【房企半年考】雅居乐称不会大范围降价销售 上半年海南区域贡献巨减

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蔡联(中新网记者李杰)获悉，在2019年半年度业绩报告发布后，许多在年初下调敏捷集团(03383.hk)评级的研究机构都提高了评级。

2019年上半年，敏捷实现销售额582亿元，同比增长25%；营业额为271亿元，同比增长12%；毛利润为82.2亿元，同比下降31.6%；净利润59亿元，同比增长37.7%。

“今年上半年的预售金额达到了年度目标的52%，有望如期完成1130亿元的年销售额。”敏捷集团董事长兼总裁陈卓林在中期业绩会议上表示:“今年10%的增长率是我对市场形势和公司稳步发展的预测。我认为这更准确，房地产行业希望未来三年增长20%左右。”

毛利显著下降

汇丰在最新的研究报告中指出，一些项目在敏捷上半年的表现不佳，比如利润低于预期，主要是由一次性销售收入推动的。

今年上半年，雅居乐的净利润为59亿元，其中包括出售惠州项目公司34%的股权后的22亿元税后利润，以及将另一家合资企业转让给子公司后的4.35亿元税后利润。

扣除公司销售项目的收入后，其他物业销售利润同比下降。对此，敏捷集团副总裁潘志勇在绩效会议上表示，净利润下降的主要原因是毛利率下降。

“出售项目和引入股权合作符合股东的要求和公司的利益。这是正常的商业行为。无论是由合伙人持有还是被发现由合伙人持有或处置，都将按照商业原则处理，并将按照企业、集团和股东的要求处理。从利益最大化的角度出发。”潘志勇说。

根据2019年半年度报告，在报告期内，敏捷的毛利率从2018年上半年的49.6%下降到30.3%，同比下降19.3个百分点。

潘志勇指出，“海南地区收入的减少是高毛利下降的原因。”去年同期，海南项目的毛利贡献了66亿元，而今年只有6亿元，这降低了整体的毛利。”

敏捷海南上半年的毛利收入占总收入的4.3%，与去年同期的40%左右相比，大幅下降了近10倍。

受严格的房地产市场监管政策影响，海南对雅居乐销售的贡献也有所下降。今年上半年，敏捷的预售贡献来自59个城市的100个项目，其中华南贡献了34%，粤港澳大湾区贡献了28%，华东贡献了24%。海南和云南的区域贡献率为15.2%，低于2018年同期。

2018年4月，海南宣布了一项全球房地产购买限制，而海南是敏捷拥有重型仓库的地区。根据汇丰的研究报告，雅居乐集团12%的土地银行位于海南，自去年4月以来，当地政府收紧了调控政策，使集团在极其严格的政策环境下运营。预计海南市场最早将于明年第二季度复苏，这将推动集团明年的销售和利润。

潘志勇在业绩会上表示，自去年4月以来，海南地区对敏捷的不利影响已经被消化，未来毛利率控制在30%没有问题。

关于利润预期，陈卓林表示:“预计2019年利润将增长15%，未来三年的计划是希望年利润能增长10%左右。”

今年，一半的钱将用于购买土地

在融资环境紧张的背景下，一些房企选择降价套现。对此，敏捷副总裁兼房地产总裁王海洋表示，敏捷不会在全国范围内大规模降价，而是会根据当地市场情况进行一些调整。

据了解，敏捷将在今年下半年开放20个新项目。土地储备方面，今年上半年雅居乐新增28个项目，总建筑面积692万平方米，相关土地应付金额232亿元。

“232亿元购买土地的金额是合理的。根据该公司的发展，今年的付款有一半将用于购买土地，但这取决于下半年的现金数额。”陈卓林在演出会上说。

在雅居乐新增土壤储量中，工业城镇新增土壤储量为380万平方米，占42.2%。“工业城镇的征地成本虽然较低，但其初始投资往往较高，整体开发周期较长，这将对现金流形成考验，后期难以操作。”一位房地产机构分析师告诉记者。

值得注意的是，当大量的工业城镇被规划出来的时候，敏捷的净负债比率会略微上升。

报告期内，敏捷的贷款总额为935.67亿元；借款成本为33.35元，同比增长59%，贷款利率为7.06%，同比增长0.8%；净负债率为81.3%，比2018年底上升了2.2个百分点。

然而，根据半年度报告，敏捷上半年的现金和银行存款总额为415.88亿元，一年内到期的债务为361亿元，财务状况良好。

在敏捷的债务结构中，上半年国内债务占56.7%，海外债务占43.3%。

“收紧融资对敏捷的影响是存在的，但并不像想象的那么大。”潘志勇说:“在今年下半年，敏捷将采取双管齐下的方法。国内贷款主要是双边贷款，包括发展贷款和M&A贷款。香港主要通过银团贷款进行再融资，并在适当的时候发行少量债券。”