蓝光嘉宝H股上市 估值背后的高成长逻辑与价值反哺

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当香港股市整体持平时，物业管理行业成为市场上为数不多的热点之一。10月18日，蓝光发展(600466.sh)的子公司蓝光嘉宝服务(2606.hk)在HKEx主板成功上市。上市首日，蓝光嘉宝服务收盘上涨15%，市值73.04亿港元。2019年10月21日，该公司收盘上涨3.41%，股价达到44港元，市值达到75.53亿港元。

自今年年初以来，许多房地产企业都宣布了在香港分割房产并上市的计划。香港股市已经成为许多房地产企业大股东背景的物业管理公司的聚集地。碧桂园服务、色彩生活、凯撒地产、中海地产、绿城服务等多家企业在港上市。蓝光嘉宝服务以其巨大的增长潜力受到市场的追捧。

港股的上市从西南开始，而位于全国的蓝光嘉宝站达到了一个新的起点。

蓝光控股集团董事长、蓝光发展董事长杨铿和蓝光嘉宝服务董事长姚敏明砸碎了香港证券交易所

蓝光嘉宝如何跨越周期:速度+自我盈利

从房地产企业分拆出来的物业管理公司似乎给市场留下了“靠大树乘凉”的印象。本质上，房地产公司承担了房地产售后市场的经营者角色。在“管理品牌化”的大趋势下，物业管理行业从开发商行业向独立企业转型是大势所趋。品牌物业公司依靠管理产出，其市场半径和管理内容更加广泛和丰富。然而，物业公司自身的业务实力和盈利能力是获得市场认可的基础。

作为蓝光发展的子公司，蓝光嘉宝服务已经发展了多年，其自身的业务系统已经非常成熟。截至2019年6月30日，虽然蓝光发展是蓝光嘉宝服务的单一最大客户，但蓝光嘉宝服务的销售收入仅占总收入的21.3%，反映出其领先表现并非单纯依赖背后的“大靠山”，而是主要来自自身实力。低依赖性的独立业务和快速增长的管理领域显示了其业务的稳健性和可靠性。

截至2019年6月30日，蓝光嘉宝服务管理的总建筑面积为6330万平方米，是过去两年的两倍，增速远远高于同期百强物业服务企业的平均水平。作为一家物业管理公司，所管理的合同面积往往与收入和利润的增长成正比，蓝光嘉宝服务也不例外。截至2019年上半年，蓝光嘉宝的收入和净利润分别为人民币9.33亿元和人民币1.87亿元，同比分别增长58.8%和108.0%。从2016年到2018年，这两项指标的年均复合增长率分别达到49.2%和71.1%，比中国百强物业服务企业18.8%和25.6%的平均水平高出两倍以上。由此可见，蓝光嘉宝服务也是近年来快速增长的物业管理行业的顶尖公司之一。

除了住宅物业，蓝光嘉宝服务还将其服务扩展到购物中心、办公楼、工业园区和酒店，不断丰富管理下的物业组合。

高增长和利润闭环使得蓝光嘉宝具有高耐压性和耐循环性。

房地产公司帮助房地产公司重新发现他们的价值

与房地产行业相比，物业管理行业具有轻资产、可持续净现金流入的特点，是房地产行业后期相对高质量的轨道。因此，房地产公司通常会获得更高的估值。以港股首家物业管理公司碧桂园服务为例。公司最新的市盈率超过30倍，而碧桂园最新的市盈率只有6倍左右。具有房地产股东背景的其他港股物业管理公司的估值明显高于其关联房地产公司。

借助资本市场的高估值，公司可以通过并购迅速扩大规模，增加市场份额，巩固行业地位。根据招股说明书，蓝光嘉宝服务约77%的融资资金将用于拓展物业管理服务业务，以扩大其业务规模。此次在香港上市将成为温家宝进一步扩大规模、促进后续发展的重要途径。在巩固西南市场地位的同时，还将扩大在华东、华南、环渤海经济圈和粤港澳大湾区的市场份额。

业内人士认为，高估值带来的市场价值重构不仅体现在给子公司的横向扩张带来充足的融资“弹药”，使其获得规模优势；更重要的是，它会给房地产公司带来更多的品牌优势，促进其价值的重新发现，从而提高公司的业绩，进一步提高估值，形成良性循环。

蓝光嘉宝服务始终坚持“用心服务生活”的服务理念，通过“高品质”、“酒店”、“管家”和“黄金管家”四种个性化和温度服务模式，培育强大的品牌优势。经过19年的努力，蓝光嘉宝服务凭借其领先的品牌知名度和优质服务，2019年的品牌价值为40.08亿元。

时间沉淀的产品能力、销售能力和品牌价值溢价使得蓝光嘉宝服务得到越来越多合作伙伴的认可。截至2019年6月30日，蓝光嘉宝服务已与110多家房地产开发商形成合作，并与其中37家达成战略合作。

有分析报告指出，物业服务企业可以提升房地产企业的知名度和销售溢价。在房地产销售过程中，品牌企业凭借优质的合作营销服务和良好的市场信誉，促进开发项目的销售，提高销售溢价，提升开发企业的销售业绩和品牌影响力。在物业管理阶段，物业管理企业围绕业主需求不断完善服务，营造和谐的生活环境，有效促进资产的保值增值，提高项目的知名度和房地产开发商的品牌声誉。

目前，嘉宝股份的国有化正在稳步推进，品牌影响力的扩大可以回馈给房地产母公司。近年来，佳宝通过并购稳步推进全国布局，业务范围从四川扩展到全国69个城市，扩大了蓝光的品牌影响力。嘉宝股份的成功上市将有利于蓝光品牌的进一步推广，而销售端受益最大，从而推动蓝光发展的国家战略。

产业链的基石投资者带来未来的协调发展

值得一提的是，蓝光嘉宝服务在此次ipo中引入了深交所第二股权投资基金管理有限公司、龙源铭诚投资管理(上海)有限公司、苏州园林建设实业有限公司、立成(香港)资产管理有限公司、李亢电梯有限公司、森威管理有限公司等六家大型企业作为基石投资者，这六家公司共持有9.2%的股份。

龙源铭诚是领先的民营ppp企业龙源建设的ppp运营子公司。投资项目中已建成和在建的公共建筑面积约为400万平方米。公司后续与龙源铭诚积极开拓具有巨大空空间潜力的政府公共建筑物业市场；苏州园林是“中国文化景观服务提供商”姑苏园林控股集团的核心子公司。是集文化研究、规划设计、工程建设等业务为一体的全产业链文化园区企业。公司与苏州园林在园林绿化方面有潜在的协同作用；李亢电梯是中国电梯行业的自主品牌龙头企业，在中国拥有44家分公司和22个服务中心。公司引入李亢电梯，有望在电梯售后服务领域产生协同效应，改善物业管理服务。

业内人士表示，基石投资者通常是一流的机构投资者、大型企业集团、香港大亨及其关联企业。然而，蓝光嘉宝引入的几个基石投资者为该公司未来的产业协同发展带来了巨大的空空间。它们的推出肯定了公司的基本面、盈利模式和发展前景，并给市场带来了极大的信心。