负债率融资成本双升 有千亿目标的融信发不足工资？

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负债率和融资成本双升！荣鑫已经实现了1000亿元的目标，却无法支付全额工资

资料来源:王采宣武门

微博截图

昨日，一名涉嫌荣鑫员工的微博账号发布消息称，去年荣鑫中国普通员工只拿到了70%的工资，而超过30%的绩效工资不见了。荣鑫中国刚刚实现了150%的业绩增长，并在2018年达到了1200亿元的销售目标，忍不住哭了。

实现了目标，但未能获得绩效？这让人怀疑荣鑫是否真的完成了1200亿元。还是仅仅是这本书完成了...

如果你走得太远，你会拉鸡蛋——“让子弹飞”

作为福建房地产企业的新代表，荣鑫中国于2016年在证券交易所上市，目前已呈现给投资者快速增长的态势。

据披露，2018年全年，荣信中国签约销售总额约为1218.84亿元，同比增长142.63%；2017年，合同销售额达到502亿元，同比增长约104%；2016年，这一数字为246亿元；2015年，这一数字为119亿元。从这组数据中可以看出，荣鑫中国每年以100%以上的速度增长，从100亿到1000亿只用了三年时间。

“酒要一个一个地喝，路要一步一步地走。如果台阶太大，它会把鸡蛋拉出来。”在电影《让子弹飞》中，葛爷爷的这句经典台词对荣欣来说再合适不过了。

一方面，它是业绩的几何增长；另一方面，它是从福建到上海的核心转移。表面上看似闪亮，但只有荣欣知道内部压力的痛苦。

压力:高负债比率的“王迪”并不那么迷人

在刚刚上市的那一年，荣鑫在上海疯狂至极。经过426轮的公示，荣鑫集团以110.1亿元的总价格击败了其他16家房地产企业，以高达139%的溢价获得了70202单元332-01-a和333-01-a地块。

历史上单价最高的地王给荣鑫中国带来了极高的曝光率，同时也引起了业界的一些关注。为什么如此激进的金融信托？

让我们先看一个小清单。《投资时报》与标点财经研究所联合发布了《2018年中国房企资金短缺报告》，显示在资产超过1000亿元的港股房地产企业中，有“静安王迪”。2017年(即赢得“土地之王”后的第一个财年)，净负债比率大幅上升至159%，排名第五；短期负债与货币基金的比率为1.18，在榜单上排名第八。

根据披露的数据，2018年上半年，荣鑫中国斥资74亿元人民币收购新股，同比下降49%。在积极放缓征地步伐的同时，荣鑫中国也在增加合作项目的比例，以减轻资金压力。

债务比率的问题一直挥之不去。根据荣鑫中国2018年中期报告，截至2018年6月30日，公司短期负债为210.54亿元，与2017年的218.84亿元短期负债基本相当，长期负债为455.72亿元，与2017年的476.1亿元基本相当。另外，值得注意的是，荣鑫的负债总额约为1532亿元，超过了公司2017年的负债总额1394.35亿元。

近年来，荣鑫的负债率与总资产的比率也逐年上升。2016年，负债总额占总资产的比例为76.66%，2017年达到81.93%，2018年达到82.24%。

库存方面，荣鑫中国2018年中期库存达到1138.12亿元，高于2017年的1003.77亿元。

从荣鑫的流动比率和速动比率来看，这两个数据都很低。根据2018年的年中报告数据，荣鑫中国目前的比率为1.58，速动比率为0.49。据业内人士介绍，流动负债主要包括短期贷款、应付票据、应付账款、应付员工工资、应付税款、应付利息等。还有一年内到期的非流动债务，流动比率超过2，这意味着如果能够实现存货，短期债务偿还没有问题，但公司的流动比率是1.58。此外，如果公司速动比率过低，资产的流动性就会很低。据分析，如果库存没有实现，没有其他资金来源，很有可能80%的债务无法偿还，财务压力非常大。

