扣非净利半年亏2.85亿，净负债率超230%！光明地产业绩负债双重承压

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光明地产的损失已经持续了两个季度。从去年10月到今年3月的6个月中，其归属于母亲的净利润总计2.03亿元，扣除的净利润总计2.85亿元

标点金融研究员黄凤青

经过五年的重组和上市，光明房地产集团有限公司(以下简称光明房地产，600708.sh)的业绩像过山车一样起伏不定。

在经历了2016年和2017年超过90%的持续高速增长后，光明地产股东应占净利润(以下简称母公司应占净利润)自2018年起开始下降并持续大幅下降。2019年，该公司归属于母公司的净利润同比下降近60%，如果扣除非经常性损益，下降幅度扩大至63%。今年一季度，母公司净利润同比下降154.26%，至-2亿元，亏损金额在a股房地产上市公司中排名第七(根据中国证监会行业分类，下同)；上市公司股东应占净利润扣除非经常性损益(以下简称非净利润)同比下降157.41%，亏损2.06亿元。

在业绩大幅下滑的同时，光明地产的债务压力也令人担忧。据wind数据显示，公司的净负债率一直居高不下，今年第一季度末已经超过233%，处于行业内的较高水平。经营活动和投资活动产生的净现金流量持续为负，导致现金及现金等价物减少，货币资金与短期债务的差距不断扩大。

据公开信息，光明地产的主要业务是房地产和冷链物流产业链的综合开发和运营。是集房地产开发、商业运营、冷链物流、物业服务、建筑和供应链产业链为一体的大型国有综合集团公司。截至6月2日收盘，该公司股价为每股2.97元，较52周高点下跌逾50%。

扣除半年非净利润损失2.85亿

在过去的一年里，房地产行业许多指标的增速都有所放缓，这是有目共睹的。尽管如此，光明地产的表现仍让投资者松了一口气。公司2019年年报显示，去年营业收入为136.11亿元，同比下降33.59%；归属于母亲的净利润为5.7亿元，同比下降59.77%；扣除非净利润4.71亿元，同比下降63.08%。

光明地产表示，营业收入下降主要是由于销售面积和主要房地产业务结转收入的单价同比下降。从2019年的收入构成来看，房地产开发及配套业务实现营业收入124.92亿元，同比下降36.18%。然而，房地产、租赁等业务的收入都有不同程度的增长，但规模相对较小。其中，物业及租赁实现营业收入3.74亿元，同比增长6.74%；其他行业实现营业收入5.98亿元，同比增长12.26%。

光明地产在2019年年报中表示，由于受部分区域市场环境、产品结构、开发投资周期、开拓新市场、培育新业态等多重影响，报告期内公司收入和利润未达到预期。

2020年第一季度，光明地产的经营业绩更差。今年1-3月，营业收入同比下降81.38%，扣除母公司净利润和非净利润分别为2亿元和2.06亿元。虽然这种情况与COVID-19的肺炎疫情有关，但事实上，光明地产在2019年第四季度已经出现亏损:去年10-12月，其母公司净利润为292.21万元，非净利润亏损为7918.37万元。换句话说，它已经亏损了两个季度。从去年10月到今年3月的6个月中，光明地产母公司的净利润总计亏损2.03亿元，扣除非净利润后的总亏损为2.85亿元。

当你的业绩承诺到期时，改变你的面貌

事实上，光明地产的收入和净利润在2018年开始下降。2018年，其营业收入、归属于母亲的净利润和扣除的非净利润分别下降1.53%、27.17%和32.92%。根据2018年和2019年的数据，其业绩一直在持续下降，而且下降幅度还在扩大。

2018年之前，情况就不同了。在2016年和2017年，光明地产的表现相当光明，尤其是净利润指数继续高速增长。2016年和2017年，归属于母亲的净利润分别增长了98.15%和92.55%，扣除后的净利润也分别增长了45.77%和88.87%。

2018年的转折点非常有趣。于2015年，海波股份被配售于农、工、地产(集团)有限公司(以下简称农家乐集团)及上海农、工、地产有限公司(以下简称农家乐地产)，并拨出除物流业务相关资产及负债外的其他资产及负债。重组后，更名为光明房地产。提出目标的原股东承诺，2015年至2017年农房集团和农房地产的实际净利润总额分别不低于35.13亿元和9842.99万元。

相关数据显示，农房集团三年实际实现利润36.87亿元，完成率104.95%。业绩承诺期后的第一年，即2018年，农房集团和农房地产分别实现净利润18.41亿元和63.71万元，同比分别下降15.12%和99.41%。2019年，上述两家公司的业绩持续下滑，归属于农村住房集团母亲的净利润同比下降42.98%，至10.5亿元，归属于农村住房置业母亲的净利润损失5500万元。

显然，当业绩承诺到期时，它将改变面貌，这一度引起了上海证券交易所的关注。2019年5月10日，上海证券交易所发出《光明地产2018年度报告后审计询证函》，要求光明地产从重组目标的业绩和盈利能力可持续性方面披露一些补充信息，包括结合房地产行业的发展趋势和项目布局，说明重组业绩承诺期后公司房地产业务业绩大幅下滑、销售增长放缓的原因，全面评价公司房地产业务的发展能力和可持续性。

光明地产2016年和2019年的收入和净利润同比增长

数据来源:公司历年年报

净负债比率处于较高水平

除了业绩下滑，沉重的债务压力也是光明地产面临的另一个难题。

截至2019年底，光明地产融资总额达到420.16亿元，同比增长16.87%。根据wind数据，自2015年底以来，公司每年年末的净负债率都呈现出先降后升的趋势，始终在130%以上。2019年底，其净负债率达到218.18%，今年第一季度末攀升至233.57%，在120多家a股房地产上市公司中排名第八。

光明房地产的现金流很紧张。2018年和2019年，其经营活动产生的现金流量呈现净流出，净流出分别为87.34亿元和47.89亿元，造血能力不容乐观。同时，投资活动产生的现金流量也持续流出，2018年和2019年的净流出分别为28.79亿元和17.35亿元。在这种情况下，筹资已成为其资金的一个重要来源。2018年，在融资活动净现金流量143.83亿元的支持下，光明地产的现金及现金等价物增加了27.69亿元。然而，2019年，其筹资活动产生的净现金流量大幅减少至50.43亿元，未能完全弥补当年经营活动和投资活动产生的净现金流出，导致现金及现金等价物净减少14.8亿元。

最后，截至2019年底，光明房地产的货币资金为90.29亿元，同比下降13.64%。同期，短期贷款102亿元，一年内到期的非流动负债65.64亿元，构成短期债务167.64亿元。货币资金与短期债务之间存在77.35亿元的缺口。标点财经研究员注意到，2017年底缺口为22.65亿元，2018年底为38.35亿元，近年来呈上升趋势。到今年第一季度末，货币资金与短期债务的差额继续上升至77.86亿元。

近年来光明地产净负债率的变化趋势

数据来源:风

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