北京多次置业客群集中入场 中产出击总价千万元别墅

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我们的记者王立新

阳春三月之后，北京的房地产市场开始有点活跃，二级市场的活动增加了。一级市场中有限的竞争空间集中在市场上，对急需和换房的需求相继进入。《证券日报》记者走访调查发现，从交易数量来看，总价在500万元左右、总价在1000万元以下的郊区别墅正成为市场交易的主力军，而北京西部和西南部则是供应集中地区。

据统计，今年前四个月，北京售出1300套别墅，同比增长90%；平均成交价为56646元/平方米，同比增长27%。值得一提的是，441栋总价不到1000万元的别墅被售出，同比增长18%，占别墅总成交额的33%。

“今年别墅市场的成交量有所上升，受2019年供应量增加的影响；另一方面，春节过后，一些开发商为了促进市场好转，进行了价格互换。”诸葛房产搜索数据研究中心的分析师郭世英在接受《证券日报》采访时表示，在多种因素的影响下，置换改善的需求已经陆续进入市场，推动交易量上升。

“在中产阶级中，政策严格限制了北京中端客户首次更换或再次购买的需求。他们中的大多数人都是在总价的逻辑下购买房屋的，而且通常倾向于购买郊区的资源型房产。”兰德咨询公司总裁宋延庆对《证券日报》表示，这类房屋的地价较低，开发商的空房运营成本较高，尤其是精装修项目在别墅市场的比重不高，如果能够通过精装修进入市场，市场接受度较高。

中产阶级袭击了1000万元的别墅

今年北京的别墅市场主要由两种类型的房子组成，即传统老别墅和有限竞争别墅。老别墅的位置更好，总价更高；大多数有竞争力的别墅都是郊区化的，居住环境和价格优势明显，区域配套设施成熟度相对较低，总价较低。

以上统计显示，今年前四个月，1000万元以下别墅平均成交价格为31411元/平方米，同比增长6%；营业额为28亿元，同比增长21%。在1000万元以下的前30名别墅中，丰台、房山、大兴和昌平的项目较多，成交量较高的项目有50多套，成交量较低的只有两三套。

值得一提的是，万科的项目占据了1000万元以下别墅前30名的4个席位，包括去年进入市场的万科翡翠西湖。据记者了解，万科翡翠西湖位于丰台区青龙湖。目前，万科已经在那里规划了一批地块，总价值超过100亿元。除住宅用地外，项目还包括各类配套用地，如商业、养老、教育、公园等。这已经成为继房山、通州太湖、石景山五里坨之后，万科又一次用城市建设的逻辑培育的板块。

近日，证券日报记者走访青龙湖板块，发现6000亩的青龙湖和14000多亩的青龙湖森林公园分别位于房山区和丰台区。目前，该地区已有六个项目相继进入市场，均由万科、龙湖、金地、首开等国家基准房企开发。

据《证券日报》记者报道，青龙湖板块大部分项目受“90/70”限制，大部分是小户型，但也有一些项目是别墅改造社区，整个板块偏向四合院、堆积别墅和大户型，如青龙湖东岸景区入口附近的万科翡翠西湖。

“翡翠西湖项目自然环境良好，是客户群体首次变更和再变更的聚集地，承担了海淀、李泽商务区、五棵松和总部基地的购房需求。”万科翡翠西湖营销总监告诉《证券报》，该项目产品占比超过50%，是北京市场罕见的别墅精装修项目，可为业主节省数百万的装修费用和近一年的装修周期。

该消息人士进一步表示，从目前的客户基础来看，主要来自京溪板块和地理客户，其中来自海淀和丰台的多位购房者所占比例最高。典型的客户是40岁以上与父母同住的家庭或有两个孩子的家庭，主要需求是更换和升级住房所有权。由于该项目位于青龙湖丰台区，紧邻规划中的轨道交通和中国人民大学附属中学丰台分校，在市政配套设施方面比其他同类项目更完善。总价1000万元的精装修庭院别墅吸引了来自西部地区的优质客户聚集在这里。

许多购房者都集中在入场

住在海淀区的受访者李(音译)女士也告诉记者，该公司去年搬到了商业区，刚刚添了孩子，所以她有了再次买房的想法。

按照李女士的设想，一个三代同堂的家庭最适合买一套总价约1000万元的大房子，而且要有良好的隐私。但是，海淀没有新房供应，二手房往往超过7万元/平方米，居住环境不理想。李女士在西部地区居住多年，不想在东部买房，综合考虑了交通条件(车距一小时以内，最好有轨道交通)、教育资源、商业配套规划等多方面因素。经过多次比较，李女士告诉记者，整个家族对丰台区万科翠湖西湖庭院更感兴趣，总价1000万元，可以一步到位地换成四合院别墅的住宅，也可以在区域成熟后享受分红。

“相对来说，在规划轨道交通、教育、养老、商业等方面。，有山有湖等自然景观，但西五环和六环的配套区域尚未完全成熟，别墅产品可以以与城市相同的总价购买。对于核心区四环路附近的中小型公寓产品，无疑将成为改善中产阶级第一居所的更好选择。”宋延庆向《证券日报》表示，从万科的生产和政策定位来看，这符合其新区市场布局的投资逻辑。事实上，这种住宅形式确实迎合了市场。

宋燕清进一步表示，总价1000万元的别墅在北京别墅市场成交率高的原因是，市中心豪宅的价格规模和郊区别墅产品的剪刀差效应为中产阶级提供了多种选择，以提高他们的需求。例如，七八年前买房的人几乎没有贷款，而贷款已经还清，他们经历了2017年北京楼市的快速上涨和2017年下半年以来的逐渐下跌。他们认为，目前是一个低价位住房的变化和改善时期，所以开发商的“降维”别墅，即总价1000万元的别墅，吸引了这样的客户。

对此，郭世英在接受《证券日报》采访时也表示，主城六区的别墅很少，价格也很高，因此中产阶级往往望而却步。然而，随着郊区别墅项目的进入，大量中产阶级释放了他们对置换和改造的需求，他们选择了郊区总价低的别墅。

正如上述万科翡翠西湖相关负责人所说，该市六个区的自然资源型土地非常稀缺，总价1000万元的庭院供应几乎为零。从目前市场上出售的新房来看，门头沟和亦庄的庭院总价在1500万元以上；太阳河板块总价超过2000万元，平均价格接近7万元/平方米。有鉴于此，北京西部和西南地区提高客户外溢和购买住房的需求大多集中在西六环地区性价比高的别墅形式。

对此，郭世英还表示，未来一些交通便利、配置完善、教育资源丰富的低价别墅项目将有极高的需求，总价1000万元的别墅市场仍将是中产阶级替代和提高需求的主要市场。

(编辑蔡善丹策划王立新)