少数股东拿走三成利润万科2018资产负债率“登顶”净负债率十年新高

本篇文章3849字，读完约10分钟

与前一年相比，它多花了56%的宣传推广费。然而，2018年万科销售面积和销售额的增长率分别为12.3%和14.5%，仍明显高于全国平均水平，但也是2013年以来的最低水平，资产负债率有所上升。上市以来最高

标点金融研究员黄凤青

没人料到万科集团(000002.sz，2202.hk)会以一种奇特的方式提前刷屏，就在于亮上任后的第二份年度报告的前四天。

3月22日，广东省高级人民法院裁定，曾被晋升为中国第二大信托公司的广东国际信托投资公司(以下简称广国投)破产案延续了20年，最终以全部债权清偿结案。

据悉，万科在这起涉及130多家国际知名银行、总还款额361亿元人民币的著名案例中的亮相非常重要。2017年，通过香港证券交易所的公告宣布，通过公开拍卖以551亿元的对价获得广州核心区16块可开发土地，面积超过200万平方米。截至2019年初，万科正式完成上述资产的交付。

万科的行动对广国投降的最终解决至关重要。一位市场人士对此发表了评论。

一个已经成为历史，另一个作为过去20年中国房地产黄金时代的见证人和最大受益者之一，喊出了“活”的口号。正是在这种戏剧性的背景下，年度报告于3月26日出炉。

从表面上看，万科表现良好:2018年，母公司股东应占营业收入和净利润均增长20%以上，房地产业务结算毛利率比2017年增长3.9个百分点；期末净负债率为30.9%，继续处于行业低水平；资金相当充裕。截至2018年底，公司持有的货币资金远远高于短期债务；计划分红118亿元，每10股分红10.70元(含税)。宝能集团已先后从万科分红40亿元，目前仍持有万科14.67%的股权，无疑将继续受益于三四年前的大胆行动；同时，该公司已连续三年跻身《财富》全球500强，在2016年和2018年分别排名第356、307和332位。

一切都好吗？先别急于下结论。

让我们看看成绩单的另一面:2018年销售面积和销售额的增长率降至六年来的最低水平；少数股东损益在净利润中的比例进一步提高；曾经备受期待的房地产以外的业务仍然难以成为气候，该行业对公司收入的贡献率不到5%；自2009年以来，净负债率达到了近十年来的最高点，资产负债率攀升至上市以来的同期最高水平；投资活动的现金净流出继续扩大，而经营活动和筹款活动的现金净流入则较去年同期大幅减少。

对上市公司财务数据的研究和判断可能不同，但有一个事实是同样清楚的。所有表面的平静都必须基于万科增长的质量和速度以及其转型的成功。请注意于亮语气的变化。他说:房地产是如此有利可图，你能找到更有利可图的业务吗？

没错，万科的每一份年报，以及与中国恒大(3333.hk)和碧桂园(2007.hk)的每一个标杆，都将成为54岁苏州人的试卷。

少数股东拿走了30%的净利润

于亮在《2017年年度报告》致股东的信中表示，中国房地产业已进入白银时代，一年后，他强调白银仍是一种贵金属。然而，在元素周期表中排在第47位的银并不是排在第79位的金。因此，一定会发生一些变化。

尽管与2017年相比，万科在宣传和推广方面的支出增加了近56%，但作为一家领先的房地产企业，万科未能逃脱销售增长下滑的总体趋势。

数据显示，2018年全国商品房销售面积为17.17亿平方米，同比增长1.3%，增速比上年低6.4个百分点；销售额为15万亿元，同比增长12.2%，增速比2017年低1.5个百分点。

让我们来比较一下:去年，万科实现销售面积4037.7万平方米，销售额6069.5亿元，同比分别增长12.3%和14.5%，同比分别下降17.7%和30.8%，均为2013年以来的最低增长水平。

相比之下，万科的收入和利润规模增长略好。2018年，万科实现营业收入2976.79亿元，同比增长22.55%。由于毛利率增加，营业利润、总利润和净利润均增长30%以上，不仅高于同期营业收入的增长，也高于2017年的增长。其中，净利润同比增长32.42%，达到492.72亿元，比2017年增长1.17个百分点。

然而，归属于母公司股东的净利润却呈现出相反的趋势。2018年，万科归母净利润337.73亿元，同比增长20.39%，低于营业收入增速。与2017年的增长率相比，下降了13.05个百分点。

问题在于小股东的盈亏。标点金融研究员分析了万科的年报，发现2018年小股东损益增长了近70%，远远高于同期净利润的增长率。少数股东损益在净利润中所占比例进一步提高，2014年和2018年分别为18.36%、30.17%、25.85%、24.61%和31.46%。换句话说，在2018年，超过30%的净利润将被少数股东瓜分。是的，2018年的数据与2015年的数据相当，而那一年正是万宝和鹿之间的战斗仍然未知的敏感时期。

