正荣地产土地储备货值达4500亿元 “精总部强区域”提升一线战斗力

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我们的记者王立新

进入第一梯队的“1000亿新人”郑融房地产有限公司8月25日公布了2019年中考成绩单。与过去三年的高速发展不同，郑融房地产执行董事兼董事长黄显志将在未来三年将其定位为“高质量发展”。

截至6月30日，郑融房地产实现收入136.5亿元(下同)，同比增长10.8%；净利润11.8亿元，同比增长23.2%；核心利润达到11.5亿元，同比增长33.4%；净负债率为70.8%，短期现金负债比率从2018年末的1.19倍提高到1.21倍，债务结构不断优化。与此同时，今年前7个月，郑融房地产的合同销售额达到687亿元，完成了全年1300亿元目标的53%。

在2019年中期业绩会议上，黄显志表示:“对郑融而言，盈利能力、财务安全和规模这三个指标非常重要。自2017年以来，郑融一直致力于优化金融结构。今年实施的“新三年战略”的主要方向是“高质量发展”。今后，现金流量和利润应成为提高整个周期运作效率和效力的核心方向。”

“强指挥部、强区域”提高一线战斗力

黄显志在2018年实现1000亿元规模后，于2019年提出了“新三年战略”，提出了“细化总部、强化区域”的组织结构转型，决心迅速做大做强区域公司，增强其提高效率和战斗力的能力。

根据郑融的管理，郑融将其组织结构调整为二级结构，即总部+区域。在总部，业务部门将进行整合和升级，通过开放总部-区域-项目的业务数据，促进业务的规范化管理，加强总部的精细化管理和风险控制能力；在区域内，加强对一线的授权，根据区域公司的成熟度进行差异化授权，做出高效决策，增强一线的战斗力。

据悉，在“扁平化管理与经营成果化”管理改革相结合后，郑融的周转速度再次加快，项目首开时间缩短至7个月，首开率达到70%。此外，郑融产品标准化步伐加快，上半年目标复制率达到100%。

“从700亿元到1000多亿元，为了适应规模发展，我们首先要把权力下放到一线城市。集团更像是一个标准化的管理系统，对投资策略、策略和总方向进行总体规划。”黄显志表示，组织变革完成后，“新三年战略”初步设定了从2019年到2021年以30%左右的年增长率发展的目标。

净负债率再次下降

值得一提的是，在规模和利润同步增长的背后，郑融的杠杆率进一步降低。

中期业绩报告显示，郑融房地产的净负债率从2018年末的74%进一步降至2019年中期的70.8%；平均融资成本为7.6%，比2018年底低2个百分点；与2018年相比，现金存量增加了6.2%，达到301.4亿元。

郑融房地产执行董事兼副总裁陈伟建表示，自2018年进入资本市场以来，郑融通过ipo、合作、增持股份、增加现金回报等多种方式，不断拓展融资渠道，降低负债率。今天，“我们已经把债务比率控制在一个健康的水平。”如果有好的投资机会，我们可以把净负债率控制在80%左右。”陈伟建说。

此外，在融资方面，截至2019年6月底，郑融房地产在资本市场的融资额度已超过130亿元人民币，海外优先票据占比从2018年底的11%大幅上升至24%，美元债券、永久资本证券、资产支持证券、资产支持票据、长期租赁公寓债券等多元化融资渠道也有所拓展。

“今年空厅的融资成本仍有所提高。”陈伟建表示，随着明年新债替换旧债，融资成本将进一步降低。与此同时，他强调，美元债务配额仍有很多，但将考虑汇率波动和美元债务发行比例的影响，未来可能会购买一些美元资产进行对冲。

下一步，郑融将严格控制融资成本，注重土地储备的规模和质量，优化成本结构，增加利润/。

土地储备价值达到4500亿元

根据中期业绩报告，截至2019年6月底，郑融房地产总土地储备为2634万平方米，价值约为4500亿元，一、二线城市总土地储备占71%；平均土地成本为4624元；股权比例为57%，高于2018年底的53%。

2019年至今，新增土壤储量323万平方米，其中，海西和长三角地区的土壤储量进一步巩固，分别占新增土壤储量的34%和24%；同时，强二线占新增土壤储存面积的87%。对此，德意志银行还指出，一、二线城市的低成本土地储备将增强郑融房地产的竞争力，使其成为这些城市市场复苏的主要受益者。

“今年征地权的总预算是300亿元。目前，它的成本约为160亿元，剩下约140亿元。”郑融地产管理层表示:“面对激烈的市场竞争，我们将坚持审慎稳健的投资原则，坚持区域深度培育战略，以一、二线核心城市及其都市区为重点，提高现有市场份额，继续‘1+6+x’扩张，即‘一个总部、六个区域、多个项目’的战略布局。”

总的来说，经过几年的快速扩张，郑融正逐步走上一条平静而稳定的发展道路。正如黄显志所说:“我们相信，只要我们既有盈利能力，又有稳定的财务状况和一定的规模，这样的发展就是郑融想要实现的高质量发展。”

(编辑蔡善丹)