楼市调控分化趋势加剧 5月份40城新房成交环比降3%

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业内人士认为，虽然通过行政手段直接调控房价缺乏市场调控的“灵活性”，但这也是目前实现“三个稳定”最直接的手段

我们的记者杜玉萌

目前，当房地产市场的监管越来越僵化时，地方政府出台的每一项放松或收紧政策，都很容易被市场用放大镜逐字解读。然而，从各地出台的政策内容来看，楼市调控分化的趋势进一步加剧。

就像江苏的两个热点二线城市一样，虽然南京已经放开了高淳区的限购，但苏州方面却收紧了调控措施，规定每年的房价涨幅目标必须控制在5%以内；另一个例子是东莞最近出台了一项新政策，为土地市场降温；但随后，湖北省恩施州恩施州房地产协会发布的自律性文件《关于稳定恩施州房地产市场价格预警的通知》却有了“扶底”的味道。

58房屋研究院首席分析师张博在接受《证券日报》采访时表示，今年全国房地产市场的分化趋势将更加明显，这主要体现在热点二线城市持续升温，以及三、四线城市降温城市增多。基于此，预计今后各地将更清晰地反映“以城为主”政策的特点，即下半年出台房价涨跌限制的城市数量可能会有所增加。虽然行政手段直接调控房价缺乏市场调控的灵活性，但也是目前实现“三个稳定”最直接的手段。

“事实上，调控和分化房地产市场的主要原因是基于‘一城一策’的主导方向。”广东省住房政策研究中心研究员李在接受《证券日报》采访时表示，从地方政府的主要职责来看，地方政府应该对当地的房价、地价和租金负责，并根据实际情况进行政策调整。也就是说，如果当地房价或地价上涨超过一定程度，当地政府将收紧政策，以防止投机升温，反之亦然。

东莞市公共资源交易网发布的《东莞市国土资源网上交易最终报价规则》以东莞市土培新政为例指出，网上报价达到上限后，交易系统不再接受新的报价，而是采用网上最终一次性报价的方式，并根据最终报价最接近所有最终报价的平均价格的原则确定中标人的投标方式，并将报价确定为该宗地的最终报价。

李认为，引发土地拍卖新政，不仅与前期规划有关，还与广深市“小阳春”向东莞的泛滥有关，还受到不久前东莞土地市场火爆引发的第二次拍卖事件的影响。根据新政的内容，东莞将土地拍卖价格调整为“限价+一次性最终报价”，在一定程度上消除了以往单一价格考虑的弊端。比如，后续可能会出现不合理的抢房、抢地，以及过度风险导致的豪宅化倾向。

事实上，今年5月11日苏州发布的新土地拍卖政策明确规定，土地招标价格超出市场指导价10%至25%后，将转换为一次性挂牌出让方式。

李认为，同样是“新一线”城市的东莞也提出了这一模式，这可以说是房地产市场长期机制的结果。预计二线热点城市(包括“新一线”城市)引发的“局部热”将得到控制。

总的来说，今年以来，在住房和城乡建设部两次警告房价涨幅过大的城市、许多地方收紧公积金政策、中国保监会增加非法资金流入房地产市场以及各地出台“量身定制”的调控政策的影响下，仅从新建住房市场来看，降温趋势越来越明显。

易居房地产研究所监测的40个城市新建商品房交易报告显示，40个典型城市新建商品房交易面积环比下降3%，同比下降9%。其中，一线城市交易面积环比增长13%，同比增长35%；二线城市交易面积环比下降5%，同比下降3%；第三，四线城市的交易面积环比下降2%，同比下降29%。

(编辑乔传川)