政策调控保持稳定 明年楼市或将持续降温

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郭晓蓓

今年以来，房地产市场的调控一直延续着高频率和严格的模式。

尽管总体调控政策保持稳定，但房地产行业的供求指标仍保持弹性，降温速度远低于市场预期，总体呈现稳定、波动和降温趋势。可以预测，到2020年，全国房价不太可能再次大幅上涨，房地产金融的导向将会收紧或正常化。短期内，楼市降温调整趋势将持续，行业将继续降温，部分地区和城市的房地产积累风险可能会逐渐暴露。

房地产开发投资将继续走下坡路

在政策层面，房地产市场的政策方面没有改变。自2018年下半年以来，房地产调控政策持续增强，“有房无房”的总原则始终如一，尽管经济下行压力加大，但仍保持了较强的决心。预计2020年调控将继续“稳定”，但城市政策将继续。在资金层面，在政策的严格控制下，商品房销售低迷，这也将影响开发商加快回笼资金的步伐。与此同时，房地产信贷、信托、外债等融资渠道全面萎缩，给开发商带来了资本考验。投资构成水平低，增长势头不足。尽管建安投资仍有弹性，但在开发商缺乏投资意愿和能力、市场需求有限的情况下，加快建设进度难度较大。然而，旧城区的改造、城市化的刚性需求、低库存以及地方政府对土地租赁收入的依赖，意味着房地产投资仍是经济的重要支撑，不会出现悬崖式下降。据估计，2020年房地产开发投资将稳步缓慢下降，年增长率约为5%。

商品房库存将逐步回升

供求关系和市场预期也是影响房地产市场走势的关键因素。截至2019年10月底，中国商品房销售面积已降至2012年底的水平。即使统计数据不包括未完成的待售面积，这也意味着近两年商品房库存处于较低水平。值得注意的是，近两年来，新开工商品房面积的增长率远远大于商品房销售面积的增长率，这将在未来带来一定的库存压力。一方面，由于项目淘汰率降低，大量新推项目将继续形成新的存量；另一方面，随着近两年开工的项目进入集中竣工期，未完成的待售区域将逐步转化为已完成的待售区域，这可以逐步在统计中反映出来。展望2020年，随着商品房库存的反弹和房地产市场销售的持续降温和调整，市场供求关系将进一步逆转。

此外，2020年是棚改的“收尾年”。在三年1500万套的目标前提下，预计到2020年棚改计划将翻近一番，实物安置投资将超过1万亿元，支持投资增长。

行业流动性控制继续进行

截至2019年第三季度末，中国房地产贷款余额约为43.3万亿元，同比增长15.6%，增速比2018年全年低4.4个百分点。房地产贷款约占各类人民币贷款余额的28.9%，比2018年底上升0.5个百分点。增量方面，2019年前三季度新增房地产贷款约4.6万亿元，同比下降13.2%，占新增人民币的33.8%，较2018年全年水平下降6.5个百分点。从交付结构的角度来看，目前房地产行业的流动性控制侧重于总量控制和对违规行为的严格调查。需求方是满足第一批居民和改善购房人的基本居住属性，而按揭交付具有很强的弹性；同时，在经济中心的低迷和经济结构的转变中，银行的资产配置受到抵押贷款的青睐，短期内贷款相对“刚性”。展望未来，预计房地产行业的信贷紧缩压力将主要集中在供给方面，需求方面的抵押贷款大幅收缩的可能性较低。预计2020年底房地产贷款余额约为49.5万亿元，同比增长11.7%，增速可能略低于2020年各种人民币贷款余额的增速。

房地产行业将加速洗牌

2019年，在房地产市场降温调整和融资监管收紧的严峻形势下，开发企业的经营和资金链承受着巨大压力，甚至前100家房企的业绩增长率也大幅下降。根据Cree的监测数据，2019年1月至10月，百强房地产企业累计股权销售规模仅同比增长5%，略好于行业平均水平，但远低于去年同期的行业增长率。但是，龙头房地产企业的销售集中度继续提高，1000亿级房地产企业数量明显增加，大型房地产企业的竞争优势依然明显。展望2020年，房地产市场将继续调整，市场竞争将进一步加剧。大型住宅企业将凭借自身实力和融资优势，继续整合资源，扩大规模；然而，中小住房企业将面临巨大困难。目前，房地产行业已经进入“白银时代”。尽管仍有许多结构性机遇，但开发企业集体“吃肉”的时代已经过去。大浪将加剧行业洗牌，资源整合和并购将成为大势所趋。

需要关注的风险

首先，政策风险。房地产市场受监管和信贷政策的影响很大。自2019年以来，在货币环境相对宽松的情况下，房地产调控先松后紧，在政策对冲博弈下，房地产市场呈现稳定降温趋势。但是，与前几年经济不景气时刺激楼市的举措不同，今年7月，中央政治局会议首次提出“不应将房地产作为短期刺激经济的手段”，反映了中央政府控制房价上涨、确保房地产稳定健康发展的决心，打破了放松房地产调控的假象。

第二，市场风险。从长期来看，作为宏观经济的风向标和晴雨表，中国房地产业已经进入了一个增长率向下转移的周期；从短期来看，楼市调控仍处于一个紧张的周期，未来房地产市场降温的调整幅度将会加大，周期性触底态势将会更加明显。此外，从调控的角度来看，随着户籍制度的逐步放开，各大城市都竞相出台新的人才政策。今后，要防范一线、二线热点城市的房地产泡沫风险和三线、四线城市尤其是四线城市房价下跌风险。

第三，流动性风险。在房地产市场监管收紧、市场预期下调的背景下，房地产抵押能否快速变现至关重要，变现风险主要体现在抵押价值的下降和变现周期的延长。从目前的市场情况来看，房地产的流动性越来越差。因此，银行需要建立和完善房地产抵押的动态监控机制，及时发布内部预警信息，并采取有效对策。

第四，信用风险。房地产行业在投资、经营和交易过程中需要大量的融资，但投资回报和市场波动风险相对较高。在信息不透明、银企监管不到位的情况下，一旦房地产市场大幅波动，导致管理不善、决策失误或资金链断裂，甚至资不抵债，重债开发企业很容易选择违约，从而产生信用风险。此外，个人信用风险也不容忽视，主要集中在投资投机性买家上。投机买家往往选择用杠杆买房子，有些人还可能同时投资债券市场和股票市场，甚至用房地产作为投机的抵押品。一旦某个环节出现问题，很容易导致家庭破产，不得不“弃房断供”。

(作者是中国民生银行研究所研究员)