“抢人大战”变相降低购房门槛 开发商难借此逆风翻盘

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蔡联(上海记者汪海春)有报道称，一些二三线城市在/之前发起了一轮“抢人大战”。

宁波市9月15日实施的新户籍政策被宁波市委人才办相关负责人称为“宁波历史最低门槛”，大大放宽了人才落户条件。本月，不仅宁波，济南、无锡等城市也出台或升级了人才引进政策。

业内人士表示，变相降低限购门槛将带来相应的住房需求，但对楼市的好处更多地体现在长期，短期效果仍需进一步观察。

在政策叠加效应下，全国楼市仍延续着此前的降温趋势。根据国家统计局发布的70个城市商品房销售价格的最新变化，8月份新房价格上涨的城市数量明显减少，二手房价格较低的城市数量继续增加。

中原地产首席分析师张大伟指出，在70个大中城市中，20个城市的二手房价格已经连续三个月下降，这是近两年来的首次。福建某房地产公司的一位人士告诉财联社，二手房价格的变化反映了目前市场需求疲软，新房销售仍面临相当大的压力。

“抢夺战”升级，许多地方的定居政策放松

宁波最新的定居政策涉及人才定居、居住和就业、投资和创业等。

以“先定居后再就业”为例，适应这一条件的人在毕业后15年内成为全日制大学毕业生、职业学校毕业生和技工学校毕业生；对于大学学历或中级职称人才的结算，社保缴费年限由一年改为六个月；高学历人才的社会保障缴费年限从3年缩短为1年。

事实上，上个月，许多城市都出台了人才引进政策。绍兴在8月底推出了人才新政3.0版。除了为高层次人才提供启动资金外，绍兴还提出为新引进的高层次人才提供高达200万元的住房补贴，首付后享受全额住房公积金贷款。

9月2日，济南市出台了《关于支持人才创新创业发展的若干政策》，规定“相关人才在济南购房可享受最高15万元的补贴”，“身份证加学历证书可落户”，称之为城市。历史上最伟大的新人才政策；9月4日，无锡市人民协会官方平台发布消息称，大学学位可以连续缴纳3个月的社保，中学学位可以连续缴纳6个月的社保。

纵观最近各城市的“抢人战争”，共同点是教育背景门槛普遍降低，定居标准大大放宽。然而，尽管“夺人之战”愈演愈烈，但它尚未带来房地产市场的同步升温。

“如果房地产政策继续收紧，将不仅很难看到金九银10，但市场的下降趋势预计将持续一段时间。”张大伟告诉记者。上海中医药研究所所长方巍也认为，与往年同期相比，今年9月份的市场复苏并不明显，行业预期金、九银、十银的质量还不够。

上海连锁住宅市场研究经理杨指出，根据统计局的统计，8月份几个城市的二手房价格环比下降，反映出房地产市场缺乏继续上涨的动力。

“空二手房交易的议价价格有所上升，未来价格是否会继续调整，9月将是一个重要的观察窗口。”安居克首席分析师张博说。

市场继续降温，房企的销售策略迎来了重大考验

据许多业内人士分析，从下半年的市场走势来看，降温压力预计不会在短期内消除。在这种背景下，开发商面临着销售策略的巨大考验。

“一些项目面临着巨大的压力，要他们收回自己的资金，而且他们已经有了推销自己的意愿。但是，仍有一些企业对市场前景的走向不确定，因此在推送节点和定价方面存在一些不确定性。”张大伟说。

浙江一家房地产企业的管理层告诉财联社，很难制定和选择下一步的销售策略，因为预期不是特别明确。如果政策继续收紧，住房企业继续增加市场供应，按照目前的趋势，他们将交换相对较低的交易量价格。然而，在央行RRR降息后，企业对是否降息以及地方监管是否会放松有一定的预期。

“如果市场继续趋紧，应优先增加销量，这是为了提取资金以确保财务安全；不过，如果市场好于预期，采取低价策略的意义就会变小。”上述房屋管理企业表示。

事实上，为了加速销售，二线和三线城市的一些房产最近以不同形式降价。

柯睿研究部副总经理杨克伟告诉记者，根据最近一系列的实地调查，长沙、成都、郑州等城市的一些房地产企业以特价房、一价房和总价优惠的名义开展促销活动。正是这种降价促销成为8月份市场销售增长的重要支撑。

在杨克伟看来，一些二三线城市的房价已经下降，但并没有直接下调，而是以不同的营销方式呈现出来。方巍认为,“稳定房价、稳定地价、稳定预期是今年地方政府相关部门关注的焦点。房地产的促销力度太大，可能会影响当地市场的预期。”

在市场降温的同时，住宅企业的投资和建筑面积的增长率也有所下降。

根据国家统计局发布的数据，今年1-8月，全国房地产开发投资84589亿元，同比增长10.5%，1-7月增速下降0.1个百分点；住房企业建筑面积813156万平方米，同比增长8.8%，1-7月增速下降0.2个百分点。

针对这一现象，张博认为，除市场销售因素外，房企内外的融资环境在5月份后发生了变化，或者说这是建筑面积增速放缓的另一个原因。“房地产企业的融资环境正在收紧，在资金方面存在不小的挑战。房屋企业将选择放慢新建筑的步伐来减压。”

张大伟在接受记者采访时指出，在市场预期市场前景压力难以释放的背景下，房企一般不会选择观望或推迟销售，而是往往采取以价换量的销售策略，同时放缓新项目投资和待建项目开发。

“对于房地产企业来说，在不确定的市场环境下，很难做出长期的跨年度战略选择，大多数房地产企业会选择快速发货，而不是盲目拖延。在选择销售策略时，可能不是在季度，而是在几个月甚至几周的时间里适应相对具有挑战性的市场环境。”张大伟说。