外资正在买下北上广深？谁才是这场资产盛宴的大赢家？

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今年春天，气温像中国股市一样波动。昨天还是晴天，今天将是寒潮。今年春天，M&A资产市场也不平静。来自上海、北京和深圳的消息称，外国投资者正在通过“买买”进行购买，这些都是大宗交易，主要目标是商业写字楼。

矛盾的是，另一方面，商业租赁市场并不乐观。不仅是曾经疯狂抢地盘的个体户联合办公室降温了，深圳平安金融中心和上海陆家嘴上海中心也传出了大规模撤租的消息。即使是因为“风水”问题，北京的老潘也不得不和一家自媒体公司打官司，这实际上是互联网创业潮退潮后整个望京写字楼租赁市场低迷的表现。

看来有必要全面恢复谈判。如果买入买入的外资是由长期低成本基金驱动的，这就是核心资产的早期布局；那么卖给他们的竞争对手是怎么想的呢？是在一天结束的时候，资金紧张，忙着去库存，还是“买不如卖”，其他人是食物链的顶端？

例如，今年初在上海万象市引起极大关注的一个办公室资产包合并案，卖方是中央企业华润，买方是近年来以逢低买入闻名的吉辉资本。据媒体广泛报道，“吉辉资本集团在上海万象市收购了4栋超甲级写字楼”，这似乎是又一次逢低吸纳的行动，外资进入，国有资产退出。但是，如果你仔细阅读交易细节，你会发现卖方不是项目的开发商，而是华润资本。这些建筑已经出售过一次，出售后，它们将成为资产管理公司，然后当吉辉资本收购时，它实际上是成熟资产的再退出！在这一单交易中，华润置地、华润资本和吉辉资本都是赢家，但每个人都吃到了不同的增值点。华润吃的是从土地到成熟地产的“鱼头+鱼身”，而吉辉资本吃的是经过改造升级的“鱼尾”，家家户户都知道它的味道。

归根结底，这取决于谁更有信心。“一旦一线城市核心区域的核心资产被出售，就很难再买回来了！”这是真的，但这取决于它是谁以及它基于什么策略。

我们可以看看华东华润置地的项目布局。除了传统的自营投资项目和大宗销售项目外，他们还将为投资机构提供资产管理和为大客户定制产品视为两种重要的业务类型。这是两种测试专业优势而忽略资产管理的输出模式，直接将资产管理扩展到最终用户。事实上，他们也强烈支持投资和销售侧重于资产，以轻不重和熟悉他们！

比较华润置地最近的几个案例，你就会明白其中的奥妙。2018年10月12日，华润置地、中国人寿和上海房地产集团联合发起成立了规模为150亿元的商业地产投资基金。目标地块是上海浦东的核心地块；2018年11月5日，华润置地和小米在北京昌平成功拿下沙河地块；2019年1月28日，华润置地集团击败新鸿基、太古等香港资本，赢得南京西路石门一路地块！以资本开放、联合产业、资产管理为轴心，以终点为起点，做一个长袖善舞的好华润置地！

还有一个问题:你，华润置地，有很好的资源优势。如果你能把资本和工业结合起来，以最合适的方式获得土地，那么你就能保证你所做的是最好的资产，而不仅仅是获得持续的优势。最终，空房的最大价值仍将被更多的市场化机构所吞噬。

截至2018年底，华润置地投入运营的物业总建筑面积921万平方米，营业收入95.2亿元。

(资料来源:华润置地2018年年报)

对于华润置地主导的两类商业地产投资物业，以万象市、万象市和七彩城为代表的商场非常成功，商业写字楼也在努力。如何制造好的产品，如何与形成品牌优势的企业形成良好的互补，如何获得比其他国家(尤其是香港资本)更强的竞争优势？这是华润置地在进行产品选择时必须回答的问题。

以位于吴中路的上海万象市为例，该项目所在区域不仅是上海的主流商业区，也是新开发的大红桥地区的核心位置。本工程为典型的地铁上部结构，地下为地铁检修场。然而，在这样的区域，这样的地块条件下(地块必须抬高到一定的坡度，需要修建一个公共地铁博物馆)，周围写字楼的租金大多在3-4元/平方米。日，但该项目的办公室租金已成功超过7元/平方米。一天。

四栋甲级办公楼(即吉辉购买的四栋)首期于2015年6月交付后，很快达到全租，续租增加15%以上；在二期办公楼于2017年12月交付之前，预租率已超过40%。优质外资企业占租赁客户的40%以上，如三星财产保险、lg化学、星展银行、富邦华谊银行等；国内第一家化妆品公司玛丽·戴嘉的总部也在这里。2015年，三座总部办公楼被出售给Op Lighting作为其全球总部，随后的基金收购是实现这一切的最后一招。像深圳最早的万象市一样，华润置地有这样一个本事，自带交通，我是cbd！

如今，红星美凯龙的巨型购物中心爱琴购物公园就在十字路口的对面，吴中路已经成为大红桥的新核心。

如果说“华润集团的综合实力+万象市品牌的号召力”是华润置地开发商业地产市场的两大传统法宝，那么他们也开发出了一种新的利器“写字楼”，简称“oe”。如果你听说过黑石集团在伦敦的资产管理产品“享受工作”，你可能会想到什么是“运行经验”。华润置地的朋友谦虚地对我说:本来，我们只能说我们在办公领域是“跟战略走”，跟行业内最好的标杆保持一致。现在有了“运行经验”，我们终于可以“超越”，我们的产品将是最好的办公室！

“oe”是一个简单的商业生态系统，它扩展了传统上被认为是“2b2c”的“2b”商业模式，延续了华润置地在商业领域对客户的敏感认知，将对人的关怀和对企业成长的帮助融入到对办公客户的服务中，使办公不再是简单硬件环境的叠加。据说，为了让大楼里的顾客有更好的社交体验，他们甚至计划与国际空运营商合作，共同打造一个开放式服务的空客房。有了这种与世界同步的办公理念，难怪这些优秀企业会紧随其后！

谁是大赢家？现在你可以用数据说话了。根据最新年报，2018年华润置地实现合并总营业额1211.9亿元，扣除增值投资性资产评估后核心股东应占利润193.0亿元，扣除增值投资性资产评估后股东应占利润242.4亿元，实现每股利润3.5元，其中核心股东每股应占利润2.78元。这一盈利水平在内地所有房地产公司中排名第五，也是前十名中唯一一家主要投资商业地产的公司。

大概是有了这样的盈利能力，当其他国家开始反思转型的是非时，华润置地还是高调提出了[2+x]的商业模式，进入了城市更新、物业服务、杨康地产、长期租赁公寓、产业基金、工业城镇、文化体育、影院等创新业务。，并转型为城市综合投资开发运营商。

这种转变被称为确信。