楼市资本论：中梁控股IPO关键指标竟胜龙头房企

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作为房地产领域的一匹黑马，浙江房地产公司中梁控股最近加快了在香港交易所的上市速度。

去年5月，忠良宣布首次公开募股，11月，它正式向香港证券交易所提交了上市申请。今年5月17日，中粮集团更新了招股说明书，按照监管部门的要求补充了相关数据，并披露了2018年度业绩，以推动上市进程按计划有序推进，开始最后冲刺。

根据招股说明书，根据房地产市场的资本理论，中良控股去年表现出色，不仅首次进入1000亿元的门槛，而且与a股上市的领先房地产企业相比，在收入增长、净资产收益率、净负债率等关键财务指标上也大幅度胜出。

[1]忠良局规模扩大1000亿元，三年内实现了跨越式发展

忠良于1993年在温州起步，2016年迁至上海，并开始了全国布局。去年，它以1150亿元的销售额成功进入1000亿元的阵营，创造了大陆房地产企业在三年内从100亿元跃升至1000亿元的奇迹。

根据招股说明书，中良控股2016年、2017年和2018年的年销售额分别为190亿元、649亿元和1015亿元。三年来，从100亿裂变到1000亿，中梁的发展速度远远超过了行业水平，复合年增长率超过70%；领先房地产企业的平均增长率只有30%。

中国城市群研究中心研究员凯尔在回顾过去三年的发展轨迹后发现，忠良的商业布局与国家政策保持同步，以长三角为大本营，以三四线城市为主战场，“深化长三角，面向华东，辐射全国”，逐步发展。其成功的关键在于遵循以“战略、市场、投资”为核心的投资机制，奉行“快速复苏、上升时轮换、整体结构衰退、低潮时激烈并购”的20字征地政策。在不同的市场周期中采取不同的策略，以便准确地获得土地并积极地扩张，同时确保风险能够得到控制，并随时逃脱。

招股说明书显示，2016年、2017年和2018年，中梁分别收购了63块、119块和221块土地，土地总储量分别为766万平方米、1903万平方米和3644万平方米。从一个地处温州一隅的区域性开发商，发展成为一个具有全国布局的大型综合性住宅企业。

去年楼市迎来历史性转折后，中良的征地速度持续不减。今年第一季度，共收购了19块土地。但发展战略随时间变化，重庆、长沙、苏州、合肥、沈阳、昆明、银川、青岛、佛山、Xi、大连、南昌等二三线核心城市和省会城市布局加快。

目前，中梁已在长江三角洲、中西部、环渤海、海峡西岸和珠江三角洲等23个省市的124个城市开展了353个项目，土壤蓄水面积已增加到3890万平方米，其中长江三角洲占45.4%。公司董事长杨健表示，未来，新的一、二线城市将是中良投资的主战场，并将继续与规模快速增长的房地产白银时代战斗。

[2]财务指标赢得了领先的房地产企业

不仅扩张速度惊人，忠良的财务数据也相当光明。

为了判断一个人是否健康，医生可以主要通过测量三个指标来做出判断:体温、心率和血压；同样，要想了解一个企业的财务状况是否健康，专业人士通常会关注三个主要指标:增长、收入和债务。

房地产市场资本理论研究所发现，忠良去年的营业收入、净资产收益率和负债率等关键指标，完全优于同期收入超过800亿元的a股上市房地产龙头企业。

先看营业收入。

2018年，中良控股实现营业收入302.15亿元，同比增长115.41%。同期，a股房地产上市公司实现营业总收入2.1万亿元，同比增长20.6%，其中房地产龙头企业收入增长26.7%。

115.41%对26.7%，忠良不仅在收入增长上压倒了领先的房地产企业，而且在国内住房存量收入增长前20名中排名第一，也极大地带动了89.52%的同比增速。它可以被描述为无形的“收入增长之王”。

看看净资产回报率。

为了评估公司的盈利能力，净资产收益率是一个核心指标，也是国际评级机构对公司进行评级的一个关键指标。

2018年，房地产上市企业平均净资产收益率仅为13.9%，9家企业净资产收益率超过30%，最高值为41.05%，第二位为36.98%。

根据招股说明书，忠良去年的净资产收益率高达37.4%。这在房地产上市企业中仅次于41.05%的最高值，再次以21.5%的绝对优势领先于领先的房地产企业。

第三，看看净资产负债率。

根据招股说明书，2016年、2017年和2018年，忠良的未偿贷款总额分别为202.27亿元、244.76亿元和270.05亿元；资产负债率分别为98.59%、97.63%和95.98%。

