多家房企陷停工窘境债务危局难解 地产行业再向头部开发商集中

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我们的记者王立新

当房地产开发商愿意为销售业绩支付高额渠道费时，这个市场的低迷就可以看出来。自2019年初以来，虽然房地产企业的销售规模仍在稳步上升，但《证券日报》记者在与多家企业高管沟通后，感觉融资压力和销售压力都很大。

在过去的一年里，可以说，房地产行业的“玩家”总体上感受到了市场，他们应该感到“压抑”，但龙头企业感受到的“压抑”是压力，更多中小企业感受到的“压抑”是生死。在最近的一次采访中，一家房地产企业的高管告诉《证券日报》记者，未来，房地产行业的前30强企业可能没有发言权，整个行业将成为房地产企业首脑的“盛宴”。

“从2008年到2019年的12年间，几乎所有的开发商都是因为现金流缺乏整体平衡而倒闭的。”兰德咨询(RAND Consulting)总裁宋延庆在接受《证券日报》等媒体采访时表示，如果杠杆率过高，企业将难以跨越周期，现金流问题将会出现。

一些住房项目已经停止运作

12月3日，房地产行业陷入破产和重组，企业名单中又增加了一名成员。云南仁泽地产破产重组，昆明西南海项目关闭多年。此前，百强房地产企业之一的三生鸿业的几个项目被关闭，陷入债务违约危机。上个月，已连续15年被列入房地产企业100强的怡和地产的9笔债务出现违约，总额达50亿元人民币。近日，总资产达1万亿元的房地产巨头绿地集团旗下的武汉绿地中心被关闭一个月，随后武汉的另一个项目也被关闭。

“我们平台上的一些建设项目已经暂停。事实上，今年有些建设项目确实很难做，而且比往年暂停的次数更多。”一位企业相关人士向《证券日报》记者透露，原因是多方面的，但市场太差，销售不强。

“停止房地产企业在建项目是减少资本损失和运营成本的最直接手段之一。据了解，停工项目一般分为两种类型，一种是非常大的市场，项目本身很难在短期内实现自身的现金流平衡；一是项目本身规模小，但在企业集团层面存在问题，这将导致几个项目暂停的连锁反应。”财经评论员严跃进在接受《证券日报》采访时表示，背后的资金链存在问题，尤其是中小房企，甚至更大的房企都可能因资金问题而破产。

据统计，自2019年以来，共有13只房地产行业债券违约，涉及3家发行方，即怡和地产、国投和华业资本，均为小型房企。今年10月，三生鸿业也因未能支付其内部理财产品而受到员工权益保护。

然而，这仍是中小房企在房地产行业周期性波动中遇到的债务违约危机。当然，这种财务困境很难解决，可以通过出售项目来换取暂时的喘息，在严重的情况下，它会破产并重组。但是，对于大型房企来说，融资渠道畅通，抗风险能力强，目前市场带来的可能性只是压力。

前30名房地产企业占前100名的64%

必须说，适者生存的寒冬时期进一步加速了房地产行业的分化。

根据华创证券的报告，2019年1月至10月，50强房地产企业销售额达到7.5万亿元，占中国商品房销售额的60%以上，但2011年这一比例还不到20%。在此期间，前30家房地产企业的销售比例从15%上升到50%；十大房地产企业的销售额从10%上升到30%。“行业集中度已经加快。”华创证券这样总结道。

“销售端取得的销售收入和融资端借入的资金往往决定了房地产企业下一年甚至未来三年的发展道路，因为开发商通常是根据手头的现金状况购买土地的。”有业内人士直截了当地告诉《证券日报》记者，上述中小房企表面上关闭项目，实际上陷入了金融危机，无疑将成为房企掌门人“大鱼吃小鱼”的目标。

早在2016年的一次会议上，被称为“M&A之王”的融创中国(Sunac China)掌门人孙宏斌就对许多中小房屋业主表示:“如果你们公司的现金流有问题，但土地仍有价值，那么你们可以找我。”

据公开数据显示，今年前11个月，100强房地产企业收购的土地总量约为2.5万亿元。其中，前10家房企的征地总量占前100家企业的35.2%。前30家企业占前100家企业的64.2%，领先房地产企业获取土地资源的优势依然明显。

“低价卖地的时代已经结束。在过去的两年里，这一点变得越来越明显。在传统住宅市场上，土地的招标、拍卖和挂牌价格逐年上涨，但由于价格限制，我们的利润空在萎缩，全国房地产利润持续下降，去年达到11.9%。”金科股份有限公司联合总裁方明福曾公开表示，房地产行业已经走过了20年，人们越来越觉得以前的一些经验可能不切实际，或者现在已经失败。我们的项目利润在缩水，赚钱越来越难，企业之间的竞争越来越激烈。"

方明富进一步表示，未来房地产企业将从“狼”走向“狮”，从过去的加速起飞走向未来的巡航模式，从激进扩张走向未来的稳定增长，企业也将追求规模，思考未来如何建设生态。