房企资金大考：房地产信托收紧后 海外发债用途被严控

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金融协会(北京记者李杰)报道称，房地产信托监管加强后，住房企业海外融资进一步收紧。

7月12日，国家发展和改革委员会(NDRC)下发了《关于房地产企业发行外债备案登记有关要求的通知》(以下简称《通知》)，要求房地产企业发行的外债只能用于替代下一年度到期的中长期境外债务。

此外，《通知》还要求房地产企业在外债登记申请材料中列出拟置换境外债务的详细情况；发行外债，房地产企业应加强信息披露，并在招股说明书等文件中明确资金用途。

“这项政策具有很强的控制效果，而且对资金使用的审查更加严格，这将极大地影响近期住房企业的海外融资。”易居研究中心的研究主任严跃进说。

中原地产首席分析师张大伟表示，未来住房企业海外大规模融资将明显收紧，住房企业抢地现象也将明显减少，尤其是融资渠道较少的企业，压力会更大。

事实上，NDRC已经限制房地产企业发行境外债券的融资用途，这一通知被视为对房地产企业发行境外债券监管的升级。2018年6月，国家发展和改革委员会要求房地产企业在境外发行债券，主要用于偿还到期债务，并限制房地产企业的外债资金投资境内外房地产项目和补充流动资金。

“融资控制旨在短期内控制土地预期，中期内防范风险。”华泰证券(Huatai Securities)分析师陈申认为，“对大多数房企现金流的影响是有限的，这种影响更多是由于对未来再投资的预期。”土地征用可能会被削弱。预计下半年土地市场的增长率将下降，从而带动房地产投资的增长率。向下。”

“融资环境收紧后，对于开发商来说，一方面他们会暂停土地收购，另一方面，他们会加快库存去库存和销售回报，以缓解现金流压力。”北京一家房地产公司的一位高管告诉记者。

2019年，随着房地产行业公司债券监管力度的逐步提高和债券发行的加快，许多房地产企业在窗口期间成功发行了境内外债券。

风信息显示，2019年上半年海外债务融资规模大幅增加。1-4月，住房企业海外发债规模为2254亿元，同比增长41%。然而，5月份住房企业海外债务融资收缩，海外债务发行规模达80亿元。

自6月份以来，在房地产信托融资收紧的预期下，住房企业加快了海外债务融资的步伐。据统计，今年6月，房地产企业发行海外债券的规模达到225亿元。自7月份以来，房地产企业的海外融资又出现了一个小高潮。截至7月12日，包括钟君集团和世茂地产在内的超过15家房地产企业已经发布了超过100亿美元的融资计划。

“这一次，国家发展和改革委员会进一步限制了住房企业发行的海外债券的使用。预计海外债券的发行将暂时降温。目前，房企融资仍比较困难，融资需求井喷。”一位来自房地产研究所的分析师告诉蔡莲。

“考虑到近期银监会对信托等非银行机构融资渠道的收紧和国家发改委对海外债务的收紧，新增信贷资源集中在优质住房企业。如果下半年的销售超出预期，也不排除个别中小房企面临经营困难。和债务风险等问题。”陈申相信。

根据上述分析，预计在融资难度增加后，住房企业的融资成本将会增加，尤其是对小企业而言。