【房企半年考】旭辉借道旧改加码大湾区 下半年将放缓买地节奏

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蔡联(上海记者汪海春)据徐汇控股(00884.hk)8月13日披露的2019年中期业绩报告显示，今年上半年，合同销售额为884.4亿元，同比增长33.9%；核心净利润为28.7亿元，核心净利润率为14.3%。

此外，徐汇正在增加在粤港澳大湾区的投资。在同一天的中期业绩会议上，徐汇集团执行董事兼首席执行官蓝鸿震表示，加大对旧改革的参与是徐汇今年土地储备的一个重大变化。

“粤港澳大湾区的前景值得期待，我们正在积极部署，但这些地区的招标、拍卖和挂牌市场出售的土地相对较少。虽然旧的改革周期很长，但许多土地储备可以锁定在中长期，未来的价值将逐渐体现出来。”雷蒙说。

据徐汇透露，通过“合作开发+旧城改造”的模式，公司已经进入惠州、东莞、中山等8个城市，共锁定了30多个项目。其中，广州已经成为徐汇今年努力进行旧城改造的城市。徐汇在广州成立了一家旧房改造公司，今年在六个村庄完成了旧房改造协议的签署，潜在土地储备近300万平方米。

事实上，这不是徐汇第一次进入旧的改革。早在2015年9月，徐汇就投资约5亿元人民币，与裕隆集团合作在武汉汉阳进行一个旧房改造项目。

至于徐汇为何要增加参与旧制改革，林瑞麟表示，随城市化发展至现阶段，房企不能简单地拿地发展来看未来的趋势。从整体发展来看，房地产行业正进入一个新的长周期。除了过去的土地征用和投资开发模式外，新的机会可能集中在城市更新上。

目前，在徐汇约6300万平方米的土地储备中，渤海(不含山东)以20%位居第一，其次是西部、浙江和中部地区，分别为14%、13%和11%；然而，大湾区的土壤储量仅占7%，排名第八。

林瑞麟说:“华南的房企都是旧改革的主人。如果我们想在华南长期立足，公司就必须入乡随俗。我们必须通过参与旧的改革来作出中期和长期的规划，这也是对我们投资和土地征用多样化能力的考验。”

除了通过旧制改革增加商品价值外，徐汇还通过主次联动的方式承接了许多项目。

据徐汇透露，今年上半年，它在武汉赢得了52万平方米的纯住宅用地，在太原赢得了252万平方米的智能新城，还在石家庄长安区赢得了几个超大型项目。这三个项目预计将带来571亿元的价值。

不过，徐汇表示，下半年，将适度放缓购买土地的步伐，减少新城市数量，同时增加销售回报和减少负债将成为接下来需要关注的几个方面。

公司高层管理人员认为，土地收购有时是一把双刃剑，而土地掌握在强大的市场手中会带来很多好处；但是有时候手头的货物太多，可能会影响公司的安全。在市场条件相对稳定的时期，增加现金流和减少负债成为保证企业财务安全线的几项重要措施。

“我们的投资将量入为出，用大约50%的销售资金购买土地，以维持财务安全底线。”雷蒙说。

徐汇还表示，从今年1月到7月，合同销售额已经达到1030亿元，年初设定的1900亿元的销售目标不会改变。据估计，2300亿元的可销售价值将在下半年推出，年初设定的销售目标应按照目前的淘汰率实现。