中央商场净利大降九成651万元微利背后暗埋多处隐忧？

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上半年，收入同比下降5.18%，但净利润下降90.71%。《投资时报》研究员李奕辰不应低估中央购物中心的运营压力

在经历了去年3.4亿元的严重亏损后，南京中央购物中心(集团)有限公司(以下简称中央购物中心，600280 . sh)2019年最重要的关键词无疑是尽快摆脱亏损困境，在微利的情况下回归盈利。

数据显示，今年上半年中央购物中心的净利润与去年同期相比大幅下降。比去年亏损更大的唯一迹象是，今年上半年终于盈利了。然而，利润水平只有100万元，与半年近40亿元的收入相比，这是相当尴尬的，因为这意味着如果有一点小失误，中央商场随时都会陷入亏损的泥潭。

此外，《投资时报》的研究员注意到，股份回购计划进展缓慢，也使中央购物中心陷入尴尬境地。回购1000万股(下限)的计划始于去年10月，经过一段时间的拖延，回购只完成了一半。我们应该知道，回购计划的下限需要不到1600万元，这反映了目前中央商场资金紧张甚至是忧心忡忡的状况。

9月18日，由于净利润大幅下降、房地产代理销售模式的商业合理性、其他应收款大幅增加、股份回购计划延迟等原因，上海证券交易所对中央购物中心半年度报告中的多项数据发出了询证函，要求中央购物中心做出进一步说明。

今年中央购物中心的股票价格趋势

数据来源:风

半年度报告显示，今年上半年中央购物中心实现收入39.13亿元，同比下降5.18%；净利润650.86万元，同比下降90.71%；扣除后净利润为2708.18万元，同比下降64.79%。净利润和扣除后净利润的下降幅度分别是营业收入下降幅度的17.51倍和12.51倍，说明目前中央购物中心的经营压力不容低估。

《投资时报》的研究人员注意到，与去年同期相比，今年上半年的三大核心业绩数据都出现了不同程度的下滑，但它们几乎无法保持微薄的利润，这对于中央购物中心来说可能是一个小小的缓解。2018年，中央购物中心出现上市以来的首次亏损，亏损金额相当大，基本上是2016年和2017年的利润一次性亏损。

数据显示，2018年中央购物中心实现收入82.5亿元，同比下降2.41%；净利润亏损3.4亿元，同比下降242.45%；扣除净利润损失3.3亿元，同比下降224.06%。净利润和扣除后的净利润是第一损失。

仔细梳理2018年的季度数据，可以看出今年下半年中央商场保持利润的压力将是巨大的。

中央购物中心主要从事百货零售业务和房地产开发业务。去年第四季度，中央购物中心清理了开发项目的成本，导致成本和减值准备增加，房地产业务部门遭受了巨大损失。数据显示，2018年第一季度至第四季度，中央商场实现净利润分别为3974.86万元、3034.21万元、355.35万元和-4.14亿元。第四季度净利润的急剧下降导致了去年全年的巨大损失。

值得一提的是，中央购物中心在今年的半年度报告中表示，房地产项目的结转收入同比下降，导致毛利同比下降，而当期财务费用同比增加，导致利润同比下降，这是两个因素叠加的结果。

数据显示，今年上半年中央商场的财务支出为1.75亿元，同比增长5.08%，去年同期为1.66亿元。根据中央购物中心的说法，财务费用变化的原因是一些房地产项目已经完成并交付，利息资本化变成了费用。同时，上半年销售毛利率为21.43%，比去年同期(23.27%)低1.84个百分点。

其他应收账款的异常变化也值得关注。根据年中报告，报告期末中央商场其他应收款余额为5.48亿元，同比增长268.76%；去年同期，其他应收账款余额为1.48亿元，低于2017年年中的1.61亿元。数据还显示，上半年中央商场其他应收款坏账损失为166.96万元。

为什么其他应收款在上半年大幅增加？这合理吗？中央购物中心的后续付款安排是什么？坏账准备充足吗？

回购未达到下限

年中报告显示，作为中央购物中心主要业务之一的百货零售业务上半年实现收入33.34亿元，占总收入的85.22%；另一个主营业务是房地产开发，实现收入4.07亿元，占总收入的10.39%。

从公众信息查询中可以看出，除了一些纯住宅项目外，中心购物中心的房地产业务是一个自建综合体，主要用于新开的百货商店，其商业模式是自主开发和销售。目前，中央商场有10个在建项目，主要分布在江苏省徐州、淮安、宿迁、海安、盱眙和泗阳。

由于房地产行业具有投资大、建设周期长、经营管理难度大的特点，且受房地产行业宏观调控政策影响较大，管理难度大。因此，为了降低运营成本，今年上半年中央购物中心将房地产开发业务委托给江苏迪化房地产开发有限公司和江苏润迪房地产开发有限公司代销。年中报告还显示，今年上半年，中央购物中心的一些房地产项目推迟竣工。

为什么中央购物中心的房地产企业选择代理建设和代理销售的模式？什么是商业理性？为什么有些项目延迟完成？在代理销售模式下，中央购物中心的后续安排是什么？

《投资时报》的研究员注意到，中央商场回购承诺的落实也成为上海证券交易所的调查焦点。

据公开信息，2018年10月16日，中央购物中心2018年第三次临时股东大会审议通过，拟以不超过每股人民币7元的价格集中竞价方式从二级市场回购公众股，预计将全额回购1000万股。

此后，今年3月7日的公告称，回购股份的期限从公司股东大会审议通过回购计划之日起不超过6个月调整为2018年第三次临时股东大会审议通过回购计划之日起不超过12个月。

根据9月3日披露的股份回购进展公告，截至公告日，中心商场集中竞价购买股份541.47万股，占公司总股本的0.4715%，平均每股交易价格约为3.4528元，总支付金额为1869.58万元。尚未达到1000万股的回购限额。

如果9月20日的收盘价为3.38元，将花费1549.83万元回购至下限。

有没有中央购物中心不能按时回购的风险？以后的回购计划和具体的资金来源是什么？

据公开信息，中心商场实际控制人朱持股41.51%，而朱控制的江苏迪化实业集团有限公司持股14.50%，居中心商场第一、二大股东。

值得注意的是，根据中央购物中心的公告，实际控制人朱持有的41.51%的股份已全部被14家机构申请法院冻结和等待冻结；江苏迪化实业集团有限公司14.50%的股份已被6家机构申请法院冻结并等待冻结。