长租公寓不到两年“阵亡”16家！行业洗牌 这些企业仍积极布局

本篇文章2701字，读完约7分钟

最近，一则新闻引起了业界的关注，甚至引起了热议。自2018年以来，杭州丁家公寓、上海遇见公寓、北京豪苑恒业等许多父母租住的公寓发生爆炸或“出走”，16个父母租住的公寓品牌相继倒下。

仲正君第一次拜访了很多长期租赁公寓行业和房地产行业的人士。一些人继续看得更多，认为这是一个提高行业集中度的好机会；有些人认为这个行业已经陷入低谷，还没有转折点。

主动提取资金

据明(化名)说，长期出租公寓的行业非常困难。“钱是足够的，人们拥有它，他们必须达到一定的规模。”

近两年来，余明一直是一家房地产企业长期租赁业务部的负责人。该房地产公司推出的长期租赁公寓品牌目前处于国内长期租赁公寓行业的前沿，分布在20多个城市，拥有4万多间客房。

“这是一项很好的工作，上市资金从哪里来，获得了多少资金，上市是否有缺陷，如何改造上市，如何分配上市，如何定价，如何管理系统，以及如何谨慎行事。”余明对此表示遗憾。

作为一个与房地产企业有关联的长期租赁公寓品牌，余明认为，虽然他工作很努力，但在资金上还是有一定优势的。“在母公司系统中，我们还发行了几种特殊债券。在外部，我们也在积极寻求融资。”

一家大型房地产企业长期租赁公寓业务的高管表示，长期租赁公寓主要面向年轻人，如果不能形成规模优势，成本就无法降低，未来很难向行业智能化发展方向迈进。

以龙湖为例，2017年12月，龙湖集团成功获批成为全国首只50亿元的住房租赁专项公开发行债券，并于2018年8月全面发行，融资渠道进一步拓宽；6月至7月，龙湖集团与新加坡政府投资公司和加拿大养老基金投资公司共同建立了长期租赁公寓投资平台，用于投资中国一线和二线核心城市的长期租赁公寓项目。"资本优势是能够制造大量资产的前提."主管说。

2019年，住房租赁专项融资越来越少。根据沪深300的不完全统计，今年以来，上海证券交易所只发行了6只住房专项公司债券。

"与2016年和2017年相比，今年特别债券的规模缩水更多."余明说。

最近，一些房地产企业支持的长期租赁公寓的资产也在洗牌。

近日，有媒体报道称，远洋运输集团计划今年剥离其长期租赁公寓业务。5月14日，施琅绿色集团(0106.hk)宣布将剥离其长期出租公寓业务和非房地产业务，包括向控股集团提供物业管理、建筑设计和景观美化。

两家公司都怀着极大的兴趣冲进了长期租赁公寓市场。2017年，施琅董事长田明在接受媒体采访时表示:到2017年底，龙狮的长期租赁公寓可能达到1.5万套，2018年计划不低于5万套。

2018年8月，中远在深圳证券交易所发行了50亿元人民币的长期租赁公寓资产支持证券。

对于洗牌，有些人看得更多。

前述大型房地产企业长期出租公寓业务的高管表示，这是一个提高行业集中度的好机会。“我们对长期租赁业的未来发展充满信心。”

其他人认为该行业正面临低谷。余明认为，如果没有明确的盈利模式、坚实的金融支持和更好的证券资产化环境，在当前形势下，行业的转折点就不会出现。

混乱聚集在一起，杠杆被拉开

长期租赁公寓纷纷爆炸式增长，主要是因为一些企业在日常运营中引入了杠杆。

在下跌之前，上述长期租赁公寓品牌，如鼎佳和遇见，都依靠“租金贷款”来扩张。

所谓租金贷款是指金融机构贷款给承租人，承租人根据贷款合同偿还贷款。金融机构向长期租赁公寓的经营者一次性支付租金，而长期租赁公寓向房东支付租金。

在该行业野蛮发展的早期阶段，租赁贷款为长期租赁公寓的发展提供了所需的资金。一段时间以来，舞台、元宝电子家园和租赁等平台都在激增。

但一旦杠杆断裂，风险就会浮出水面。业内人士称，从迅雷的长期租赁公寓案例中发现，一旦公寓经营者未能向房东支付租金，长期租赁公寓机构与房东之间签订的租赁合同将失效，这将导致承租人与长期租赁公寓之间签订的合同终止。如果金融机构的贷款资金已经办理完毕，付款已经暂停，由于资金链的断裂，长期租赁的公寓将不可避免地破产和逃跑，房东将关闭房屋，房客将被迫搬出，金融机构将产生坏账。

监管层也注意到了混乱的存在。

2018年，浙江省出台了《浙江省城乡住房协调委员会办公室关于促进长期租赁公寓市场稳定、健康、有序发展的指导意见》，提出了严格规范“租贷”业务的要求，并从加强业务开业申报管理、定期通报租金支付情况、严格规范“租贷”业务等十个方面提出了相关意见。

北京、上海等地也开展了相关工作。

“这使得以财务杠杆作为盈利模式的长期租赁公寓走进了死胡同。”余明说。

资深房地产专家胡景晖表示:“对于这些长期出租公寓来说，一旦下一轮融资失败，就有可能出现大量头寸。届时，业主的租金将不会兑现，租户将被赶走，大量租户将需要寻找新的家园。”

在监管治理和市场的共同作用下，十多个品牌的父母出租屋突然垮掉，业界质疑的声音逐渐增强。

前进之路:练好内功，期待reits分红

租一套长期公寓的下一个方法是什么？

上述大型房地产企业长期出租公寓业务的高管认为，规模之后的管理改进更为重要。他说，长期租赁公寓业务可能有几个规模拐点。第一个拐点是50，000。“规模在5万个房间以内。你可以全权管理这些项目。然而，当一些公司达到一定规模时，就会出现很多管理问题。原因是其管理体系跟不上，业务拓展规模与管理效率不同步，影响业务运营，导致无法发展。”

根据凯瑞的“2018年中国长期租赁公寓排名”，截至2018年底，万科、龙湖和徐汇分别为230，000、100，000和50，000套住房的前三名企业。

在明看来，房地产投资信托基金等融资政策新规的出台，将有助于相关品牌获得注资。

2019年，上海证券交易所公布了2019年工作计划。推进公募型房地产投资信托基金试点，加快住房租赁型房地产投资信托基金的发展，是重要的工作内容之一。

CICC的集合团队表示，总体而言，中国一线城市和实力雄厚的二线城市已经培育了一批成熟的商业地产资产，具备开发reits产品的基本条件。在房地产融资趋紧的背景下，中国企业通过发行reits品种实现融资的意愿也有所增强；在需求方面，作为一种资产配置工具，reits有望成为长期机构投资者和个人投资者资产配置的重要组成部分。目前，我国发展reits的障碍主要是高税收和交易结构的流动性困难。reits的组织形式、管理体制和合格投资者也需要探索。所有这些问题都需要通过reits相关管理标准文件的发布来澄清和解决。

目前，长期租赁公寓面临的问题是保持规模，而不是在行业越来越集中时落后。

一位业内高管表示，经过一轮收购，该行业面临着一些企业退出和资本投入的下降。对于行业内的龙头企业来说，保持领先地位尤为重要。