营收净利双增土储丰厚佳兆业3500亿货值领跑大湾区

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2019年上半年，凯撒收入同比增长34%，达到201.1亿元，持有人应占利润为28.4亿元，同比增长67%，净负债率降至191%。值得注意的是，该公司有超过5000亿的可销售价值集中在核心地区，如粤港澳大湾区

《投资时报》研究员王

8月27日下午，凯撒集团控股有限公司(1638.hk，以下简称凯撒)发布2019年中期业绩报告。

报告显示，凯撒上半年实现营业收入201.1亿元，同比增长34%；毛利润达到67.1亿元，同比增长42%；净利润达到27.8亿元，同比增长24%；公司股东应占利润28.4亿元，同比增长67%；归属于公司股东的核心净利润为27.5亿元，同比增长55%。与此同时，凯撒董事会提议宣布每股3港仙的中期股息。

《投资时报》的研究员注意到，在凯撒良好表现的背后，其净负债率比2018年底下降了45个百分点，至191%，提前实现了年初设定的2019年净负债率降至200%以下的目标。凯撒首席财务官刘表示，债务减免将继续进行，我们的目标是在今年年底前将其降至180%。

此外，《投资时报》的研究员注意到，2019年上半年，凯撒制定了灵活的销售策略，以应对房地产市场的变化。年中报告显示，今年上半年凯撒实现合同销售额347亿元，同比增长37%；合同建筑面积约196万平方米，同比增长38%。根据乐居财经研究院发布的《2019年上半年中国50强房企股权销售增长榜》，凯撒在上半年中国50强房企股权销售增长榜中排名第四。

事实上，凯撒的一线城市和重点二线城市是公司业绩持续增长的有力保证，尤其是在粤港澳大湾区，占销售额的58%，而深圳作为凯撒的大本营，占总合同销售额的30%。

值得注意的是，许多高质量的项目已经从旧的改造。包括深圳盐田佳兆业城市广场、深圳凯撒未来城和深圳平湖凯撒广场，均为本集团带来高毛利。

截至今年6月底，凯撒的五大城市群，即大湾区、长江三角洲、中部、西部和环渤海地区，总土地储备近2600万平方米，可销售价值超过5000亿元。其中，一线和重点二线城市占76%，大湾区占55%。

今年上半年，凯撒抓住机遇，通过变旧为供、招投标、拍卖挂牌、收购收购等多种渠道补充土地储备，获得15个优质项目，新增土地储备建筑面积246万平方米，粮食储备丰富优质，无疑为凯撒赢得了不小的竞争优势。

价值2万亿元的旧区改造核心工程已经准备就绪

今年6月，国务院常务会议提出加快旧城区改造，加大对旧区改造的财政支持力度，这标志着万亿美元的旧城改造市场正在加速房地产企业的开放，为老区改造之王凯撒开启了新一轮高质量的增长窗口。

作为现金流的一个重要来源，凯撒上半年的合同销售额达到347亿元，而凯撒董事长郭英成描述为矿山的旧装修项目销售额占33%。

据半年度报告显示，凯撒有近3200万平方米的旧房改造储备(不包括在土地储备中)，大湾区有128个旧房改造项目，其中深圳有88个，广州有12个，中山有18个，可带来近2万亿的价值。

根据凯撒集团的管理，由于采用了成本核算法，已经纳入土地储备的旧房改造项目和尚未纳入土地储备的旧房改造项目的价值被严重低估，两万亿元的价值需要重新评估和释放。

据了解，凯撒计划每年改造8.01亿平方米的土地供应和旧改造项目的发展。从去年底到今年上半年，凯撒成功改造了广州小平村、上海徐航镇和深圳福田口岸三个项目，总实用面积73万平方米，实用价值超过404亿元。

值得注意的是，深入城市更新领域达20年之久的凯撒于今年6月出版了新书《城市运营的核心逻辑》，首次系统地展示了其在城市更新领域的思想。

凯撒执行董事兼总裁麦帆指出，今后集团将继续发挥老改革的优势，推动老改革项目快速转型。预计在未来1 2年内，集团将计划为9个旧房改造项目提供价值约1140亿元的土地；未来3-5年，深圳和广州将有13个土地供应项目，价值约4200亿元；长远来看，集团将逐步进入占地2200万平方米的旧房改造项目的土地供应阶段。

在国家布局上，凯撒也开始加快将最具实力的城市提升到全国的步伐。7月，上海嘉定区徐航镇城中村项目实现了土地供应，这是目前上海最大的城中村改造项目，也是嘉定区第一个民营企业参与并成功完成拆迁和退市的改造项目。

对此，一些市场人士表示，上海是中国经济发展的中心，也是长三角地区的龙头。随着长三角一体化政策的推进，凯撒成功拿下了上海徐航镇项目，这印证了其前瞻性的布局。

在房地产调控不断收紧的背景下，郭英成表示，凯撒不会在下半年暂停征地。上周，我们在深圳推出的一些项目卖得很好，所以我们将继续收购土地。今后，我们将主要增加大湾区等一线城市的土地储备。

从下半年的市场情况来看，凯撒副总裁吴建新认为不会有大起大落，全年875亿元的销售目标是可以实现的。下半年，我们的可销售价值为1200亿元，主要集中在大湾区。每年的目标可以达到50%以下的去污率。

净负债率下降45个百分点，金融结构优化

为了解决高债务问题，凯撒近年来一直注重减少债务。

数据显示，今年上半年，全年减债目标提前实现，净负债率下降45个百分点，至191%，加权平均融资成本为8.6%。

在融资便宜的地方，我们会追逐它。凯撒董事长郭英成指出，今年上半年，凯撒推出了供应链金融、公寓长期租赁、购房最终付款、船舶信托收益权等abs业务，总价值近100亿元，票面利率为5.4%至7.5%，期限为1 4年。

截至2019年6月30日，凯撒负债总额约为1155亿元，其中一年内到期的短期负债约为224亿元，足够支付300亿元现金和银行存款，公司速动比率保持在1.3倍的良好水平。

此外，从债务结构来看，凯撒58%的债务在中国，42%在海外，40%的海外债务为优先票据，2%为海外银行贷款。

减少海外负债是凯撒债务结构优化的重要组成部分。今年上半年，凯撒回购了2020年到期的31.65%的美元优先票据，总额为2.5亿美元。8月8日和8月16日，凯撒分别回购和取消了1.6亿美元和1.5亿美元的海外债务。

今年迄今，凯撒已三次回购5.6亿美元的优先票据，将2019年到期的美元债务降至1.4亿美元。刘说，发行美元债券的目的是为了延长期限和优化成本。至于42%的海外债务是否会造成较大的汇兑损失，他指出本金和利息都是以美元支付的，所以现金风险不大。

在国内融资方面，今年上半年，深交所批准了凯撒四项超过90亿元人民币的资产支持专项计划。到目前为止，凯撒已经成功发行了4.75亿元的海运船票收入abs、6.85亿元的购房余额abs和5.55亿元的供应链融资abs。专项计划的出台促进了企业融资的多元化，对调整整体债务结构、降低融资成本、加强现金流管理起到了积极作用。

在上半年净债务比率降至191%的基础上，凯撒将其年度债务削减目标调整至180%以下。郭英成曾表示，减债努力的主要方向是提高销售速度和销售回报，以及资产合作和资产交易。

《投资时报》的研究人员指出，今年上半年，由于凯撒在优化债务结构方面取得了显著成绩，穆迪、标准普尔和惠誉三大国际信用评级机构分别给予凯撒b1、B and B评级，前景稳定。