中国奥园半年净利润升至28亿元 超4200亿货值将晋级“千亿阵营”

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我们的记者王立新

利润增长的基石来自规模扩张。8月16日，中国奥林匹克公园递交了中期成绩。按照目前的销售节奏，全年都很容易推进到“1000亿营”。

据奥林匹克公园披露的数据，今年前7个月，粤港澳大湾区布局全国、渗透率高的房地产企业实现销售603亿元，年目标完成率过半。此外，今年上半年，奥林匹克公园已签约但未确认的合同销售额约为1390亿元人民币，这意味着未来两年的利润被提前锁定，很有可能实现1150亿元人民币的年销售目标。

据业内人士介绍，经过20多年的快速发展，中国房地产行业已经具有很高的行业集中度，未来的增量市场将进入“优胜战术”时代，专业能力和资源获取能力将决定房地产企业在行业中的市场份额。从这个角度看，从“局部安全”到在全国范围内传播，销售规模迅速飙升，多元化战略也带来了资源整合的能力，这将导致利润的逐步释放。

锁定三年利润预期

根据中期业绩，2019年上半年澳远营业额为236.7亿元，同比增长73%；毛利70.5亿元，同比增长81%；毛利率为29.8%；净利润28亿元，同比增长90%；净利润为11.8%。核心净利润24.9亿元，同比增长79%；核心净利润率为10.5%。

自2017年以来，澳远的净利润增长迅速。2018年净利润为29.4亿元，同比增长79.27%。今年上半年，净利润直接上升至28亿元，同比增长90%。不难看出，与2018年29.4亿元的净利润相比，今年上半年几乎完成了去年的净利润指标。

对此，美国银行美林报告指出，奥林匹克公园将有强劲的利润增长，预计今年将增长87%，而从去年到2021年的复合年增长率将达到43%。

事实上，典型房地产企业的销售毛利率和销售净利润率的总体趋势是随时间而下降，这与整个行业的利润不断萎缩有关。但澳远销售的毛利率相对稳定，处于同类型企业的中等水平，这与近年来土地收购的布局和成本有关。

与许多在公开市场上争夺土地的中国品牌房地产企业不同，奥林匹克公园主要通过并购增加土地储备。根据通策研究所的数据，自奥林匹克公园上市以来，约67%的项目是通过并购获得的，约33%是通过招标、拍卖和挂牌获得的。

因此，土地成本优势显而易见。据悉，2018年澳远集团的底价为2167元/平方米，土地与住房的比例为21%。虽然土地成本和土地与住房的比例都在上升，但与同类企业相比，土地成本仍处于较低水平。毫无疑问，这将锁定更高的利润/0/房间。

战略补充土地储备

今年以来，在战略布局上，奥林匹克公园仍坚持均衡的区域布局，以粤港澳大湾区为重点。2019年上半年，奥林匹克公园有34个新项目，新增可开发建筑面积约726万平方米，新增可销售价值超过800亿元人民币。2019年6月30日，奥林匹克公园拥有土地储备，总建筑面积约4012万平方米，股权比例约81%，总价值约4255亿元，为奥林匹克公园快速稳定发展奠定了坚实基础。

据接近奥林匹克公园的人士介绍，奥林匹克公园集团的三年规划将土地布局战略分为三个步骤:2017年完成战略框架布局，首次进入多个省市，初步建成环渤海地区、华东地区和中西部核心地区。和华南四大地区；2018年，将在重点地区建立城市群，并在新城市及其周边地区扩大投资规模；2019年，我们将专注于提高已进入市场的产能和份额。

根据上述来自同一政策研究所的分析师，2015年之前，澳远集团选择了一个中等城市水平，相对侧重于一线和二线城市。2016年后，二三线城市土地储备大幅增加。2018年，为了打造城市群的规模效应，澳远集团大幅增加了对一、二线城市周边城市的投资。从地价来看，一线、二线城市及其周边城市和国际城市约占75%，三线、四线城市占25%。

值得注意的是，奥林匹克公园提前规划了城市更新项目，以实现旧城、旧村、旧工厂“三旧”改造的全覆盖。截至2019年上半年，奥林匹克公园在大湾区和其他地区有30多个不同阶段的城市更新项目，计划总建筑面积约为1600万平方米，预计价值约为2197亿元，这将提供额外的销售贡献和增长势头。

或许，在奥林匹克公园的发展中，产业调控政策的节点已经被准确地布局，赶上了近年来产业发展的窗口期。然而，金融实力仍然是真正高速增长背后最关键的因素。

自成功登陆香港证券交易所以来，奥林匹克公园十分重视探索多元化的融资渠道，具有突出的境内外融资能力，并为企业发展筹集了成本较低的“粮食”。此外，2019年2月和3月，穆迪和标准普尔将澳远评级上调至“正”，并于5月通过联合信贷将澳远评级上调至中国最高信用评级“aaa”，这也有助于进一步降低借款成本。

奥林匹克公园管理层表示:“下半年，奥林匹克公园将实施以重点城市为核心的区域深化战略，坚持稳健的财务管理，加强风险管控，确保复杂环境下的稳定性，展示超越市场的实力，实现可持续高质量发展，为股东和投资者带来丰厚回报。”

(编辑孙倩)