从蛋壳公寓收购爱上租看未来分散式公寓三大趋势

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在寒冷的冬天，一切都处于休眠状态。直到2019年新年伊始，收购一套长期租赁公寓的消息打破了冬季的沉寂。

几天前，蛋壳公寓宣布，著名的长期租赁公寓运营商在战略收购，这是完全拥有2亿美元(包括现金和债务)，爱上了租金，涉及所有资产和100%的股权，原来的租金成蛋壳公寓。交易完成后，蛋壳公寓的管理用房数量接近40万间，业务覆盖北京、上海、广州、深圳、杭州等中国10个一线城市和新的一线城市。

在租房、购房等国家顶层设计的有利支持下，流动人口驱动的租房需求爆发了...风口的到来使得长期租赁公寓的发展一飞冲天。在这个快速扩张的市场中，分散式公寓一直是最激烈的战场，有很多人在争夺蛋糕，但这个行业没有真正的垄断者。

随着蛋壳收购爱上租金的曝光，史上最大的长期租赁公寓收购案已经尘埃落定，标志着行业进入了整合发展的新阶段。

资源互补、合作共赢

多个品牌旨在并购

由于高运营成本导致利润相对较低的商业模式，分散式长期租赁公寓将希望寄托在规模经济上，并分散规模以分担成本。并购只是快速扩大规模、占领市场和重组产业生态的重要手段。早在2017年下半年，成都分散式公寓品牌幸福之家(Happiness House)就与富士通(funx)合并，合并后，它管理着5000多套房子。此后不久，魔方完成了对深圳V-Guest青年公寓的战略投资，通过增资扩股成为V-Guest的最大股东，并成功进入深圳租赁市场。

回顾最近的蛋壳收购和嗜租事件，作为分散式长期租赁公寓领域的前三大企业，它们的强大联盟和资源互补的意义无疑更加明显。爱租房是基于我家丰富的线下店铺和中介基因，以杭州为中心，以上海、苏州和南京为中心，管理着8万多套公寓，是长三角地区最大的房屋租赁机构。蛋壳公寓以数据为核心，其产品形式涵盖共享公寓和整体租赁公寓。它已进入北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、武汉、南京和成都的9个市场，管理着超过32万套公寓。值得一提的是，蛋壳公寓到目前为止已经获得了5轮融资，这显示了资金的青睐。

据悉，未来双方将继续实施双品牌战略，在热爱租赁的同时，将继续保持自主品牌和自主经营。

除了资本的角力和博弈，蛋壳公寓的买卖和租赁事件不仅是两个龙头品牌的整合，也是为行业掀起数千波浪潮的一块石头。在经历了2018年公寓爆炸、租金飙升等负面事件的沉寂之后，此次收购可能会拉开行业整合和洗牌的帷幕，进入新的发展阶段。根据Maidian.com的说法，分布式长期租赁公寓未来将朝着以下三大趋势发展。

趋势1:规模

规模兴利、降低成本、提高效率

规模效应适用于许多行业，长期租赁公寓也不例外。由于地域分布分散，分散式公寓的产品装修、维护和运营成本高于集中式公寓，盈利能力略弱。此前，一些业内人士指出，“分散式公寓是在一个城市里。如果少于20万，实现盈利的可能性就非常小。”不同城市的利润门槛明显不同，20万的数字值得商榷。但是，房屋数量仍然是衡量企业成长的重要指标，优质资源必然会进一步集中在具有规模优势的龙头企业，这是毋庸置疑的。

无论是品牌自身的市场声誉、客户来源体系的建立，还是来自资金方面的压力。分散式公寓注定不会走小而美的路线，而住房量的储备将是运营商的重中之重。

这一次，蛋壳购买和租赁，并扩大到40万的房屋数量，实现了规模扩张和重建市场秩序。未来，更加标准化的公寓产品也将促进租赁业的健康生态。

趋势2:精细化

告别野蛮的增长。工业需要精耕细作

在最初的长期租赁公寓中，我们做的是拿房子和离开房子来赚取租金差额，在这个过程中没有“操作”。成本的损失和用户的损失暴露了粗放经营的弊端，难以为继。与传统的“二房东”模式相比，目前的长期租赁公寓在专业性和规范性方面都有所提高。随着行业的深入发展，公寓产品体系逐步完善，从一刀切的白领公寓到企业公寓、酒店式公寓等类别。着眼于各类租赁群体的生活需求，未来将衍生出更多的公寓产品。

另一方面，运营商对消费者群体有更深入的了解。基于清晰的客户形象，社区活动的运作增加了客户粘性，引入附加服务成为大多数品牌的共同选择。以蛋壳公寓为例，2018年，蛋壳公寓和智虎发布了《2019年租房青年生活调查报告》，依靠大数据分析来揭示城市青年的生活习惯和生活方式。此外，蛋壳公寓还策划并举办了多次以“心德信号”为主题的相亲活动，为租户拓展了社交圈，搭建了寻找真爱的舞台，赢得了租户的一致好评。

从粗放型的粗放型增长到产品和服务的深度培育，经营中的集约化培育让经营者尝到了甜头。

趋势3:互联网化

大数据支持长期租赁公寓运营

长期租赁公寓已经存在多年，但近年来在互联网的浪潮下发展迅速。对于行业来说，互联网的加入更加强大。利用互联网思维来建造公寓也已经被业内许多创始人所认可，尤其是分散式公寓。使运营中的每一个环节和环节都在线，可以有效降低成本，提高效率。

蛋壳公寓是以技术为核心的分散式长期租赁公寓。基于科学和准确的大数据bi系统，它使用计算机而不是人脑来做出决策，从而颠覆了传统房屋租赁行业对线下商店和房地产代理的依赖。该平台和网络商业模式大大提高了蛋壳公寓的运营效率，降低了人工成本。

集中长期租赁公寓也将互联网技术作为高效运营的重要手段。V区青年社区工作秩序系统是一个重要的体现，暗访、租户维护和房间状态管理都可以在该系统中实现。它不仅提高了公寓内的合作效率，也改善了客户体验。

值得注意的是，互联网毕竟只是一种手段。与产品的质量相比，操作人员不能相互忽视。

整合后，长期租赁公寓有了更多有趣的点和期望。成功扩建的蛋壳公寓能合理地“消化”和重建租赁业的生态吗？运营能力差的小品牌是自己脱颖而出还是等待被收购的命运？一切都是未知的...但行业的总体基调必须是机遇与挑战并存，不仅要稳步扩大规模，还要合理经营，合理利用财务杠杆。2019年的长期租赁公寓仍然被封锁，而且时间很长。