资产负债率287%，经营净现金流

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从2017年到2019年，虽然港龙地产的营业收入和毛利率逐年增加，但其资产负债率却迅速上升，经营活动产生的净现金流量由正变负

《投资时报》研究员鲁公说

市场环境越来越复杂，使得行业洗牌时有发生。中国房地产市场是一个动荡的领域。根据中国人民法院公告网的数据，截至2020年5月22日，今年共有124家房地产公司申请破产，与2019年的数据相比，破产的房地产公司多达530家。也就是说，平均每天至少有一家房地产企业破产。

据业内人士分析，对于中小房地产企业来说，融资难和融资渠道缺乏是导致其经营困难甚至破产的主要原因。

《投资时报》的研究员注意到，港龙中国房地产(以下简称港龙房地产)是一家位于长江三角洲地区的知名房地产企业。作为中小企业，港龙地产也陷入融资渠道少、融资难的困境。

近年来，港龙地产的资产负债率持续上升，经营活动产生的现金流转为负值，业务始终难以走出长三角，对公司的经营和业绩收入造成了又一次打击。因此，在香港上市可能成为保持自身发展的重要途径。

资产负债率攀升至287%

根据招股说明书披露的信息，港龙地产于2007年8月在江苏常州成立，总部位于上海。它是一家位于长江三角洲地区的知名房地产开发商。港龙地产的主要业务是发展及出售主要用作住宅用途及相关配套设施的物业，包括商业单位、停车场及配套区域。

由于房地产公司的房地产开发项目在初始阶段需要大量的资金投入和支持，在这份招股说明书中，港龙地产表达了对资金的强烈渴望。在此次融资中，港龙地产计划将60%的资金用于土地收购成本和潜在开发项目，30%用于一些现有项目开发的建设成本，其余10%用于补充公司的营运资金。

虽然在2017年和2019年(以下简称报告期)，港龙地产的收入和毛利率逐年上升，分别为4.34亿元、16.6亿元、19.78亿元和21.9%、30.8%和42.7%。然而，投资时报的研究员注意到，近年来，随着公司规模的扩大，港龙地产的债务压力也在迅速上升。

报告期内，港龙地产资产负债率超过90%，并逐年上升，分别达到98.8%、122.1%和172.6%。截至2020年3月31日，港龙地产的资产负债比率已增至287%。

港龙地产2017年及2019年的物业销售收入、毛利及毛利率

数据来源:公司章程

港龙地产于2017年及2019年的主要财务比率

数据来源:公司章程

对此，业内分析师认为，港龙地产资产负债率的快速上升主要是由于公司规模的扩大造成的。如果你想降低负债率，你只能放慢公司的扩张速度。但是，无论是为了降低负债率而放慢扩张速度，还是继续加速扩张，让资产负债率上升，都很可能对港龙地产的经营收入产生不利影响。

净经营现金流为-68亿，融资成本较高

除了资产负债比率迅速上升外，港龙地产的造血能力也下降了。公司经营活动产生的净现金流量由正变负，并迅速下降。

报告期内，港龙地产经营活动的净现金流量分别为人民币7，600万元、-6.26亿元及-67.56亿元。2018年和2019年，其现金流量分别下降了923.68%和979.23%，自2018年以来，其经营活动产生的净现金流量由正变负。

港龙地产2017年及2019年综合现金流明细

数据来源:公司章程

在这方面，港龙地产在招股章程中解释，由于物业发展活动增加，发展中物业及已落成待售物业的资金增加约112.03亿元。由此可见，对于中小房地产企业来说，房地产项目的发展从起步阶段就迫切需要大量的资金投入支持。港龙地产显然显示出严重的资金短缺。如果公司不能及时提高造血能力，可能会对其业务拓展、项目开发和绩效收入产生严重影响。

港龙房地产2017年和2019年加权平均实际利率

数据来源:公司章程

此外，值得注意的是，在报告期内，港龙地产的加权平均实际利率持续上升，分别为6.3%、8.0%和8.8%，导致融资成本上升。

超过90%的项目位于长江三角洲地区

招股说明书显示，虽然港龙地产自成立以来已经成立，但其业务已扩展至长江三角洲地区的周边城市，包括江苏省的常熟和南通，以及浙江省的杭州、嘉兴和绍兴。然而，《投资时报》的研究员发现，目前港龙地产90%以上的业务仍集中在长三角地区，尤其是江苏省。

在本报告所述期间，共有53个项目，包括已完成的项目、正在进行的项目和未来的项目。其中，江苏省有42个项目。港龙地产土地储备总面积约为0.54亿元，江苏省土地储备建筑面积高达0.39亿平方米，占集团土地储备建筑总面积的71.8%。

港龙房地产按省份划分已开发房地产项目的建筑面积

数据来源:公司章程

此外，根据招股说明书的数据和资料，港龙地产的主要收入来自住宅物业的销售，分别占本报告期公司总收入的71.8%、92.0%和94.9%，呈逐年上升趋势。住宅物业销售的主力军是位于江苏省的项目。报告期内，港龙地产江苏省的收入分别高达3.11亿元、15.27亿元和18.77亿元，同比增长分别占公司总收入的71.66%、91.99%和94.89%。

港龙地产项目住宅物业销售收入

数据来源:公司章程

从公司的业务布局来看，近年来港龙地产的经营利润过度集中在少数几个领域。随着各城市的经济发展和政策变化，港龙地产过于集中的业务布局可能导致公司在业绩波动或突发风险时的抵御能力较弱，这无疑增加了其运营风险。

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