中国金茂混改“棋局”：引平安为第二大股东 保持央企属性不变

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蔡联(中新网记者李杰)报道继碧桂园和华夏幸福之后，中国金茂(00817.hk)还介绍平安为第二大股东。不同的是，金茂是目前平安唯一的央企股权投资房地产公司。

7月26日，中国金茂宣布计划签署两项协议，根据总授权配售现有股份和认购新股。交易对手分别是平安人寿和新华人寿。

交易完成后，平安资产管理香港将持有中国金茂扩股后已发行股本的15.2%，成为中国金茂的第二大股东。金茂的大股东中化香港集团有限公司的持股比例由49.71%下降至35.1%。

中国金茂的一位知情人士告诉财联，金茂引进平安的背后，是国有企业混合所有制改革的进一步实施。引入平安作为第二大股东是金茂作为国有企业的重要一步。

“自2015年房星更名为金茂以来，它一直在做引进战略投资者的工作。2015年引入的战略投资者是新华人寿和新加坡基金，这次平安的引入与上次相同。通过引入战略投资者，上市公司的股东变得越来越多元化。”上述金茂内部人士表示，“不过，平安的推出并不意味着中国金茂已经完成了混合改革。”现在说未来混合改革的时间表并不方便。”

中国金茂表示，对于“市场化”，中国金茂始终追求在保持中央企业属性不变的前提下稳步推进改革步伐的目标，即中化集团作为最大股东。

平安将被派驻担任董事

根据金茂的公告，中化香港集团有限公司、投资经理、新华人寿保险等。达成了股票配售和有条件认购协议。

平安委任的投资经理将以每股4.81港元的议定价格认购17.87亿股中国金贸股份，并以相同价格认购卖方发行的约1.54亿股股份；与此同时，新华人寿还将认购中国金茂1555.9万股配售股份和卖方以每股4.81港元的商定价格有条件发行的1555.9万股股份。

上述两种配售股份约占中国金茂现有已发行股本的15.56%，认购扩股后约占公司已发行股本的15.33%。

关于为什么选择平安作为战略投资者，金茂的相关人士告诉财经新闻社，平安本身就是一个各方面实力都很强的企业，另一方面，在项目层面上，金茂与平安部门有很多合作得很好的项目，基于上述原因，双方相互认可。

事实上，不仅金茂，平安还投资了许多大型房地产企业，是碧桂园、华夏幸福、融创的第二大股东，拥有金地、绿地、华润、保利地产等十多家上市房地产企业。

“虽然平安表面上并不直接从事房地产开发业务，但它通过金融手段深深融入了房地产开发市场。尤其是在近年来房企融资压力加大的背景下，许多房企都在积极寻找战略投资者，这也使得平安的投资更加顺畅。”58住房研究所首席分析师张博说。

值得注意的是，虽然平安此前在很多房地产企业中身居要职，但平安人员进入房地产企业董事会的机会却很少，现在平安通过参股房地产企业获得了更多的参与公司运营的权利。

金茂的一位相关人士告诉财联社，通过持股，平安部门的人员将进驻中国金茂的董事会，平安人寿将增加一名非执行董事，并提名一名独立董事。

值得注意的是，平安成为华夏幸福第二大股东时，还提名了两名高管进入董事会，并修改了公司相关章程，对华夏幸福管理团队进行了相对制衡。因此，一些投资者担心平安也会干预金茂的运营。

“从平安在中国幸福的持股情况来看，这说明平安不是一个简单的投资，而是实际上拥有一定的控制权。但这不同于平安在金茂的持股。至少金茂现在还没有遇到明显的财务问题。”一位房地产机构的研究员告诉蔡莲。

对此，金茂回复蔡联，称平安不会干预金茂的日常运营，重大事项将遵循董事会相关规范程序。

据了解，中国金茂计划使用约8.1亿港元的基金净额作为本集团的一般营运资金。

金茂规模扩张压力

一些业内人士认为，金茂引入平安作为第二大股东是基于自身规模扩张的需要。

“随着房地产的发展，今天的金融属性越来越强。拓展融资渠道，获得长期廉价资金，对住宅企业的发展至关重要。平安作为一个战略投资者，受到所有房地产公司的关注，可以拓展融资渠道。”中原地产首席分析师张大伟告诉蔡联。

“对金茂而言，依托中化集团资本成本等优势，金茂仍以股东身份引入保险资金，表明金茂需要更多资金来快速提升规模。”一位熟悉金茂的人士告诉记者。

金茂管理层多次提出加快发展，成为行业前15名之一。2019年，金茂在中国的签约目标是1500亿元，2020年是2000亿元。

数据显示，2019年上半年，金茂实现合同销售总额785亿元，同比增长9.3%；合同销售面积358万平方米，同比增长70.6%。

然而，自今年年初以来，金茂因频繁出售资产而受到外界质疑。上半年，金茂出售并转让了五个项目的股权，包括北京、上海和天津的项目。此外，金茂还通过增资向三个房地产项目引进了新的投资者。

对此，金茂表示，他选择了从合作、谈判等各个方面退出个别项目。然而，北京项目的出售是一个价格受限的住房因素，土地收购价格超出了董事会的授权，这与企业发展战略无关。

截至2018年底，金茂账面货币资金和限制类银行库存合计258亿元，短期贷款和应付关联方资金达到337.32亿元，短期债务偿还压力较大。

在出售项目的同时，金茂仍在大举收购这块土地。根据兴业证券的报告，今年上半年公司收购的土地总量为442亿元，新增平均土地成本为6487元/平方米，比2018年增长11%。

金茂中国总裁李康辉在股东大会上表示，金茂今年将收回1000亿元土地，与金茂今年约1300亿元的总还款额高度匹配。