阳光100艰难转型 今年还将出售百亿资产

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蔡联(北京记者李杰)报道称，股票价格暴跌，土地被卖掉还债，与贷款担保人失去了联系...阳光100中国(02608.hk)今年一直处于动荡之中。

面对随之而来的质疑，阳光100管理层下定决心要改变这一轨迹，并对其进行更彻底的改造。

“整个住房市场趋于饱和，市场总量开始见顶。阳光100必须作出积极的选择，下定决心进行改造，把重点放在非住宅产品上，必须脱离主流房地产的住房轨道。”阳光100集团董事长易晓迪最近表示。

陷入转变的痛苦中

日前，阳光100中国宣布，从2016年初至2018年底，公司向8家公司的21个贷款项目提供了15.47亿元的贷款资金，全部由担保人张伟及其关联公司推荐。由于与担保人张伟失去联系，公司拟计提应收账款及其他应收款损失准备9.47亿元。

事实上，担保人的损失和追回近10亿元的困难只是阳光100今年面临的困难之一。

易晓迪表示，阳光100现在遇到的困难和压力是，它总是想同时抓两只兔子，想做好新产品线的改造，不想放弃传统住宅开发的主流市场。

阳光100计划在2014年将运营商从开发商转变为开发商。随后几年，当其他房地产企业在住宅市场迅速扩张时，阳光100专注于发展商业地产业务，业绩增长缓慢。

根据财务报告数据，2015年至2018年，阳光100的合同销售额分别为74.91亿元、104.17亿元、106.08亿元和120.96亿元。

“阳光100错过了黄金发展的机会，由于大量资金存入商业项目，资金回笼速度缓慢，造成流动性困难。”一位房地产研究员告诉蔡莲。

阳光100的副董事长范承认:“我们在这个过程中错过了很多机会，包括发展过程中的战略判断失误。”

根据2018年年报，阳光100的负债总额为296.95亿元，其中短期贷款为104.2亿元，净负债率高达261.6%。

“我们从侧面反映了房地产企业从主流住宅开发向服务增值模式转变的难度。我们感受到了这种转变的困难。”范对说，“但困难也是好事。在即将到来的危机之前，我们更早地感受到了这场危机，并决定更早地进行变革。”

他进一步表示，如果高周转率和高债务的住房开发继续下去，阳光100将没有优势，所以一些项目将被出售。

至于未来的发展模式，阳光100表示将实行“租卖并举”。目前，公司已经推出了两个成熟的非住宅产品，即街区综合体和喜玛拉雅酒店式公寓，未来将进一步关注非住宅市场。

“我们实际上是租和卖的结合，租和卖的周转速度实际上比住房快。今后，我们将找到债务更少、发展资金使用效率更高的项目，而不会存入大量资金。”范对说道。

财务报告显示，阳光100的非住宅部门的销售收入有所增加。2018年，阳光100商业地产及车库合同销售额为36.04亿元，同比增长35.0%，占总销售额的29.79%，非住宅部分占销售收入的近三分之一。此外，2018年阳光100的服务收入达到6.35亿元，同比增长7.8%。

否认“断臂求生”

今年1月17日，阳光100指数突然遭遇闪电崩盘危机，盘中一度暴跌75%。截至当日收盘，跌幅仍高达64.59%，公司市值蒸发逾60亿港元。

业内人士认为，股价暴跌在一定程度上影响了阳光100的融资能力。出于偿还短期债务的需要，阳光100开始出售住宅项目“薛辉”。今年上半年，先后与融创和凯撒达成股权转让协议，累计交易金额约60亿元。

外界认为出售该项目是“断臂求生”，但阳光100的一位高管否认了这一点:“我们不是一家需要断臂求生、很快就没有明天的公司。出售该项目是希望彻底转型，今年还将出售100亿元的资产。”

阳光100通过出售项目、发行美元债券和信托融资，表示其债务总额在2019年上半年已大幅减少。

“外界认为我们很慌乱。实际上，我们并不慌张，主要是因为我们早就做出了土地储备的布局。”易小迪说。

截至2018年底，阳光100土地储备总建筑面积为1502万平方米，土地储备面积按平均售价计算，价值2000亿元。根据第三方机构Cree的统计，这种土壤储存数据可以排在住房企业的前60名。

上述阳光100的高管表示，在2019年上半年完成部分土地储备转让交易后，阳光100的剩余土地储备仍能满足公司未来8-10年的发展需求。

值得注意的是，阳光100拥有自己的项目销售标准，其大部分土地储备主要用于规划住宅开发。

"我们有大量的住宅开发，所以卖地并不是什么坏消息."范说，“住房不是我们的竞争优势。与此同时，我们的资本成本相对较高，而且营业额受到监管的影响。现在出售住宅项目很划算。现在销售两个项目应该比五年后自己动手要好。”

他进一步表示，阳光100销售项目不会出售或低价出售，这基本上是一个相对较高的价格，这可以减少负债，并迅速收回资金，以完成转型。

今年上半年，阳光100实现未经审计的合同销售额约37.88亿元。阳光100中国管理层在绩效会议上提出，公司2019年的合同销售目标约为150亿元。根据这一计算，上半年仅实现了年度目标的25.25%。

对此，范表示，阳光100指数在每年上半年的表现都接近这个比例，其表现主要是在下半年发布。