前7个月北京城六区别墅成交大涨至206亿元 千万元量级别墅成交量不断攀升

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我们的记者王立新

当房地产市场变冷时，稀缺且划算的房子往往会突破。但今年的北京楼市，有限竞争房起主导作用，别墅逆势而行，成交量翻了一番。

据房地产商统计，今年前7个月，北京楼市别墅供应量同比增长9%以上，交易面积同比增长1.2倍，交易金额达到429亿元(含全市六区别墅206亿元)，是去年同期的2.2倍。

诸葛房产搜索数据研究中心分析师郭世英在接受《证券日报》采访时表示，由于多种因素，置换装修的需求已经陆续进入市场，尤其是北京西南部丰台板块的新房供应，已经接管了海淀和西城的住房需求，导致今年别墅市场成交量上升。

全市六区别墅成交额206亿元

事实上，在几轮“别墅限购”之后，别墅在市场上越来越不受欢迎。有鉴于此，在存量稳定在10000多套的北京别墅市场，高品质区位的六个城区的别墅成交量增长最快。就连一些业内人士也表示，像今年这样的别墅买家从未如此关注区位因素。

根据以上统计，今年北京六区别墅销售数量达到873套，同比增长16倍，为多年来首次；交易数量占所有别墅的35.91%，而去年同期，全市六个区的别墅比例仅为4.18%，且比例差异很大，增长了8倍；从金额上看，今年前7个月别墅成交额为429亿元，北京六区别墅成交额为206亿元，占总成交额的近一半，而去年同期仅为12%。

“随着财富的增长，一般购房者的购买路径如下，‘只需先换——大户型——资源别墅——国内外豪华资产配置’。”兰德咨询公司总裁宋延庆告诉《证券日报》，无论你在哪个节点，区位优势都是首选因素之一。然而，随着市场需求和产品实力的变化，买家的生活追求开始多元化。近年来，北京对首次或二次置业的需求受到政策的严格限制，大多数人在总价的逻辑下买房。它们位于城市六区的资源型别墅区，总价低，自然环境好，生活交通便利，一般会成为新中产阶级购房的聚集地。

正如房地产企业相关人士向记者表示的那样，对于北京的新住房市场，业主更容易进入市场，新中产阶级正在成为购房的主力军。这些第一次改变或再次改变的人没有能力支付纯单户别墅，但在相同的价格，相比于小规模的竞争室在内城或较大的三居室，重叠和庭院别墅附近的五环路和六环路已成为他们的首选。

据数据显示，今年前7个月售出别墅1295套，占营业额的50%以上，是市场占有率和客户接受度最高的产品。与此同时，这些别墅绝大多数都是在五环路以外或六环路沿线供应的，青龙湖板块就是其中之一。

据《证券日报》记者走访青龙湖板块时了解到，6000亩的青龙湖和1.4万多亩的青龙湖森林公园分别位于房山和丰台。目前，该地区陆续有六七个项目进入市场，均由万科、龙湖、金地等国家基准房企开发，其中龙湖、金地属于房山，万科属于丰台。

新中产阶级的目标是北京西南部的“千万”别墅

必须说，10年前的北京，总价在800-1000万元的房子无疑是豪宅。当时，这个价位段可以买进中央别墅区，而三和板块还处于开发初期。自2015年北京住房“奢侈化”以来，无论是二手房还是新房市场，似乎都只能以800万至1000万元的价格买到更大的公寓，开发商几乎将中高端市场定位为公寓豪宅，这使得近年来在北京六区很难找到1000万元左右的别墅项目。

转折点发生在今年。随着新北京规划的落地，住宅用地供应的变化，以及有限竞争房的兴起，1000万元的别墅已经回归市场。今年以来，丰台区和房山区1000万元的别墅陆续入市，成交率也在上升。

一些受访者告诉记者，今年进入住房供应集中期的青龙湖板块也聚集了一大批规模在1000万元左右的别墅，万科、龙湖、金地都卖出了800万至1000万元的别墅。

消息人士进一步表示，青龙湖形成板块之前的主要供应形式是别墅。在京西逐渐消化了海淀、门头沟等别墅后，青龙湖板块自然接管了京西六区别墅市场的衣钵。景观、自然环境、环城路、轨道交通、教育、医疗等新规划，使京溪新中产阶级第一居所的地图向青龙湖板块溢出，青龙湖板块可能成为未来的第二太阳河。

“一般关注我项目堆积别墅的买家大多是35-45岁的改良型客户，京西板块的“一步到位”购房者比例相对较高。”准备进入市场的万科云路的营销人员在接受《证券日报》采访时表示:“北京六区别墅的选择不多，总价相对较高，往往在1500万元至2000万元之间，2000万元以上是一条普通的水平线。对于日益壮大的新中产阶级来说，首套总价约1000万元、面积超过300平方米、能满足“一旧一小”需求的住宅更具吸引力。

正如上述营销人员所说，规划滞后的北京西南地区已成为北京新的发展重点，近年来的地价走势也可见一斑。在过去的五年里，高价土地已经从北京的东北部转移到了北京的西南部。2015年，樊家村改造地块以7.5万元/平方米的底价超过了霄云路8号项目，成为北京新的单价王，仍居首位。今年7月，位于西三环的镜月茂源移交了总价近7000万元的别墅。据业内人士介绍，永定河文化带以西、南六环以北(包括青龙湖板块)有“西环别墅区”的潜力，投资11757.3亿元。

对此，郭世英在接受《证券日报》采访时也表示，该市六区的“内城别墅”房子少，价格高，中产阶级往往望而却步。然而，随着新的别墅项目陆续进入市场，总价1000万元的别墅市场仍将是下半年中产阶级替代和提高需求的主要市场。

(编辑蔡善丹)