23号文下发月余地产信托募集规模大降 倒逼“明股实债”向真股权融资转型

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■我们的记者孟醒

5月17日，中国保监会发布23号通知，对信托公司开展房地产业务提出了严格要求，并严格限制信托公司的前期融资方式。

受此文件影响，房地产信托募集规模大幅下降。据《证券日报》记者报道，每周一次的集体信托报告显示，自5月底以来，房地产信托融资规模已连续两周大幅下降。5月最后一周，筹资规模为36.12亿元，比上个月下降60.63%；6月第一周，募集规模为29.07亿元，比上个月下降19.53%。

在这种背景下，探索房地产股权投资已成为房地产企业的转型方向。对此，资深信托研究员袁继伟告诉《证券日报》记者，“总体而言，信托公司一直在加大对股权投资的探索。现在他们主要是与房企负责人进行这样的合作，这有利于积累经验，保证工程安全。”

第23号文件印发了一个多月

集体房地产信托的募集规模有所下降

5月17日，银监会下发23号通知《关于开展巩固控乱促建工作的通知》，对信托公司开展房地产业务提出了严格要求，主要集中在以下几个方面:对“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金不足的房地产开发项目直接融资，或通过股权投资%2b股东借款、股权投资+债权认购等方式融资。为房地产企业直接或变相支付土地出让金提供融资，为房地产企业直接或变相发放流动资金贷款。

新监管政策的出台严重制约了前端融资模式的发展。所谓前期融资是指项目在没有四个证书的情况下无法获得开发贷款的早期融资。有研究人员指出，2016年下半年以来，信托业务的房地产融资中，前端融资更具优势。房地产企业签订土地出让合同后，由于四张证书在缴纳土地出让金后只能处理一段时间，房地产企业此时的融资目的主要是为了获得土地。

受此影响，自5月底以来，房地产信托的规模大幅下降。据《每周集体信托报告》显示，从最近两周的情况来看，房地产信托的融资规模约为50亿元，远非上个月一周融资近100亿元的规模。对此，易信信托表示，由于监管收紧，房地产信托开始呈现降温趋势，传统的抵押贷款型房地产信托被迫通过监管进行转型。未来，房地产信托的发展方向将是通过基金、资产支持证券、养老房地产和房地产投资与某些地区市场的主流开发商相结合。

然而，房地产信托在短期内不会大幅缩水。用益物权信托研究员帅国郎向《证券日报》表示，房地产信托作为信托公司传统的重要投资领域，是信托公司重要的收入来源之一，在创新的业务运营模式和盈利能力的市场考验下，短期内不会缩水。

“清仓实债”的前端融资模式是有限的

真正的股权融资还是上升

此前，在房地产项目中，清仓还真债项目是信托公司的主流运营模式。四川信托此前在其研究报告中指出，“股权+债务”信托模式是市场上主流的房地产信托模式。“这种模式的诞生，实际上是向不符合‘432’条件的房企发放贷款。”根据23号文件，这种融资模式是有限的。

在研究报告中，中国信用信托指出，“市场上有很多‘清仓炒股’项目，真正的股权投资项目很少。”信托公司在实施股权投资方面与传统的债务项目还有很大的差距。继续实施“清仓实债”的前端融资模式，无疑与监管要求背道而驰。”

股权清晰的房地产债务诞生的原因之一是金融机构规避了房地产企业融资的诸多限制。从公共信息的角度来看，由于披露的信息有限，很难判断该项目是否是真正的债务。

如6月24日晚，太和集团发布公告，披露太和集团全资子公司广州增城太和恒盛房地产有限公司(以下简称“恒盛房地产”)与广州增城太和房地产有限公司(以下简称“太和房地产”)和五矿信托于6月24日签署股权转让协议，广州增城项目公司增城于涛房地产有限公司29%的股权。 增城裕丰房地产有限公司定价13.02亿元，恒盛地产和泰和地产向项目公司股东借款5.2亿元，共计转让18.22亿元。 受让人是五矿信托拟设立的信托计划。记者发现，信托计划已经建立，用于支付协议项下首次股权转让价款的信托基金已经成功募集。然而，没有明显的信息表明该项目是否是真正的债务。

中国信托业表示:“在23号文件的影响下，只有股权投资模式在预融资阶段完全合规，信托公司必须加快向股权投资模式过渡，以适应新的监管背景和市场形势。”

袁奇伟告诉记者，“从长远来看，开展房地产股权投资，一方面信托公司需要提高自己的房地产经营专业水平，有效整合资源，开展整个产业链的运作；二是培育客户群。目前，顾客主要偏好稳定收入。在交易失败后，他们必须加大营销力度，保护投资者的权益。”