外资机构加码抄底商办物业资产 北京大宗房地产交易破750亿元

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我们的记者王立新

“过去，外资不会在北京购买大型房地产。自今年年初以来，我们看到越来越多的投资者从上海、香港和新加坡飞往北京，讨论收购事宜。”戴德梁行中国资本市场部副总经理刘兵在接受《证券日报》采访时表示，“仅在今天，我们就接待了三位来自上海的投资客户。”

值得一提的是，随着房地产监管的收紧，投资住宅房地产是合理的回报。由于对商业地产没有太多的政策限制，投资机构已将注意力转向国内一线城市的商业地产投资。

根据戴德梁行的研究报告，自2019年以来，北京市大型房地产交易的累计交易额已超过750亿元人民币，同比增长35%。其中，外国买家在中国北京进行了11笔大规模房地产交易，占26%。

“自2018年以来，由于国内去杠杆化政策的实施和人民币兑美元汇率的下降，融资渠道进一步收紧，外资已经走出中国市场，在一线城市购买商业地产。”刘兵告诉《证券日报》，今年北京商业地产的交易量创下新高，这实际上为一年前打下了基础。大规模的房地产交易一直是全球巨富的主要资产配置选择之一。一般来说，交易周期持续一至两年，中外买家大多通过机构实体进行收购，涉及主权基金、保险基金和养老基金，如安联集团。

2019年10月16日，安联合资公司收购了荣信科技中心85%的股权，荣信科技中心是一个价值10亿欧元的办公楼项目，其余15%的股权由卖方东久中国持有。

据悉，安联集团是欧洲寿险巨头。2018年底，安联保险(中国)控股有限公司被批准为中国首家外资保险控股公司。2019年初，安联的子公司安联投资(Allianz Investment)申请私募外资证券，成为首批投资中国资本市场的外资集团之一。在房地产方面，在新技术中心整合之前，安联还于2018年收购了中关村甲级写字楼高科灵98%的股权。

至于购买商品房的目的，刘兵告诉记者，自住购房者的交易量连续两年超过20%，但更多的企业注重“自住+投资”。除了资产配置，回报率也是外国买家在北京购买大宗房产的一个重要驱动力。例如，一些欧洲国家正处于负利率时代，但这些外资机构在北京购买房产的总体回报率将超过4%，远高于将资金存入本国银行的回报率。

事实上，北京写字楼市场由于租金高、空低、商业地产投资回报稳定，在未来一到两年内仍将吸引大量外国买家。特别是，经过升级和升级，资产价值的增加也是外国买家投资的驱动力。现在，在寒冷的中国房地产市场，北京已经成为投资者眼中最稳定的地方。

刘兵解释说，从收购对象的角度来看，北京的一些业主在资产价值较低时就已经持有了它们。过去，租房者排队租房，缺乏改造和运营的动力。然而，现在市场已经发生了变化，如果不投资一些成本改进服务，租金收入可能会下降。在获得外资后，这类资产将普遍转化，投资回报将通过经营得到提高。

值得一提的是，无论是中国买家还是外国买家，在资金来源上，除了主权基金、保险基金等资金雄厚的机构外，刘兵还向记者透露，市场上大多数机构在进行大规模房地产交易时也会使用杠杆。

至于2020年北京大规模房地产交易市场的走向，刘兵表示，随着人员和业务的稳定调整以及整体经济刺激的需求，2020年无论是金融机构的主要投资还是资本配置，外资和中资对大规模房地产交易的支持都将呈现良好趋势。收入稳定的核心资产仍将被资本追逐。

刘冰还说:“我觉得北京的市场仍然是冬天最好最暖和的地方。”

(编辑上官门罗)