新力控股赴港IPO,地产圈的“跳级生”是如何做到的?

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5月24日，新立控股正式向HKEx提交招股说明书，开启了ipo上市之路。如果成功上市，新立控股将成为房地产界从成立到上市时间最短的新贵之一。

这家成立于2010年的房地产企业的迅速扩张引起了业界的关注。这份800页的招股书可能讲述了这个房地产圈里的“跳跃式学生”是如何通过区域深度培育和标准化运作实现规模和收入快速增长的。

香港IPO 9年来的高速增长显示出“新速度”

作为房地产行业的“新贵”，新利控股在过去的九年里以惊人的速度发展。根据Cree研究中心的数据，2015年新立的销售规模仅为45亿元，2016年至2018年的合同销售额分别为161.3亿元、428.1亿元和887.3亿元，同比分别增长107%、165%和347%。

根据招股说明书披露的数据，近三年来，新立控股的许多财务指标都有所改善，显示出良好的发展潜力。从2016年到2018年，新立控股的收入分别为22.23亿元、52.41亿元和84.15亿元，复合年增长率约为94.6%。净利润连续三年翻了一番，分别达到1.3亿元、2.78亿元和5.55亿元，复合年增长率为105.9%。

公司的毛利率已逐渐上升到行业内的较高水平。近三年来，新立的毛利率由2016年的24.7%上升至2017年的33.7%，并进一步上升至37.3%。其主要业务是房地产开发。2016年、2017年和2018年，房地产收入分别占总收入的99.3%、99.8%和99.7%。交付建筑面积从2016年的356，500平方米增加到2017年的678，700平方米，2018年进一步增加到1，119，600平方米。

在中国指数研究院发布的2019年房地产百强名单中，新立排名第31位，2017年至2019年连续三年被中国房地产协会、上海亿居房地产研究院和中国房地产评估中心联合评为“中国房地产开发企业50强”，2018年至2019年连续两年被中国房地产十大研究集团评为“中国房地产企业100强——十大成长型企业”。

区域深度培育取得显著成效，国有化加速扩张

作为江西本地的房地产企业，新立深知基地深度培育的重要性，省会南昌更是重中之重。除了大本营之外，新立公司还重点在选定的目标区域进行土地收购，并对每一个进入的城市采取深耕策略。惠州是新立继南昌之后开发的第二个城市。2016年8月，新力以并购的形式进入惠州，强占土地，多板块联动，迅速抢占市场份额。在“一地难求”的市场环境下，新力仅用两年时间就创下了“一城二十二盘”的纪录，开发储备超过1000万平方米，占集团总量的三分之一以上。

重点地区实现了新立的快速增长。根据招股说明书披露的数据，新立的城市深度培育战略效果明显。2017年，索尼在惠州的销售额达到50亿元，仅次于碧桂园，2018年直接达到200亿元。大本营的成就甚至更为显著。2018年，新力在江西的销售额达到539亿元，占总销售额的59%。根据戴德梁行在招股说明书中引用的报告，2018年，新利在江西省的房地产开发商中，住宅物业的合同销售总额排名第一。

截至2019年3月31日，新立总土地储备约为1480万平方米，其中江西省占52.6%，仅南昌一地就占42.8%。惠州有15个项目，占总土地储备的22.8%。南昌和惠州占公司项目总数的近60%，土地总储量的65.6%。

事实上，惠州只是新立控股在全国范围内布局的根深蒂固的城市之一。自2016年起，新立开始走出江西，将业务拓展至苏州、南京、武汉等城市。目前，其国有化战略已升级为“4+x”城市战略，即“以南昌为中心的中部地区”、“以上海为中心的长三角地区”、“以深圳为中心的珠三角地区”和“以成都为中心的西部地区”四个区域布局。与此同时，它将为潜在的区域市场提供一个获得土地的机会，并推进一个稳定和务实的城市深层耕作战略。

根据招股说明书，截至3月31日，新利有101个处于不同开发阶段的房地产项目，其中包括本公司子公司开发的77个项目和合资、联营公司开发的24个项目，总建筑面积约1480万平方米。其中，竣工面积109，300平方米，开发物业面积1130万平方米，未来开发总建筑面积约340万平方米。

标准化操作有利于低成本和高效率的并行

值得称道的是，与以往规模快速增长的模式不同，新立及其子公司的开发部分占土地总储量的86%，没有采用低股权、重合资的扩张形式。它不依靠东征和北征来获取土地，也很少使用合资企业作为杠杆。标准化运作是新立三年内几十倍增长的秘诀之一。

根据招股说明书，索尼的标准化运营涵盖了从选址、土地收购、产品规则和设计到销售和营销的整个周期，不仅可以保持低成本，还可以实现高效运营和投资回报最大化。以征地为例，为了评估征地机会，确保及时征地，新立对不同的征地方式设定了相似的时间表、目标和要求。目前，他们大多主要专注于并购，并能迅速做出决策。2016年至2018年，新立每平方米平均土地成本分别为1184元、1274元和1129元。

新力成立九年来，发展了三条住宅产品线:“海湾”、“花园”、“悦”。为了保证业务拓展时的现金流，新立采用“120天开始开发，180天达到预售标准”的开发模式。产品线的标准化不仅为业务的快速扩张提供了有力保障，而且有助于降低成本和优化资本结构。根据招股说明书中的数据，新立控股的建筑成本与销售成本的比率从2016年的65.3%下降至2018年的61.7%。

与此同时，索尼的许多成本指标也在逐步优化，土地成本占销售成本的比例从2016年的25%下降到2018年的24%。在经营管理成本方面，工资、差旅费、招待费和服务费用的比重也下降了3~6个百分点。招股说明书显示，新力2018年的净营运现金流为17.2亿元，为三年来的首次正数。未来，值得期待的是，这一房地产企业向资本市场迈进的新篇章。

(本文来自金融网络)