穿越周期看富力 内外生增长力巩固价值“护城河”

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随着行业巨轮的减速和大型房企与集体焦虑的抗争，领先的房企呈现出一种“新常态”:左手地产，右手新业务，实现行业规模和稳定增长。

作为“华南五虎”之一的R&F地产，曾经有过行业内的第四个亮点，也经历了与万达和融创的“世纪交易”。2019年，R&F与来自内生和外生力量的“中年”焦虑作斗争，一项声明削弱了R&F地产近年来的“压力值”。

公告显示，2019年全年，R&F地产总销售收入约为人民币1381.9亿元，销售面积约为1254.76万平方米，同比分别增长5%和23%。公司合资项目股权部分的销售收入约为人民币123.1亿元，销售面积约为91.39万平方米。

除了销售规模的扩大，R&F地产最近的新股发行也让摩根大通给了它一个积极的评级。“我们相信，R&F的配售已经消除了对股价的主要压力，我们重申，我们给R&F的评级为增持，目标价为19港元(2020年12月)。”

针对不稳定因素的“外源性增长”

当生死攸关时，没有什么比真正的货币更重要，尤其是在2019年，宏观经济压力加大，货币和金融政策收缩，行业监管严格。R&F的对策是减少债务，优化资本结构，增强“造血”能力。

去年12月20日，R&F宣布了2006年后的首个h股发行计划。该公司将以每股13.68港元的价格发行2.73亿股新股。扣除配售费用后，净售价约为每股13.56港元。R&F基金估计约为37.35亿港元，将用于偿还公司的海外债务融资。

目前，港股配股规模很小，只有37亿港元，这不会影响R&F地产的基本面。这一尝试在调整R&F债务结构和市场形象方面发挥了至关重要的作用。

“内生增长”平衡了周期性波动

当政策红利的浪潮消退时，谁在裸泳，谁能跨越这个周期成为焦点。2018年商品房市场成交额超过15万亿元，预计2019年将达到16万亿元，进一步接近上限。在实力越来越强的房地产行业中，领先的房地产企业表现更加突出，前10名中有7家房地产企业的销售业绩逐月增长。

根据公告，R&F地产12月份的月股权销售收入约为人民币178.5亿元，销售面积约为133.96万平方米。与上月相比，销售收入和销售面积分别增长了30%和5%。与去年同期相比，销售收入和销售面积分别增长了4%和7%。

R&F地产董事长助理陈志豪表示:“12月份，集团月销售额大幅增长，同比增长30%，至178.5亿元人民币。本集团2019年全年股权销售额约为人民币1，382亿元，全年销售项目超过205个，其中一、二线城市贡献超过60%，带动销售业绩。”

在传统开发业务遭遇增长极限的背景下，对于领先的房地产企业来说，突破规模增长瓶颈的关键在于业务多元化，这不仅关系到企业自身的重生，也关系到房地产行业的规模边界。

R&F地产2019年度股权协议销售详情

据笔者分析，2019年R&F地产年度股权协议销售额排名前三位的分别是广东、陕西和浙江，分别为154.71亿元、154.67亿元和134.17亿元。广东作为重型仓库的大本营，仍然稳稳地占据第一位。

“第二曲线”扩大“硬通货”

在后房地产时代，不仅是对传统商业的理解，也是对市场趋势的积极判断和洞察，以“渗透资本流动中的人和物”，实现市场“硬通货”的考验。

作为“旧城改造之王”，R&F地产在旧城改造和城市更新方面的尝试往往要追溯到1994年，当时R&F介入了广州荔湾区家浜化工厂的旧城改造项目。如今，在大湾区强劲的发展势头下，抢占旧市场已成为住宅企业不可或缺的举措。

据了解，截至2019年6月底，R&F已签署60多个城市更新项目，规划面积约6000万平方米。此外，酒店资产是很好的“摇钱树”。高质量的酒店资产对投资者来说是一种“硬通货”，R&F地产也在通过酒店业务加速自身的复合增长率。

除了垂直价值的加速增长外，2017年，R&F还收购了万达酒店以凸显其规模优势，从而成为“全球最大的豪华酒店业主”，为弯道超车背书。如果这个收购规模是自建的，将需要15 -20年。

据了解，目前R&F 90家经营性酒店总建筑面积超过395万平方米，拥有27173间客房，其中包括10个奢侈品牌、32个超高端品牌、43个高端品牌和5个超中端品牌。酒店行业的定位往往是高端的。

房地产行业资本扩张的时代已经过去。在“新常态”下，内生驱动将成为房地产企业新的增长动力，摩根大通对R&F地产的评价也反映了这一点。

“我们相信，R&F从2019年到2020年的强劲利润增长将成为股价上涨的重要催化剂。此外，在未来两三年内，R&F将完成部分/全部酒店资产的处置，这也将成为股价上涨的另一个主要原因。”

(cis)