更新你的生活:用新债还清旧债，不惜一切代价挽救你的生命

除了债务，融资也是所有房企必须面对的一个重要问题。自去年下半年以来，房企频频筹资，主要是因为前期过度投资导致资金需求增加。据风能最新统计，2018年，房地产行业共发行债券802只，规模6807.4亿元。

自去年下半年以来，房企逐步迎来了偿债高峰期。业内人士指出，近期房企融资的增加大多用于“借新债还旧债”。2019年1月，房企公布了70多项融资计划，总金额超过1600亿元。然而，密集发行债券并不意味着“融资困难”的局面已经打破。

今年春节刚过，荣鑫中国就宣布计划发行新票据，以换取2021年到期的旧票据，这与上述业内人士所说的借新债还旧债不谋而合。

根据以往的数据，2018年8月31日，荣信中国宣布增发1.5亿美元的2021年到期的优先票据，票面利率为8.25%。该额外的美元票据将分别与荣信中国于2018年2月1日、2月27日和7月12日发行的8.25%优先票据合并，2021年到期的金额分别为3.25亿美元、1亿美元和2.25亿美元，并形成一个单一系列。

在这方面，最新的公告显示，2019年2月8日，荣鑫中国开始交换报价，并同意向美国以外的国家征集旧票据。它建议所有未兑现的旧票据将被换成新票据。如果在兑换截止日期前有效提交并接受兑换，每一个持有本金金额为1，000美元的未兑现旧票据的合格持有人将收到本金金额为1，000美元和2.5美元现金的新票据。

公告还指出，换股要约的主要目的是管理公司部分现有优先债务的到期规模和延长到期期限，并为公司提供额外的财务灵活性。

事实上，随着人民币汇率的持续下跌，以美元债券为首的海外公司债券的成本由于人民币贬值而不断上升。此外，人民币贬值预计将持续，这意味着这些债券的成本将继续上升。根据公开信息，荣鑫中国最新发行的2亿美元债券的票面利率高达11.5%。自有债券的高利率和汇率波动将成为住房企业美元债务的“双刃剑”。

大地震:当英雄离开时，他首先割破左臂，然后割破右臂

2018年11月，在荣鑫工作了14年的吴剑正式辞去首席执行官一职。从那以后，仅在15年前成立的荣鑫失去了一位全盛时期的“老将”。同时，林因内部工作调整，辞去荣信中国执行董事职务。在两人辞职的同时，荣信董事会宣布任命阮友芝和张立新为执行董事。两位跟随欧宗红十多年的老前辈已经离开了荣鑫中国的董事会。这一调整彻底打破了荣信实现100%超高速增长的董事会结构。

2018年，荣鑫还进行了组织变革，实施了新的集团-事业部-城市公司三级管理结构，将“集团-区域公司-项目”三级管理结构转变为“集团-事业部-城市公司-项目”三级管理结构，将重要的核心区域公司转变为事业部，将周边地区合并为事业部，最终形成“4+1”事业部格局。所谓四大事业部和一个地区公司具体包括:第一事业部包括福建和广东；第二事业部包括上海和江苏；第三事业部包括浙江、江西和湖南；第四事业部包括郑州、天津和太原；成都、中国西南等地。建立地区性公司。

根据1200亿元的销售业绩，按照之前的目标，1200亿元是分配给各个业务部门和地区公司的。目标构成如下:一、二事业部的销售规模为200-300亿元，三事业部的销售规模约为400-500亿元，四事业部的销售规模为50-100亿元，西南地区最年轻的公司为10亿元。可见，江苏和浙江仍是荣鑫的主战场。

《接口》援引新源的话说，“3.5级的体制改革最终使组织结构复杂化、臃肿化，通信成本增加。”

荣鑫敢于做出如此大的改变，其核心原因是“公司真正的总裁一直是老板欧宗宏本人。”根据界面中引用的消息来源，吴剑过去在荣鑫的职责主要是生产，包括负责运营、工程和设计，而他的老板欧宗红是实权人物，负责战略、投融资和监督销售。股权方面，欧宗红通过家族信托持有荣信中国64.05%的股权。

附言:2018年最大的公司是京东，京东给公司留下了如此明显的印记。