全国政协委员肖钢：当前发展公募REITs势在必行

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我们的记者王思文

何时推出公募reits是近年来资本市场的热门话题。6月27日上午，全国政协委员、原中国证监会主席肖钢在北京大学光华楼2019年中国房地产投资信托基金论坛年会上发表了题为《发展公募型房地产投资信托基金市场势在必行——从房地产投资信托基金的角度看房地产投资》的主旨演讲，重点对房地产投资信托基金的发展是否会推高住房和房地产价格这一问题进行了多维度分析。

肖钢表示，房地产投资信托基金主要投资于持有能够产生稳定租金的房地产，如酒店、写字楼、企业和基础设施等，对房地产二级市场具有“价格稳定器”和“价值发现”功能。国外市场经验表明，实施reits将有助于降低房地产市场的价格波动，不会刺激房价的非理性上涨。

肖钢表示，reits产品的初衷是为投资者提供获得稳定现金流收入和持续资产增值的投资机会。同时，reits具有被动的投资属性，不依赖于当日交易获得主动的投资收益，而强制性的高分红比例也抑制了reits利用留存资金扩张的冲动。

在肖刚看来，房地产投资信托基金比投机投资者更有能力进行长期价值发现。他进一步解释说，当房地产投资价值因价格大幅下跌或上涨而发生变化时，在内部治理和投资的驱动下，reits对房地产的收购或处置将有效平衡房地产二级市场的供求关系，从而稳定“房地产价格”。

肖钢进一步表示，一系列历史经验也表明，reits市场建设在经济发展中发挥着重要作用，在一定程度上有利于引导经济走出困境，为经济可持续发展提供新的动力。

肖钢从微观角度指出了reits的四个特征。首先，资产处置的规律性。Reits资产处置速度相对稳定，不存在快进快出的投机交易行为。第二是增长的可持续性。房地产投资信托基金的资产规模稳步增长，并逐步实现规模效应。第三，资产持有是长期的。房地产投资信托基金是持有房地产的长期投资者，其平均持有期比投机投资者长得多。第四，价值投资的合理性。reits资产处置的主要目的不是低价买入高价卖出，而是更加注重租金和未来增长的合理性，其增值范围在合理范围内。

最后，肖钢认为，目前发展房地产投资信托基金的公开发行势在必行，这不仅可以为金融供给方的结构性改革提供一个重要的切入点，为经济的可持续发展提供新的动能，而且有助于降低房地产市场的波动性，提高金融市场的稳定性。主要表现在五个方面。一是拓宽房地产投融资渠道。丰富了物业的退出渠道，使开发过程形成了一个“投融资管理”的闭环，对商业房地产企业快速提取资金、实现项目融资起到了重要作用。二是增强包括房地产企业在内的非金融企业的财务稳定性，强化重资产企业的资本形成机制，降低负债率。第三，培育专业化的房地产经营机构，提高管理质量，也将有助于形成一个职业经理人市场。第四，放宽居民储蓄和投资渠道，增强抵御通胀的能力。Reits可以有效降低房地产投资门槛，成为有效的投资替代品，缓解住房市场的储蓄资金，减少住房市场的资金囤积。同时，它丰富了公众的投资选择和财务管理，促进了居民的财产性收入。第五，有利于促进消费升级，进而带动相关产业转型升级。

同时，肖钢强调，作为一种新型融资方式，推出reits还应根据国情加强风险防范。对此，他提出了五点建议。首先，制定房地产投资信托法律法规体系。二是建立和规范reits的内部治理要求，完善reits管理者的激励和约束机制。第三，强化reits分红机制和杠杆率约束。第四，制定融资机制，明确reits的融资标准，形成严格的市场化融资约束。第五，我们应该坚持教育投资者，让投资者更好地了解房地产投资信托的特点。

(编辑白宝玉)