提质控速富力集团进入高质量增长阶段

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2019年最后一个月，R&F集团(R&F地产股票代码:02777.hk，统称为集团及其子公司)出售了178.5亿元人民币的股权，比上个月增长30%。年销售额达到1382亿元，同比增长5%。其中，一、二线城市贡献超过60%，增长质量明显偏高。

2019年，调控政策继续实施，提高质量控制速度成为更多企业的需求。包括R&F集团在内的一些房地产企业将全面销售转化为股权销售，以真实反映企业的经营和投资能力。此外，R&F集团在城市更新、酒店自持物业等领域的布局上处于领先地位，寻求更广阔、更优质的发展道路。

一线和二线城市贡献超过60%

根据R&F集团1月2日发布的简报，12月份的月股权销售收入约为人民币178.5亿元，销售面积约为133.96万平方米。与上月相比，销售收入和销售面积分别增长了30%和5%。与去年同期相比，销售收入和销售面积分别增长了4%和7%。

纵观2019年全年，R&F集团的股权销售总收入约为1382亿元人民币，销售面积约为1254.76万平方米，同比分别增长5%和23%。公司合资项目股权部分的销售收入约为人民币123.1亿元，销售面积约为91.39万平方米；海外项目销售收入约25.2亿元人民币，销售面积约13.06万平方米。

目前，除R&F集团外，碧桂园、华润、阳光城、凯撒等多家房地产企业也选择了披露其股权表现。这表明企业管理层更加注重业绩的高质量增长。

对此，凯瑞解释说，近年来，随着政策不断调控、企业规模增长缓慢、质量控制水平迅速提高、领先房企追求高质量增长的发展趋势，房企盲目追求全规模销售规模的时代已经过去。在当前项目合作增加的基础上，销售交易口径和权益口径更能反映企业自身的营销、运营和投资能力。

事实上，R&F集团2019年的销售业绩处处显示出高质量增长的痕迹。

据R&F地产董事长助理陈志豪先生介绍，12月份R&F集团月销售额大幅增长，同比增长30%，达到178.5亿元。2019年，集团年股权销售额约为人民币1382亿元，全年销售项目超过205个，其中一、二线城市贡献超过60%，推动销售业绩。

根据R&F集团的销售情况，广东省、浙江省、江苏省等省对年度业绩的贡献超过100亿元。特别是R&F地产继续深化在广东省的股权销售，达到155亿元。京、沪、津等重点城市也是R&F集团的主要销售区域。

城市更新有助于高质量的发展

城市更新项目是R&F集团的一项先进业务。目前，R&F已签约60多个合作城市，计划总建筑面积超过6000万平方米。就价值而言，一线和二线城市占95%，大湾区占70%。

许多城市更新项目为R&F集团的土地储备做出了巨大贡献，有效降低了土地成本。在R&F召开的中期业绩会议上，R&F地产董事长助理陈志豪先生表示，就城市更新项目而言，公司近期可改造的土地规模超过1000万平方米，预计销售价值可达2000亿元。

近两年来，R&F集团的高质量发展不仅体现在房地产开发上。经过20年的发展，R&F集团已经成为一个以房地产开发为主业，在酒店开发、商业运营、物业服务和设计建设等领域多元化发展的综合性集团。

截至2019年6月底，R&F集团有90家豪华酒店在运营，由知名酒店管理集团管理。连同42家在建和规划中的酒店，R&F有132家酒店，被称为“世界上最大的豪华酒店业主。”此前，摩根大通(JP Morgan Chase)报道称，R&F地产的酒店资产已达到350亿至400亿元人民币。

众所周知，酒店是高质量的经营性贷款资产。通过安排酒店业务，可以成为R&F集团经营性贷款的融资主体，帮助R&F集团拓宽融资渠道，进一步提升资产证券化业务的档次和多元化。

利润增长推动股价上涨

值得一提的是，2019年，R&F地产成功配售h股，为其后续的高质量增长提供了保障。

2019年12月19日，R&F地产在收盘后正式推出配售，这是自2006年以来首次增发h股。配售最终以询价区间上限成功定价，每股13.68港元，配售2.73亿股。此次配售得到了CICC、高盛、摩根士丹利等国际银行的充分认可和支持，获得了约6倍的认购倍数，这也充分反映了机构投资者对其未来股价的信心。

据悉，R&F地产通过此次配售降低了对债务融资的依赖，补充了股本，优化了集团资本结构。

包括瑞银和花旗在内的所有人都表示，此次配售将提高集团的流动性，并有助于降低负债率。其中，摩根大通(JP Morgan Chase)认为，R&F的配售已经消除了对股价的主要压力，并重申将给予R&F 19港元(2020年12月)的增持评级。

据摩根大通(JPMorgan Chase)称，R&F地产目前在港配股规模不大，只有37亿港元，因此不会影响R&F的基本面。考虑到金融风险将在2018年底达到峰值，R&F地产已进入信贷宽松期。此外，R&F地产正进入资产回报期，该期资产丰富，预计将持续3至4年。

此外，摩根大通(JP Morgan Chase)表示，R&F的合同销售增长正变得正常，而目前的销售规模确保R&F地产进入行业前沿；更多的城市更新项目将土地和土地储备转移；酒店资产可能会变得更加成熟，并达到处置状态。考虑到历史股息记录，股票可能会重新估值。

与此同时，摩根大通(JP Morgan Chase)认为，根据过去丰厚的派息记录，R&F股票将回到这样一个周期，而2019年至2020年的强劲利润增长将是关键的催化剂。由于销售透支可能会减弱，整体利润率得到很好的保证，从而保证收入的逐步释放。

(cis)