中资主导北京甲级写字楼租赁市场 联合办公业态3年增长8倍

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我们的记者王峥

在经济基本面和城市发展的大环境下，北京写字楼的市场需求在过去的三年中不断变化。近日，世邦魏理仕对北京60栋甲级写字楼的近3000家入驻企业进行了调查，行业内首次进行了甲级商务园区市场租户普查，并汇总发布了《2019年北京甲级写字楼和商务园区租户普查报告》。

报告指出，技术创新推动了租户结构的演变，在过去三年中，电信管理行业仅次于金融业的第二大租户地位得到进一步巩固；中资企业租赁面积比例从2016年的35%上升至2019年的59%，成为北京甲级写字楼租赁需求的主导力量；展望未来，北京甲级办公楼的供应将为提升弹性办公质量创造机遇。

技术创新与传统产业的迭代更新

推动租户结构的演变

北京在世邦魏理仕(CB Richard Ellis)最新的亚太科技城市中排名第一，其作为“东方硅谷”的集聚优势日益明显。tmt(技术/新媒体/电信)行业占北京甲级写字楼租赁面积的15.2%，其作为仅次于金融的第二大租户行业的地位在过去三年得到了进一步巩固，这得益于独角兽的崛起所创造的大规模需求。随着整体规模的扩大，tmt各子行业经历了大起大落，影响了写字楼的需求趋势。

另一方面，金融混业经营发展、投资渠道多元化、消费升级、服务消费比重上升、房地产从增量市场向股票市场转型等各行业的反复更新趋势，催化了办公需求的动能转换，使得证券、基金、期货、信托、支付、消费服务、体育娱乐、开发商、房地产服务等租户类别成为近三年行业增长的亮点。

中国首都成为甲级办公楼

租赁需求的主导力量

据悉，中资企业在北京的甲级写字楼租赁面积从2016年的35%增加到2019年的59%，从而取代外资企业成为甲级写字楼市场的主导力量。在中央企业总部集中的金融街、东二环等商业区，中资企业的比例尤其明显。中资企业对望京、奥体等非核心商业区的接受度也高于外资企业。

中资企业的成长也得益于大型租户的迅速成熟。其中，在5000平方米以上的中资企业租户中，金融和能源行业是主要行业，占租赁总面积的51%。

与此同时，近三年来，商业区的产业集聚和分化越来越明显，这体现在租户结构数据上:大部分商业区中最大的工业租赁区所占的比例以及它们之间的租户结构偏差都有明显增加。连通性的改善促进了租户在区域之间的流动，这也是租户能够聚集在特定区域的主要原因。在地铁网络的延伸下，位于城市传统边缘的商务园区为办公市场提供了广阔的腹地，有利于整个市场的深度和广度发展。

连通性的改善也为不同类型的租户根据其价值趋势创造了空空间。各行各业的租户根据选址时的优先因素可分为三类:成本、资源和质量导向。对于以成本为导向的租户而言，商业区的整体租金较高，而非核心商业区的租金差距不断缩小，这促使这些租户的需求向更多新兴商业区和商业园区转移。

资源导向型租户倾向于坚持或进一步聚集在核心区域。以典型的金融业为例，近三年来，各核心商务区的租赁面积比例均有不同程度的增加，但该行业的分散化格局尚未形成。这与加强金融市场监管下与监管者沟通的重要性、通过科技创新创造风险投资机会、发展企业投融资市场规模以及其他导致集聚的资源因素密切相关。

对于注重质量的租户来说，北京一直供不应求，因此其需求显然是“供应驱动的”。近三年来，在核心商务区新增供给持续不足的情况下，望京、奥体等新增供给丰富的非核心商务区为优质租户提供了更多选择。展望未来，中环商业区和李泽的高质素写字楼将会带动这些租户的租金需求，方便他们寻找最具成本效益的选址方案。

弹性办公室方兴未艾

此外，办公技术的创新、就业人口结构变化驱动的工作场所需求的变化、租户对节约固定租赁成本的关注等因素促使大中型企业将弹性办公纳入其核心部门的企业房地产战略。在资金的帮助下，北京弹性办公室的库存面积在过去的三年里增加了八倍。

然而，由于可租赁空间稀缺和租赁价格高，北京甲级写字楼的租赁空间比例明显低于上海。在过去的三年里，我们不得不瞄准低质量的办公楼、购物中心和其他物业。世邦魏理仕(CB Richard Ellis)认为，未来甲级写字楼的供应将为提升灵活办公的质量创造机会。灵活办公的后半部分将由行业集中化后形成的总部运营商和推出自己的灵活办公品牌的办公业主来塑造。

(主编上官梦露策划王峥)