万科表示，少数股东损益的增加来自合作项目的增加，2018年少数股东损益比例高与当年结算项目合作比例高有关。

除了合作项目，万科中小股东的盈亏也与其投资体系有关。万科在2014年开始尝试业务伙伴系统，其中一个重要的组成部分是项目跟进系统，跟进投资者成为项目公司的小股东。据悉，万科未来将继续在各业务单元推进业务伙伴机制的实施。

房地产业务贡献了95%的收入

在所谓的房地产白银时代，转型当然是万科乃至整个行业都无法回避的话题。

2012年，万科正式提出城市服务提供商支持战略。2014年，万科进入第四个十年发展阶段，物流地产、租赁房、物业服务市场化发展等第一批转型业务基本同步启动。2018年，万科进一步将战略定位升级为城乡建设和生活服务提供商。其核心业务包括住房开发、物业服务和租赁住房，并在此基础上拓展其业务领域。目前，已进入商业开发经营、物流仓储服务、标准办公及工业园区、冰雪度假、养老、教育等领域。

过渡进展如何？面对标点金融研究人员的质疑，万科表示，2014年至2018年，转型取得初步成功，首批转型业务基本达到国内领先水平。例如，万伟物流一年一度的新领域在中国尚属首次，万科也参与了ProLogis的私有化；万科地产每年新增服务领域，非万科项目也超过万科项目；包括长期出租公寓、商业地产和冰雪业务，它们也取得了国内领先地位。

但事实上，转型从来都不容易，更不用说对一个巨人来说了。万科在其年度报告中表示，至少需要建立6000亿级的企业，才能重塑现在的万科。但是，转型以来，房地产开发仍然是万科的绝对主力，其他业务的贡献相对较小。从万科主营业务来看，其房地产业务2018年实现收入2846.21亿元，占营业收入的95.61%。然而，物业服务和其他业务的收入分别只有97.96亿元和32.63亿元，仍远低于1000亿元的水平。其中，2018年物业服务业务的营业利润率仅为17.44%，远低于房地产业务29.69%的营业利润率。

整个市场都在关注万科提出的融合、聚焦和稳定基础市场的方案。我们必须首先寻求基础的稳定性，以便更好地开枝散叶；我们必须首先在最基础的业务中加深对业务逻辑的理解，实践管理的内在力量，从而为转型打下更加坚实的基础。万科在2018年年报致股东的信中表示。

这不可避免地让人怀疑万科是否准备放弃转型。对此，于亮在万科2018年业绩推进会上解释说，衔接的重点是阶段性总结和调整，不是砍树，而是修剪和剪叶，做好基础盘面可以做出更好的转变。目前，万科的每一项业务都有自己的基本设定。

净负债比率大幅上升

在房地产这个高杠杆行业，万科的债务压力相对较轻，但其负债率也在上升，财务支出也大幅增加。

截至2018年底，万科计息负债总额为2612.1亿元，同比增长37.03%，其中银行贷款占52.8%，应付债券占27.2%，其他贷款占20.0%。其净负债率从2017年底的8.8%上升到30.9%，为万科10年来同期的最高水平。自2009年以来，该公司的年末净负债率仅两次达到30%，另一次出现在2013年，为30.7%。

自2015年以来，资产负债率一直在持续上升。风能数据显示，2018年底，万科资产负债率达到84.59%，攀升至上市以来同期最高水平。

随着融资规模的扩大，2018年万科财务费用同比增长189.05%。其中，利息支出141.46亿元，同比增长72.34%。剔除资本化利息59.64亿元后，净利息支出为81.81亿元，是2017年40.61亿元的两倍。

从短期偿付能力的角度来看，资本肯定不是问题。别忘了，于亮董事长和现任总裁朱九生都有很强的金融背景。截至2018年底，万科持有货币资金1884.2亿元，远高于一年内到期的流动负债总额931.8亿元。

然而，标点金融研究员也注意到，万科2018年的现金流表现并不理想。其年净营业现金流入为336.18亿元，同比下降59.16%，为2016年以来的最低水平。

万科向标点金融研究员解释，2018年公司经营活动的现金流入较上年有所增加。从流出量来看，本着量入为出的原则，公司结合业务发展需求和现金流进行投资，全年及时补充资源。同时，随着经营规模的扩大，相应的地价、工程款、各种费用和税费也随之增加。

融资和投资方面，2018年万科融资活动现金净流入为447.98亿元，也呈下降趋势，下降18.94%。另一方面，投资活动产生的现金持续流出，自2015年以来，净流出逐年扩大，2018年达到673.64亿元。

最终，2018年万科的现金和现金等价物增加了113.42亿元，而2017年为848.36亿元。