开封解除3年限售：房企压力部分缓解 对二手房影响大于新房

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蔡联(郑州记者王平安)7月19日中午，一则关于河南省开封市取消限购的消息引起了千余人的关注。

据当地媒体报道，开封市住房和城乡建设局于7月17日下发了《关于调整新建商品房交易变现和撤销备案限制的函》，取消了新建商品房自取得《不动产权利证书》之日起三年后可以上市转让的交易时限，取消了被取消备案房屋的交易资格冻结时限。

事实上，开封并不是本轮调控中第一个取消限购的城市，太原和菏泽也放开了限购政策。

前100家房地产企业之一的开封区的一位高管告诉财联社，取消限购政策的关键在于积极的交易行为，这将部分缓解房地产企业的压力，但对二手房交易的影响预计将大于新房交易。

取消为期3年的销售

2017年5月，为了防止房地产市场过热，开封市发布了最严格的限售令，名为“变九条”。限售令规定，新建商品房3年后方可转让，半年内不得高于5%，一年内不得高于10%。

两年后，开封的房地产投机现象已基本得到遏制。开封市住房和建设局于7月17日发布文件，取消3年后转让的限制。开封市住房和城乡建设局相关负责人对媒体表示:“开封市自2017年开始实施限售房等房地产调控政策，限售房政策出台的初衷是遏制房地产投机现象。经过两年的调控，开封市的房地产已经发展到一个稳定的发展阶段，房地产投机现象已基本得到遏制，因此没有必要限制销售政策。”

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，开封政策的出台反映了相对务实的政策取向，即基于市场动态的政策微调；另一方面，也反映出近期房地产企业销售压力加大，部分三四线城市市场略有疲软，有利于通过放松来缓解供需关系。

上述房企高管也表达了类似的观点。现在政策刚刚出台，具体的影响需要看下个月的数据，但这项政策的实施肯定会部分缓解房企的压力。

“从2018年下半年开始，开封房地产的交易量开始下降，库存的去库存化相对较慢。在此期间，开封一家十大房地产企业开业，推出20套时只卖出了3套。在某些情况下，去库存率约为60%至70%。与此同时，住房企业面临着融资成本、劳动力成本和建筑成本的增加，压力很大。”这位房地产高管补充道。

据采莲社记者介绍，7月19日上午，恒大集团在开封组织了数百名房地产顾问进行项目培训。培训内容是恒大文化旅游城推广的住宅楼和商铺，但该项目在今年3月以六折出售。

它对二手房市场的影响更大

由于销售限制政策的取消与卖方人口相对应，市场上所有相关人士都表示，这将对二手房市场产生更大的影响。

“一方面，限购政策阻止了一些房地产投机者套现，但另一方面，也限制了一些房屋的流动性，影响了一些二手房的供应。取消限售房将有助于加快房屋流通，增加二手房供应，也将对抑制房价本身产生积极影响。”严跃进说。

一家二手房中介机构指出，“该政策出台后，立即在中介行业传播开来，交际圈正在转向。”现在大家对未来二手房市场的事件都比较乐观，一些客户买房后仍然有各种各样的理由。如果你需要换货或卖货，你还在等着3年期满，现在你直接被释放。”

上述房企高管还认为，该政策对二手房市场的影响大于对新房的影响。“限售房政策与卖方人口相对应，对新建住房市场的直接影响不如二手房市场大，但在交易量增加后，对保持房价稳定非常有帮助。”

中原地产首席分析师张大伟表示，开封作为一个普通的三线城市，房地产市场并不活跃，放松政策主要是为了刺激市场活动。对于三线城市开封来说，限售令实际影响不大，但对投资需求有很大的心理影响和一定的影响。预计同样类型的城市也会效仿。