地产基金由债权管理向资产管理转型 “地产＋金融＋运营”模式兴起

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我们的记者王立新

在我国城镇化率不断提高、住房和住宅不投机的大趋势下，房地产业正处于一个供方改革时期。在过去，房地产行业享受土地红利，而在未来，它将是房地产+房地产，即“土地溢价+产品溢价”，这意味着房地产资产和工业房地产将吸引发展机会。

值得注意的是，对于房地产资产管理和工业地产运营来说，一般都需要资金的长期投资和运营，这意味着房地产资金在其中发挥着重要的作用。

“中国现在正处于全球化退潮和从量变到质变转变的历史时期，基础货币投资减少，企业从事房地产所需资本减少。”人们对数量的需求将转化为对质量的需求，这也是现在供应方改革的基础。”宏坤基金首席执行官孔颖在“2019中国房地产金融论坛”上表示，这个时代不能有野蛮的增长，房地产基金应该提高自身的专业能力。

孔英进一步表示，房地产基金的转型主要取决于四个方面。首先是从零售思维转向特殊账户融资。零售思维意味着时间短、资产多元化和被动收入。机构融资主要面向机构和专业投资者，侧重于房地产价值的挖掘和某项资产的长期持有。

根据公开信息，2018年，中国高净值人口为197万，人均可投资资产为3080万元。此外，未来的房地产主要集中在头部，当地开发商，包括实体，可能成为房地产基金的投资者，这也使得有可能实现特别账户融资在这一阶段。

“第二个是从赚取差价到资产授权的产品溢价。通过房地产的功能重组和内容授权，提升房地产的价值。”孔颖表示，以鸿坤基金为例，从2015年开始，公司重点打造一线城市的办公工业园区，在北京、上海和深圳拥有15个工业园区。建成后，总建筑面积300万平方米，总投资90亿元，资产评估达到300亿元。

孔颖认为，房地产基金的第三个转变方向是从债务管理向资产管理转变，从“房地产+金融”向“房地产+金融+运营”的理念转变。如宏坤资本集团整合宏坤怡润投资、宏坤基金、宏坤财富等板块，创新多元化投融资服务和产融协同模式。

最后一个转变方向是退出机制，即从单一退出模式向多渠道退出模式转变。一是资产增值后的股权退出，二是资产处置的退出，三是运营成熟后通过资产证券化的退出。

(编辑上官门罗)