面对外界对其高杠杆增长模式的质疑，中良回应称，这是因为房企的“预售”模式以“合同负债”的形式包含了当年的销售额，从而推高了资产负债率。

中良2018年合同负债为954.82亿元，占负债总额的59.19%；如果扣除合同负债，2018年的净资产负债率仅为58.11%。同期，住房企业的净负债率创下120%的历史新高；房地产上市企业整体净负债率高达92.5%，其中房地产龙头企业占59.1%。与这两个相比，钟亮还是赢了。

值得注意的是，忠良去年的销售回报总体上是乐观的，经营活动的净现金为80.37亿元。目前，该账户的现金和银行存款余额为230.8亿元。此外，去年950亿元的合同负债也将在1-2年内转化为营业收入，为未来增长提供了明确的预期。

今年，忠良的经营目标是在增长率、收益率和负债率的“三率平衡”下，以可持续、无风险的方式追求适度、合理、稳定的规模增长。根据招股说明书，上市筹集的资金将用于开发现有的房地产项目，偿还今年到期的一些信托贷款，以及一般营运资金。显然，如果上市成功，中良将继续优化其财务状况，确保实现“三率均衡”下的增长目标。

[3]三杆获胜，忠良公开亮相，最后冲刺

房地产是一个资本密集型行业，很难两全其美，就像你不能两全其美一样。

中良地产过去三年的持续高速增长和领先房地产企业的财务表现似乎是一个打破行业发展规律的特例。然而，房地产市场资本理论解码梁现象，发现特殊情况并不特殊。这1000亿匹黑马脱颖而出的原因是基于它的三个制胜诀窍:

第一，收获三线、四线的政策红利。

忠良在房地产界被称为“小霸王”。总部迁至上海后，按照“总部一线，三线四线布局”的战略，响应国家三线四线脱销改革政策，果断地沉下布局，以极快的速度占领了土地，并大规模地向全国扩张。

根据招股书，中良专注于三个四层城市的布局，快速复制标准化项目开发流程，缩短典型销售周期和现金流周期，使持续高速增长成为可能。得益于四线城市2016年至2018年的政策红利，忠良在短时间内实现了从100亿住房企业到1000亿住房企业的历史性跨越。

第二，最初的变形虫商业模式。

变形虫是日本“神圣企业”稻盛和夫所倡导的一种管理制度，它将一个大企业集团划分为若干个小企业组织，每个小企业组织独立核算，倡导全体员工参与经营并享有充分的自主权。

中良引入了这一经营理念，开创了“总部精、一线强、组织小”的变形虫生态经营模式，形成了控股集团、区域集团、区域公司等多层次的管控结构；总部对各地区进行了全面授权，各地区的积极性被极大地调动起来。作为业务的主体，它独立运作，促进了公司业务的快速发展。

如今，中良已成为国内房地产行业变形虫管理的典范，为其业务的持续扩张提供了动力来源。

第三，积极的人才战略。

变形虫模式需要大规模高素质人才的支持。忠良从2014年开始大规模招聘人才，一年内引进了四五百名骨干人才。目前，超过半数的地区公司的董事长和业务主管都是在那时加入的。

招股说明书显示，2016年至2018年三年间，中梁地产员工人数从740人增加到1万多人，关键岗位核心人才不断引进600多名。自去年第四季度以来，房企开始了一轮大规模裁员。中梁瞄准了内地房企前30名的高管，推出了“B计划”；截至今年4月，随着前徐汇财务总监尤思佳和前碧桂园总经理吴远的加盟，中良已经形成了历史上最强的财务团队。

据行业分析，拥有23年资本市场和企业管理经验的尤思佳将主要负责中梁上市后的海外债券发行，而吴媛则主要负责整理中梁金融体系，协调资本运营和金融中心。

可以预计，这一超级组合将为中良上市的最后冲刺阶段做好充分准备。

如果上市成功，中良将成为过去8年香港最大的上市房地产企业，其内在价值将不断在资本市场上释放，以获得合理的估值。