永升服务总裁周洪斌：未来五年行业集中度将大幅提升

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目前，中国约有11万家房地产企业，但前100家企业仅占市场份额的32%。未来五年，物业管理行业的集中度将大大提高，上市将有助于企业抓住机遇，拓宽国际视野和资源。“在2018年底的上市后媒体见面会上，永胜服务执行董事兼总裁周洪滨向在场记者介绍了上市的初衷。

2018年12月17日，徐汇集团的地产平台——永胜人寿保险集团有限公司(01995.hk，以下简称“永胜保险”)正式在香港联交所主板上市，这是中国房地产企业20强之一的徐汇集团(00884.hk)孵化的第一家上市公司。

2017年底，周洪滨应徐汇集团董事长、永胜服务执行董事兼董事会主席林忠的邀请加入永胜服务。在此之前，他在龙湖集团工作了很长时间，并在房地产、商业和房地产行业深入工作了20多年。他还曾担任中国物业管理学会副会长和中国物业管理学会发展研究中心研究员，在房地产开发和物业管理行业有着深厚的背景。

物管行业进入快车道

总结永胜的成长和上市过程，周洪滨认为关键词是“快”。“我们花了很短的时间，在大约8个月的时间里成功登陆香港主板。这是永胜和徐汇的一个里程碑。”

近年来，随着调控政策和金融政策的“双收紧”，住房市场进入稳定发展轨道，房地产行业的增长优势日益突出，进入快速发展的快车道。据行业分析师称，作为住宅售后市场的重要组成部分，物业管理行业正在出现新的机遇。

在这种背景下，许多物管企业迅速崛起，市场规模迅速扩大，同时它们也加快了上市的步伐。截至2018年底，共有12家房地产公司在国内外上市。

其中，永胜服务自2015年进入市场之路以来，发展速度明显加快，并迅速发展成为中国发展最快的社区运营服务提供商之一。截至2018年6月30日，永胜管理的物业总建筑面积为3210万平方米，与三年前的980万平方米相比，复合年增长率为64.5%。

从永胜服务2015年至2017年的经营收入来看，增长率也相当可观，分别为3.34亿元、4.80亿元和7.25亿元，复合年增长率为47.4%，其中毛利和净利润的复合年增长率分别高达84.4%和121.3%。

值得一提的是，在过去三年中，永胜服务的收入增长排名第11位，净利润增长排名第5位。

周洪滨认为，物业管理行业的发展优势主要体现在整体规模的大幅增长、稳定的刚性需求和企业自身充足的现金流。他说:“目前，中国房地产业的经营规模约为200亿元，每年仍有大量新开发的房地产项目。加上二手房，市场增长足够大。第二，房地产作为民生所需要的产业，不容易受到经济波动和政策的影响，企业的收入是可以预测的，这对于投资者来说是乐观的。第三，房地产是一个轻资产行业，它不会有一个贷款过程，企业的现金流是足够充裕的。”

未来五年，行业集中度将大幅提高

在完成上市“小目标”后，企业把握市场规律，加快规模扩张，实现模式创新，保持快速稳定增长尤为重要。

根据光大证券发布的最新研究报告，城市化红利下的房地产繁荣和人们服务消费意识的觉醒为物业管理行业提供了长期增长支撑。预计到2020年，中国物业管理规模将达到243亿平方米，基本服务收入规模将超过1万亿元。

从行业整体发展趋势来看，周洪滨断言，未来三至五年将成为房地产业发展的重要窗口时期:“现在国内房地产业的分散程度极高。中国约有11万家房地产企业，但平均管理面积很小，只有前100家企业占据32%的市场份额。随着市场化竞争的推进，企业将通过一定的市场扩张和并购形成集中的规模，市场份额将大大增加。巨大的发展机遇！”

作为实现规模扩张的重要手段之一，近年来，物管企业加大了并购力度，积极拓展城市布局和业态。

根据招股说明书，永胜服务将把募集资金的55%用于战略收购和投资。对此，周洪滨表示:“永胜服务将采取审慎的策略进行并购，选择一些能够弥补战略缺陷、增加利润的优质物业公司，主要集中在永胜服务优势集中的渤海、华东、江苏、浙江、福建等地。”

对于如何把握未来，周洪滨表示，永胜将在“两轮驱动”的基础上实现“四轮驱动”，并大力开拓第三方市场:“一是跟随徐汇的扩张步伐，满足内生增长；第二，它主要是基于投标，以实现扩展增长；三是与国有背景的开发商合作；四是为大区域和我们的缺点争取一些高质量的企业。”

“没有满意就没有生意”

随着房地产行业规模的扩大，消费者对房地产的依赖程度将越来越高，优质的服务和品牌形象将日益成为企业运营的重要资本。

作为资深业主，周洪滨一直奉行“不满意，就没有生意”的服务理念。他说:“永胜从2012年开始学习标准化。通过国际标准体系的认证，我们不仅拥有这样的标准化体系，还拥有逻辑的标准控制和质量控制体系，包括内部管理。多系统和it系统支持，以提高业主的满意度。”

在这一信念的驱动下，永胜服务打造了“白金管家”、“悦泽商务办公室”、“悦泽大众”、“享受生活”、“向上增值服务体系”五大特色服务产品，不断强化永胜“用心打造美好生活”的独特标识。这也从整体上提高了客户满意度、忠诚度和品牌服务溢价。

与此同时，随着行业增值服务收入在总收入中所占比重的增加，周洪滨提出物业公司应加强与业主的联系，挖掘业主的“痛点”，加强创新，创造惊喜，从而提高业主满意度，增加利润增长点。

2017年平安夜，永胜率先在一个大型社区开展了专项试点服务。对于即将到来的节日，物业方精心准备了三棵圣诞树和不同价值类型的礼物，业主可以自由选择和组合，并由装扮成圣诞老人的工作人员预订送货。原本需要开车出去购物和运输的车主可以通过微信预约享受全套服务。最终，200多名业主中的180多人已经度过了圣诞节。

在谈到这个试点项目的初衷时，周洪滨说:“孩子们小时候对圣诞老人充满了期待。现在，主人可以向他们的孩子承诺，当他们今天听话的时候，圣诞老人会给他们礼物。我们希望通过我们的服务，把这种冷消费变成一种有温度的生活体验，让每一个购买这种消费服务的家庭都能获得更多的快乐。”

他还强调:“创新非常重要。我们特别重视服务产品的研发。我们希望我们的服务需求的识别能力和服务设计能力可以被视为一种产品，并且我们可以做出非常明显的永恒特征。”

永胜发展的增值服务远不止于此，周洪滨补充说:“我们目前的增值服务主要集中在四个方面，如家居生活护理、公共空房租赁、停车位销售和空房参观。”2017年，这四个项目的收入达到1.01亿元。”

对于永胜增值服务的未来发展，周洪滨说:“只要我们有服务和设计的能力，我们就能让消费者思考。事实上，未来有很多消费机会和增值服务可以挖掘。”但他也补充说，“我们需要更多地考虑服务的形式和实施的手段。”