新城控股“火速”抛资产自救：优先考虑合作类、投入少项目

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蔡联(上海记者汪海春)报道称，黑天鹅事件后，新城控股(601155.sh)“迅速”开始自救。除了与实际控制人王振华进行交易外，仅在20天内，该公司就出售了5个项目的股份。

7月22日晚，新城控股宣布，截至目前，已有约40个项目(包括合资项目)通过协商和谈判出售，但出售目标项目的公司范围、交易对手和交易金额存在不确定性。目前，已与交易对手签订了5个项目的股权转让协议，总成交额约为24亿元。

上述消息引发次日新城区上市公司股价集体下跌。7月23日下午，新城控股以每股26.73元收盘，新城发展控股(01030.hk)下跌11.3%，新城悦服务(01755.hk)也下跌超过9%。

至于收购，一位接近金科的知情人士告诉蔡联，金科已经接管了新城控股的一些住宅项目，但没有透露具体的项目数量。此外，市场传出，红阳地产、阳光城、徐汇、新立等房地产企业也在与新城控股进行接触和谈判。

“这次拟转让的项目主要是上半年新收购的、尚未开发或投资很少的项目。”熟悉新城控股的人士告诉记者，“除了公告中披露的约40个项目信息外，这些项目下一步是否继续转让，还要看动态情况。如果7月和8月的业务状况良好，就不会继续转让。”

鉴于项目股权转让的原因，上述人士指出，新城控股主要基于两个考虑:从整体市场环境来看，下半年融资监管收紧，加速销售和现金为王，已成为房地产行业的预期；从公司层面来看，王振华事件后，新城控股更加注重业务风险的管理和控制，注重现金流和利润几个指标的平衡，以进一步提高资本缓冲的厚度和应对变化的能力。

新城控股在公告中解释说，出售项目公司的股权不仅可以收回上半年支付的部分土地，还可以优化公司的资产结构，增加公司的货币资金。

然而，业内人士普遍将新城控股的大规模项目股权转让视为危机后的一种自救措施。一些房地产企业人士表示，新城从金融机构获得新贷款比以前更加困难，这也是公司资产转移的原因之一。

记者在采访中了解到，对于将要转让的项目，新城控股主要有以下考虑:为了增加现金流，可以考虑转让公司系统中利润率较低的项目；合作项目，即新城比例低或潜在效益相对有限的项目，优先转让给合作伙伴；目前，对公司系统投资较少的项目，主要是今年上半年收购的项目，也已被列入备选名单。

上海一家房地产机构的分析师指出，新收购的低利润合作项目的转让应该是新城控股应对当前形势的一个平衡。

“新城转移项目可能更能防范风险。从整体资产状况和最新业务数据来看，新城的情况并不像外界想象的那么糟糕。然而，7月和8月的商业数据受到各方的密切关注，而这两个月正是房地产市场的淡季。因此，新城控股的转让项目可能在一定程度上具有稳定其地位、稳定合作伙伴、银行和其他金融机构的预期考虑。”分析师说。

此外，虽然新城控股否认了“7月中旬起员工购房10折优惠”的消息，但承认最近对原有员工购房政策进行了升级，并表示此次升级活动将优惠比例与员工首付比例挂钩。内部员工优先购房显然有助于资金的提取。