戴德梁行：提升北京物业价值 破局存量时代

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北京——2019年4月9日，全球领先的房地产服务提供商戴德梁行在2019年第一季度举办了一场主题为“股票市场价值发现之旅”的媒体听证会。会上发布了一季度写字楼市场和零售市场报告，展望了市场走势，看到了外资进入大宗交易市场的变化，解读了如何通过资产证券化激活国有资产价值。

乙级写字楼迎来春天，李泽商务区表现良好

2019年第一季度，北京甲级写字楼的净吸纳量为22216平方米，同比下降92.1%，空的入住率为7.9%，比上个月下降0.2个百分点。受核心区部分企业影响，五大核心商务区净吸纳量为-39，634平方米，空购买率比上个月提高0.5个百分点，达到4.3%。由于李泽金融商务区新机场航站楼规划的确定、政府对入驻企业租户的税收优惠等一系列鼓励政策，李泽金融商务区的市场交易表现引人注目。本季度，李泽金融商务District/きだよ的入住率同比下降18.6个百分点，至57.8%，有效净租金同比增长7.4%，建筑面积达到每月每平方米225.68元。

本季度甲级写字楼市场租金需求略有下降，市场交易租金宽松。由于经济不景气，甲级写字楼租金高，以及一些老项目的不断升级，乙级写字楼迎来了春天。预计随着一些新的乙级写字楼进入市场，充足的可租赁空间和较低的租金水平将推动对乙级写字楼的需求继续上升。

对此，戴德梁行企业服务部高级总监连表示，在刚刚结束的两会上，“金融技术”取代了“p2p”和“互联网金融”成为热门话题，相关领域的企业未来将迎来更多发展机遇。由于金融街的租金不断上涨，难以租到座位，李泽金融商务区已建成仅次于金融街的第二大金融中心。由于产业集聚效应的影响，预计未来将有更多的金融科技企业落户这里。

资料来源:戴德梁行北京研究部

外资收购商业地产将再次推至顶峰

在严格的房地产监管下，住宅房地产的投资回报是合理的。由于对商业地产没有太多的政策限制，投资机构已将注意力转向国内一线城市的商业存量地产投资。近年来，外资在中国商业房地产投资市场越来越活跃，这已成为一线城市房地产板块交易圈的共识。从2018年到2019年第一季度，外资机构在中国北京进行了10次大型房地产交易，累计交易额超过250亿元人民币。

对此，戴德梁行中国资本市场副总经理刘兵表示:“2018年以来，由于国内去杠杆化政策的实施和人民币兑美元汇率的下降，融资渠道进一步收紧，外资在中国市场逢低吸纳，在一线城市大肆购买商业地产。回顾历史，我们可以看到，本轮外商投资比重明显上升，各种迹象表明，这将是又一轮大规模交易的起点。最近，北京写字楼市场因其高租金、低空、未来供应量少于上海市场而吸引了大量外资机构的关注。预计北京大宗商品交易市场将在2019年迎来另一个高峰。”

“第一商店经济”已经成为拉动居民消费的新引擎

2019年第一季度，北京的零售市场相对平静，没有新的项目进入市场，北京的高品质零售空客房仍保持在1355万平方米。随着新零售的发展和实体零售的不断升级，旧百货商店的改造和升级从未停止过。截至本季度末，北京零售市场百货商店的库存仅占14%。在升级旧项目的同时，一些商业区也在不断调整和更新。例如，以王府井步行街为主体的王府井商圈，近年来一直在探索升级改造之路。

在品牌方面，几个品牌的第一批门店本季度落户北京。与此同时，北京市商务局也于3月15日发布相关文件，鼓励发展北京“第一店经济”，对落户北京的第一批品牌店给予资金和政策支持。

2019年，北京新增零售总量将放缓。预计全年将有6个零售项目进入市场，这将带来约42.7万平方米的高品质零售空房，主要集中在核心商业区的城市更新项目和郊区的社区购物中心。同时，随着旧百货商场的不断改造和升级，百货商场在北京零售总量中的比重将进一步下降。

戴德梁行华北研究部主任魏东表示:“居民消费已经成为经济增长的重要引擎，但北京的零售地产市场正变得越来越紧张，核心区的零售地产面积正在缩小，这意味着北京在发展第一商店经济方面面临挑战。”尽管如此，第一商店经济无疑是刺激消费市场的好方法。然而，在大方向、大政策下，如何把政策落到实处，把北京的零售市场做大，真正帮助品牌在北京落户，还需要政府。多部门、多方面的协调与合作促进。"

激活国有资产的价值

北京是一大批国有企业的聚集地，它们承担着发展中国民族工业的历史使命，是国民经济稳定运行和社会稳定发展的重要因素。但是，一些国有企业的投资回报率不高。其中一个原因是国有企业长期发展中产生的闲置和低效的资产降低了企业资产的价值，增加了企业的成本压力，成为制约经济发展的瓶颈。

戴德梁行高级董事、华北评估咨询服务部部长胡峰表示:“如何实现国有资产使用价值最大化，从而提高国有企业的资产运营和处置能力，是大型国有企业面临的一个重要问题。从操作能力上提高；国有企业从商业产权改造和第三方合作价值最大化三个方面入手，努力调整自身的发展战略，适应市场环境和国家政策的变化，及时建立新的业务系统，利用现有资产作为新业务系统的载体，激活资产的最大价值。”