融资环境收紧、房企放缓拿地 二三线城市频现土地流拍

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蔡联(上海记者汪海春)报道称，“面包”很难卖，而之前被开发商抢购的“面粉”正处于越来越尴尬的境地。

近年来，土地拍卖和底价交易现象在二三线城市频频上演，南京、武汉、天津等热点城市就是其中之一。与此同时，随着拍卖土地数量的增加，许多城市的土地交易量逐年下降，逐月下降。

许多接受财联社采访的业内人士认为，土地市场的降温与房地产融资环境的收紧和开发商投资计划的调整有关。

“一些房企对未来市场预期并不乐观。由于自身的财务安全考虑，投资规模已经缩小，因此征地速度已经放缓。”中央参考咨询所杭州分院副总经理高说。

信号被大地流动的节拍所反射

自9月份以来，天津的土地市场已经出现了两次。

9月12日在天津出售的四块土地中，一块是商业用地，其余三块未拍卖的土地以底价出售；9月4日，位于生态城旅游区的一块土地被拍卖，而原本计划在9月4日出售的四块住宅用地在9月2日被暂停。

天津地块的频繁拍卖只是二三线城市土地市场的一个缩影。在武汉、南京、惠州等热点城市，土地最近已被拍卖。

9月12日，惠州市惠城区以4.89亿元的起拍价出售了一处商住用地，因无人问津被拍卖；9月3日在武汉售出的五块土地中，有两块被拍卖；8月29日，在南京举行的大规模土地拍卖中，江宁区的一处商业用地被拍卖。

对此，上海某中型房地产企业投资部经理认为，当房地产企业投资热情较高时，热点城市的拍卖现象较少。目前，房地产企业收购土地的热情有所下降，反映出开发商改变了对未来的预期。

“在融资环境趋紧的情况下，房企将适当降低发展速度要求，将销售回报作为当前时期的重要目标，投资和征地安排将适当放缓。”江苏一家房地产企业的营销经理告诉记者。

吸引人们注意的是，在公开出让前不久，土地出让的突然中止也有所增加。

广东省江门市公共资源交易中心9月11日发布公告，宣布原定于9月12日出售的两块土地因某种原因暂停出售。9月9日，中山市公共资源交易中心首次宣布暂停原定9月11日和9月12日分别出售的w10-19-0030和w10-19-0033地块的交易程序，但随后进行了更正，w10-19-0033地块将正常出售。

上述房地产企业的投资经理告诉采莲新闻社，暂停土地转让可能与潜在买家的投资变化有关。

“一些土地房地产企业此前一直持乐观态度，并有购买计划，并将与转让方沟通；不过，由于市场变化或公司自身原因，在转让过程中，它可能希望降低价格等要求，或者干脆不要它，这将触发单个地块的暂停。”投资经理补充道。

根据克里的监测数据，8月份全国336个城市的土地交易面积为1.6959亿平方米，比上个月下降14%，比上年上升36%。各能级城市的土地交易均有不同程度的下降，二线城市环比下降30%以上，影响了8月份土地交易较7月份明显减少。

尽管土地交易量有所下降，但8月份全国336个城市的商业用地供应总面积约为2.4769亿平方米，比上个月增长近20%。二线城市的土地供应环比增长20%以上，包括杭州、武汉、天津等热点城市，其中主城区有许多高质量的住宅。

“8月份的土地供应增加了，但住房企业减少了地热条件。这应该是土地交易减少的原因之一。”嘉里研究中心副总经理杨克威说。

杨克伟向记者指出，经过多轮调控后，房企对融资收紧变得相当敏感。面对融资监管，大多数企业首先会保证相对充裕的现金流。以销售为重点，加强收款，而土地收购投资则处于相对落后的地位。

房地产企业的整体债务达到了五年来的最高水平

从房企债务变化来看，今年上半年房企整体债务水平处于五年来的高位。

根据嘉里的监测数据，2019年上半年，174家房地产企业的加权净负债率(以权益计的永久负债)约为91.37%，达到2015年以来的最高值；如果计入永久债务，174家房地产企业的净负债率约为97.73%。

杨克威分析了房地产企业净负债率上升的原因，这与今年第一季度的“小春天”有关。今年3月和4月，土地市场火爆，房地产企业采取了更加积极的征地行动。许多房地产企业抓住机会发起融资浪潮，导致更多的现金流出。

但5月份之后，房地产融资环境发生了变化。监管部门不仅收紧了房地产信托融资，还进一步限制房地产企业使用海外债券发行。

“在融资环境趋紧的背景下，由于房企的投资必须有足够的自有资金支付，其在征地过程中的杠杆率有所下降，投资也变得相对谨慎。”高中生表示，“房企谨慎收购土地的另一个原因是，在融资和销售的压力下，有必要降低企业的负债率，以提高财务安全。”确保现金流安全和强调销售回报已成为许多公司今年下半年业绩的一个重要指标。”

至于融资政策的变化对房企投资的影响，一些开发商告诉记者，一些通过“预融资”方式取得土地和杠杆的企业尤其受到影响。

浙江某房地产企业投资部负责人向金融协会表示，“预融资”在房地产投资界被称为“预融资”。

他介绍说，“具体操作大致如下:在土地拍卖前支付部分土地保证金，在土地中标后支付第一笔土地款，然后分期或一次性付清剩余土地款。在“预融资”一般收回土地后，住房公司将利用信托进行过渡性贷款，以支付部分土地，然后通过银行或信托以项目开发的名义推出其他形式的贷款。当项目开发符合预售标准时，可以预售。之后，房屋公司可以通过销售收回资金，并可以迅速偿还银行贷款或其他形式的融资。”

“‘预融资’主要发生在土地支付中。银行只会在房企支付土地款后发放开发贷款，让房企在后续开发中获得重要资金。但是，由于一些项目的土地成本较高，支付土地出让金不是一笔小开支。严格来说，土地出让金应由房企自有资金支付，但为了增加投资和充分利用市场资金，房企往往想借资金来煽动更多的项目。”房地产企业投资部的负责人补充道。

据了解，以前房地产企业通过资产管理计划进行预融资，资产管理计划严格控制后，土地款通过信托方式支付。一段时间以来，由于一些分支机构会以这种方式运作，这已经成为行业内的普遍做法。

“今年5月收紧融资的一个重要部分是收紧用于支付土地的‘预融资’。银监会的深度渗透管理使这一操作在一定的灰色区域受到严格监管，对住房企业投资的去杠杆化影响较大。”上述房屋企业投资部门的负责人说。