钟伟：房地产不必过度悲观新房仍旧占市场主导地位

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我们的见习记者郭玉川

回顾2019年中国房地产市场，基调仍是“稳定”，稳定土地价格、房价和预期仍是主要内容。在“房无投机”、“政策依市”、“房有房”的调控和市场形势下，中国房地产业进入了一个平稳健康发展的新周期，呈现出一体化和差异化的趋势。

一方面，房地产与实体经济的融合越来越紧密，房地产业、企业和商业的融合也在加快，这体现在不同的城市和不同的市场中，相互渗透、相互补充。另一方面，在5g、大数据、人工智能系统和智能等新技术的影响下，跨境融合日益激烈，尤其是房地产和技术创新的渗透和融合。

“很多人担心，随着经济低迷，房地产行业的发展速度会进一步放缓。我认为这个行业是一个成熟期，即使它不是一个上升阶段。我们不必担心经济会继续下滑，第二个房地产市场具有相当大的弹性。”在13日至14日举行的第16届中国办公产业园发展论坛年会上，北师大金融研究中心主任钟伟指出，经过几年的行业调整，房地产市场已经进入了一个新的时期，虽然拐点即将到来，但行业的利润回报仍将下降。

钟伟认为，房地产市场不需要过于悲观。就销售面积而言，2019年房地产市场销售面积略有增加，而就销售股权比例而言，中国房地产百强企业占房地产市场销售额的68%-69%，销售股权比例为78%-79%，略低于2018年。整个行业已经处于谷底，没有继续探索。

“2019年下半年，许多对市场的悲观结论来自于二手房市场的快速冻结，因为这意味着买家对市场的预期不佳。从住房角度来看，新房年销售额约为1200万元-1300万元/套，二手房为400万元/套。因此，中国住宅市场75%以上是新房，新房占主导地位的局面不会改变。它仍然是一个增量市场，而不是股票市场。”钟伟说。

由于房地产调控政策的出台，如住房，住房和非投机，行业的高平台时期提前到来。钟伟表示，这不是一件坏事，这将使房企逐渐依赖市场吃饭。如果市场仍处于胜利的发展阶段，许多住宅企业不需要内部力量，只要他们大胆，敢于增加杠杆，他们可以生存，这是不利于行业。

目前，中国有97000家注册房地产企业，但钟伟表示，其中只有10%左右有房地产项目。他说:“随着行业的整合，特别是高平台时期，利润回报率将会下降，未来真正有项目的企业将少于8000家。十大房企的市场份额有可能超过50%，行业分化尤为严重。”

随着“以城为本”政策的逐步实施，城市市场与住宅企业的分化越来越明显。一方面，前100家房地产企业的市场集中度持续上升，2018年1000亿元房地产企业数量达到30家，创历史新高，而中小房地产企业的业绩由于地域限制出现较大分化。另一方面，房地产市场的结构性分化越来越突出，相关政策的微调已成为常态，一线、二线住房与三线、四线城市住房之间的需求差距正在扩大。

正如中华全国房地产商会创始会长聂梅生所说:“2019年，房地产行业正接近一个临界点，将会出现转机。”

全国房地产商会副秘书长、Fangxun.com董事长刘凯表示，随着中国房地产改革的深入和股票时代的到来，房地产市场进入了一个新的周期。如何面对“新周期”和适应“新逻辑”将是战略。在格式、产品和模型方面的突破性创新，如何将大数据、人工智能系统和智能等创新技术与房地产相结合，赋予房地产权能，实现房地产的转型升级，将是一个行业

刘凯认为，2019年房地产市场将进入一个新时代，并呈现五个新逻辑:一是质量时代，用户对产品质量和性价比的要求进一步提高；第二，在精细化时代，市场竞争的需要使行业从规划、设计、开发、运营和管理进入精细化时代；第三，控股时代、一线城市土地稀缺以及限购政策迫使该行业选择租赁业务；第四，在科技时代，5g、大数据、人工智能和智能等新技术的应用将行业推向了科技时代；第五，在创新时代，新零售、新办公、新品种和新场景的出现和发展，推动行业进入创新时代。"

(编辑蔡善丹)