50城土地库存去化周期20.5个月 土地市场热潮暂告一段落

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几天前，北京刚刚出售了一块价值79亿元的土地，这是主要住房企业经过56轮竞争后赢得的。事实上，今年上半年，50个城市的土地销售超过2.2万亿元，其中杭州、天津、武汉等二线城市的土地销售收入几乎与一线城市持平，房企在二线城市争夺布局。

然而，易居研究所研究员王若琛表示，从去年6月开始，50个城市的土地交易量环比下降2.8%，表明土地市场降温，上半年土地市场的火热局面基本结束。

截至2019年6月底，易居研究所监测的50个城市的土地存量面积为8.4157亿平方米，同比下降2.8%，同比上升8%；净化期为20.5个月，即按照目前商品房的销售速度，市场消化土地存量需要20.5个月，低于5月份的21.1个月。

在50个城市中，有8个城市的土地清册脱销期超过36个月，即3年，这意味着这些城市未来将有足够的商品房供应。其中，淄博、盐城、桂林和漳州的去化学周期分别为95个月、72个月、64个月和56个月，远远高于其他城市。此外，大连、无锡、沈阳、泉州、韶关、东莞、深圳、惠州和中山的土地库存去库存期不到12个月。这些城市需要增加土地供应，并鼓励住房企业收购土地。

值得一提的是，截至6月底，三线城市的退地周期已连续5个月下降，而二线城市的退地周期仍呈上升趋势，并将很快超过三线和四线城市的水平。据估计，在未来一年半的时间里，无论50个城市的商品房数量是增加、减少还是保持不变，商品房的供求比例都将继续在大于1的范围内向上波动，即在未来一年半的时间里，商品房的供应量将超过需求量。建议房企今后适当控制征地数量。

王若琛告诉记者，目前，房企普遍预期二线城市征地价值较高，集中在二线城市征地，导致二线城市去城市化周期持续上升趋势，并将很快超过三线城市。同时，根据供求比例预测，未来一年半，二线城市的商品房供应可能会超过需求。从短期来看，这意味着二线城市的土地收购价值正在逐渐下降，开发商应该提高警惕。

(编辑乔传川策划王立新)