《中国联合办公行业研究报告》发布 报告称本土优势明显避免盲目扩张

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我们的记者王立新

近日，全球企业成长咨询公司苏利文发布了《中国联合办公产业研究报告》(以下简称《报告》)。

报告指出，传统的商业写字楼租赁市场缺乏弹性，刚性很大。除了不能满足企业灵活办公的需要，of/きだよ/0现象也不能完全解决。联合办公业务模式提高了商业办公租赁市场的灵活性。

此外，联合办公室的业务模式有着明确的市场基础和需求基础，其对市场的价值和意义非常明确。

空内部授权+服务授权构建完整的商业模式

基于商业办公租赁市场的刚性模型，报告分析，当一些灵活的办公空间引入市场时，整个市场的刚性将会降低，空办公空间的比例也将大大降低。从市场的整体效率来看，由于引入了弹性区域，市场的效率有了明显的提高。

报告指出，目前联合办公行业的主要商业模式是，联合办公运营商通过对空的重新设计和装修，提高了空的利用率，从而从空的转型和运营中获利。完整的商业模式也应该以空轻资产服务为重点，为入驻企业提供多层次的服务，实现更多的实现路径。

就空服务而言，降低重资产自营项目的比例，提高轻资产管理产出项目的比例，可以进一步扩大联合办公运营商的核心竞争力。为入驻企业提供各级服务更加灵活。对于联合办公运营商来说，实现流量最直接的方式就是为入驻企业提供日常办公相关服务和企业级服务，这可以将服务范围扩展到生活、教育等多个服务领域。对于一些大型联合办公运营商来说，利用实现互联网流量的基本逻辑，将自己的空厅变成一个精准的广告场地，也是一种可行的实现业务的方式。

报告显示，联合办公室的完整业务模式涉及两个层面的授权。第一层是传统商业办公租赁的“空房间授权”,但商业模式往往是同质的。高级层次是在成功实现“空”的前提下尝试“服务授权”,从而摆脱对租金的依赖，这一层次的商业模式趋于多元化。

多因素推动空工业增长是可以预料的

对于中国的联合办公市场，报告认为，积极的商业环境和持续的业务创新、新注册企业数量的快速增长、新一代办公人员进入职场、智能办公的兴起、城市更新项目的增加以及企业对办公预算的重视等。，使中国联合办公市场的未来发展面临许多机遇，而整个行业仍有不小的增长空

根据报告中的市场调研和定量建模，中国的联合办公市场在过去五年经历了快速增长，从2013年的11.7亿元人民币增长到2018年的174.1亿元人民币，复合年增长率为71.7%。在过去的五年中，中国联合办公市场的增长是由空房间面积和工作站的增长推动的实体增长，主要市场收入来自工作站的租金收入。然而，服务收入在整个行业中所占的比重正在逐渐增加，预计未来五年中国联合办公市场的服务收入比重将显著增加。

根据报告分析，从城市层面来看，一线城市的单价较高，整体办公市场需求强劲，整体办公空空间紧张。目前，中国联合办公市场的收入主要来自一线城市，但随着新一线城市市场的逐步兴起，这一比例预计将会下降。从企业类型来看，中国联合办公市场的主要客户仍然是中小企业，但随着大企业对联合办公的接受程度越来越高，其市场贡献份额有望上升。

中国特色显然避免盲目扩张

与欧美市场相比，中国的联合办公市场具有非常明显的中国特色。

报告数据显示，2018年，中国联合办公市场的服务收入已超过12%，而同期美国的行业服务收入约为7%。虽然美国市场具有先发优势，但在商业模式的迭代上却落后于中国市场。此外，中国的工作文化与欧美市场差异很大，这导致了中国与欧美联合办公运营商在用户策略上的差异。

根据报告分析，中国市场与欧美市场的最大区别在于市场潜力。欧美市场是典型的股票市场，有一定的上限。在满足了部分增量需求后，联合办公开始争夺传统的商业办公用户，这将在一定程度上造成办公业主对行业的负面看法。中国市场的需求是增量需求，它将随着中国经济的发展而增长。在中国市场，联合办公与传统办公建筑更接近互补关系。

根据该报告的分析，根据国家统计局和各城市的经济普查数据，不包括商店和非案头工作行业的雇员人数，截至2018年，中国城市办公室工作人口约为9500万，根据现有的城市化进程，预计到2023年将增加到1.1亿。

报告在分析行业外部环境和商业模式的基础上，对中国联合办公行业运营商提出了几点建议:一是关注行业性质，牢牢把握产品在空的设计和定位，积极关注行业运营过程中单店的出租率、租金溢价和投资回收期等重要指标。

第二，积极拓宽收入边界。为了提升商业模式，有必要在巩固初级“空”的基础上，根据个人的实际核心能力，探索高级“服务授权”创收的机会，但同时注意初级和次级以及这两个级别的相互兼容。

此外，应合理对待规模效应。盲目扩大市场份额不能解决竞争和利润问题。规模的扩大需要一个坚实的利润基础，这就要求时刻关注市场信息，避免盲目扩张反周期和反市场规律。

(编辑乔传川)