传川)