净利润增速同比下挫30个百分点世茂加磅三四线风险不小

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报告期内，世茂地产实现收入855.1亿元，同比增长21.4%，与行业收入排名第十的龙湖集团仍有300亿元的差距。其817亿港元的市值不到后者市值的50%

《投资时报》记者孟楠

在上海第二高峰佘山山脚下，一个海拔零下88米的平原人工矿山因被改造成上海佘山世茂深坑洲际酒店而引起了人们的关注。这家酒店开业12年后，于2018年底开业，已耗资逾20亿元。

该深坑酒店的业主为世茂房地产控股有限公司(以下简称世茂房地产，0813.0港元)。有人认为，酒店的倒塌已经成为经历了22年的许世坛的官方接班人。事实上，方的第二代，生于1977年，于2019年1月30日正式接任公司总裁一职。其他人表示，这可能意味着世茂酒店的分拆和上市进程已经开始加速。

然而，对于世茂地产来说，酒店开业能带来多大帮助？该公司曾是行业前十名，在2014年至2016年的三年中，平均只占合同销售额的0.5%。

最近，世茂地产公布了2018年的年度业绩。数据显示，报告期内，公司实现合同销售额1761.5亿元，同比增长74.8%。营业收入855.1亿元，同比增长21.4%。

然而，从利润角度来看，与2017年的亮点相比，其2018年的利润增长率开始下滑。

风能数据显示，2018年世茂地产实现净利润(股东应占利润)88.35亿元，同比增长率仅为12.68%，比去年同期的51.6%低近30个百分点。扣除后，归属于母公司股东的净利润同比增长20.41%，比去年同期的68.67%下降48个百分点。事实上，前30名房地产上市企业的平均增幅超过30%。

虽然世茂地产在中国的销售规模在连续四年合同销售额增速低于行业平均水平后，2018年同比增长了五位，达到第11位，但其855.1亿元的营业收入仍比行业排名第十的龙湖集团(0960.0港元)低300亿元，收入同比增长60%以上。

截至2019年4月17日，世茂地产股价收盘下跌24.85亿元，跌幅2.93%。同日，817亿港元的市值还不到龙湖集团市值的50%。

核心财务数据的增长较差

事实上，世茂房地产的利润增长率大幅下降，这与世茂房地产的股权销售比例持续下降有关。

虽然世茂地产2018年的股权销售份额同比仅下降1.1个百分点，至86.48%，但同期新增土地面积的股权份额下降了5个百分点，至60%以下，呈现出连续三年下降的趋势，无法实现销售规模和收入同比例增长的现状。

这种趋势还在继续。

截至2019年第一季度末，世茂地产实现合同销售额407.5亿元，股权销售额264.9亿元，股权比例下降20个百分点以上，至65%。尽管其合同销售行业排名第11位，但与2018年相比，股权销售行业排名下降了两位，至第13位。

据报道，世茂地产的土地总储备价值为9000亿元，可推价值为3500亿元，今年有望实现2100亿元的销售目标。

然而，自今年第一季度以来，其持续投资的几个房地产项目的股权比例大多为51%。尽管该公司在该季度收购的1000亿英镑价值中有一半以上可以转化为今年的可推销商品的价值，但问题是，随着股权销售份额继续下降，该公司的收入增长率也将面临放缓。

对于世茂地产相对保守的财务结构而言，连续七年保持60%的净负债率始终是其健康合理识别的基本指标之一。

数据显示，2018年，其负债总额同比增长714亿元，至2723.17亿元。其中，2018年流动负债1878.95亿元，同比增长38.69%；非流动负债844.22亿元，同比增长14.81%；净负债率同比上升0.5个百分点，至59.4%。

但是，随着M&A战略的进一步推进和合作项目的增加，世茂地产的净负债率会上升吗？公司未来的股票销售和排名会继续下降吗？合同销售额会增加，但收入会下降吗？

针对上述问题，世茂房地产投资者关系部的工作人员向《投资时报》表示，公司始终坚持高质量、稳健发展，2019年仍是公司快速发展的时期。股权比例会因不同的推动项目而在不同的时期波动。此外，各房地产企业的统计口径会有所不同，公司将保持高于行业平均股权比例。合同销售额的增长会促进收入的增长，但股权比例的影响有限。

库存上升，退化率下降

2019年，房地产行业频繁的低利润政策并没有给整个国家房地产市场带来转机。尤其是四线城市，其需求已经严重透支，股改红利已经下降，正面临巨大的回调压力。一个不好的预兆是，五线城市鹤岗的个人住房价格已经降到300元/平方米以下，没有人在意。重要的是要知道，2015年该地区的商品房平均价格曾经超过4000元/平方米。

世茂地产下沉三四线城市的策略也引起了外界的关注。

根据Cree Research Report的意见，随着三、四线库存的消耗，在追求规模追赶的驱动下，世茂地产在过去两年逐渐增加了三、四线的土地收购。2018年，公司三、四线新建地面超过了前四年的总和。三线和四线市场在未来是否会继续，还有待观察。世茂地产扩大三、四线市场布局为时已晚，不知道未来是否会再次面临之前的库存问题。

根据城市商品房最新销售数据，截至2019年2月底，一线城市和二线城市自2019年以来的累计销售增长率分别为27.6%和-6.9%，而四线城市同期的累计销售增长率大幅下降16.2%。

世茂还向外界发布了类似的观点:2019年，房地产市场将在2018年下半年继续下行趋势，一些三四线城市的房价有明显的下行趋势；一线和二线城市的房价稳步上涨。

据了解，世茂地产2018年在四线城市新增土地建筑面积914.4万平方米，同比增长135.2%，占新增土地建筑面积的56.6%，同比增长20个百分点。

存货方面，世茂房地产2018年末存货面积为524.7万平方米，同比增长94.48%。其中一个原因是，虽然公司的销售规模在不断扩大，但本期新增供货项目的比例与上年不一致，反而下降了11个百分点，至64.6%。

对此，世茂房地产投资者关系部告诉《投资时报》记者，2018年下半年，在市场下行的情况下，整体年取消率为65%，与去年持平。其中，总体去污率包括库存和新供应去污。截至2018年底，公司一年多的库存下降了24%，库存结构不断优化。

世茂董事局主席徐荣茂早在13年前就提出了这个想法，但拥有世茂地产和世茂股份两家上市公司的徐荣茂却从未在资本市场上演过帽子戏法。

现在，神坑酒店能帮助他们实现梦想吗？

据了解，酒店拥有336间客房和套房，平均每间客房每晚价格超过4000元。2018年圣诞节期间，其顶级套餐的价格高达10万元。对于那些只想看到这个网红出拳场所全貌的游客来说，他们要付出198元的代价。

如果按入住率80%计算，2019年深坑酒店给世茂带来的收入将超过4亿元，但在世茂酒店实现40亿元收入之前，可能无法开始分拆上市，需要对两个深坑酒店进行改造。