富力总裁之子张量控股，实地地产赴港IPO经营活动净现金流急坠

本篇文章767字，读完约2分钟

虽然外地房地产收入持续增长，但增速明显放缓，净资产负债率偏高。同时，公司经营活动的净现金流量逐年下降，报告期内分别为25.18亿元、6.63亿元和2.23亿元

《投资时报》研究员易欣说

房子关系到每个人的生活，但高房价也让大多数人泄气。与此同时，房地产公司也面临着住房市场降温的困境。随着内地房地产企业暂停a股ipo，房地产企业纷纷转向港股寻求上市。

近日，由R&F地产的独生子张量控股的大湾区专门开发智能住宅物业的综合性房地产开发商房地产开发有限公司(以下简称房地产)正式向香港证券交易所提交招股说明书，并正式对港股发起攻击。

本次首次公开募股，从实地资产中筹集的资金将用于建设广州常青藤、广州玫瑰国际、三亚海棠华硕和重庆永川玫瑰国际项目，以及偿还部分现有贷款和补充日常营运资金。

《投资时报》研究员查看了房地产招股说明书，注意到2017-2019年(以下简称报告期)，虽然公司收入持续增长，但增速明显放缓，净资产负债率远高于同行业公司，债务压力加大。同时，公司经营活动的净现金流量逐年下降。虽然毛利增加了，但净利率下降了。

净资产与负债比率高

菲尔德房地产成立于2006年。最初，广东中山只有一个建筑面积为302，600平方米的开发项目。经过多年的发展，截至2020年3月31日，房地产的触角已经延伸到粤港澳大湾区、长三角、京津冀、华中、中国西部和华北的核心城区。目前，它在中国14个省(直辖市)的25个城市拥有37个不同阶段的房地产项目。

在快速发展的过程中，房地产业取得了一些成绩。在中国房地产十大研究集团发布的2020年中国房地产企业百强名单中，该公司排名第70位。在韩毅智库发布的中国住宅企业综合实力200强中，该公司排名第77位。此外，在中国房地产指数系统发布的2019年销售额100亿元的中国房地产企业名单中，房地产销售额排名第92位。

近三年房地产行业收入明细

来源:现场房地产说明书

根据招股说明书数据，报告期内公司总收入为38.71亿元(人民币，下同)，分别为63.72亿元和83.24亿元，2018年和2019年同比分别增长64.61%和30.63%；同期，税前利润分别为4.15亿元、13.43亿元和17.06亿元，同比分别增长223.61%和27.03%。可以看出，近两年公司收入和税前利润的增长率都有所下降。

《投资时报》研究员查阅招股说明书发现，报告期内，房地产收入主要集中在房地产销售上。此外，一小部分收入来自机电安装和装修以及租赁收入。该公司还从设计咨询服务和建筑材料贸易中赚取收入。报告期内，房地产现场销售收入分别为36.23亿元、61.59亿元和81.56亿元，分别占当年总收入的93.6%、96.6%和98.0%。

值得注意的是，在收入持续增长的同时，房地产领域也保持着相当高的负债水平。根据招股说明书数据，报告期内，公司贷款总额(包括银行贷款和其他非银行贷款)分别为119.83亿元、117.71亿元和126.56亿元，净资产负债率分别为38.09倍、5.33倍和2.25倍。

近三年房地产主要财务比率

来源:现场房地产说明书

同时，根据招股说明书数据，报告期内房地产的现金及现金等价物分别为45.76亿元、42.16亿元和20.39亿元，计息银行及其他流动负债贷款分别为25.29亿元、43.47亿元和35.84亿元。可以看出，2018年和2019年，公司的现金和现金等价物不足以偿还短期债务。

虽然净资产负债率呈现明显下降趋势，但仍远高于同行业公司的平均水平。随着公司规模的不断扩大，后期可能还需要大量的额外债务。如果房地产不能产生足够的现金流来支付运营费用和债务，它将被迫采取其他策略，包括减少或推迟房地产项目的开发、出售资产、重组债务或再融资债务或寻求股权。即使战略得以实施，也可能对公司的经营业绩和财务状况产生不利影响。

净经营现金流逐年下降

根据招股说明书，房地产一直致力于为客户提供高品质的物业智能生活生态系统解决方案，通过集成先进技术、智能家具和电子产品，客户可以享受物业管理和生活中的集成智能解决方案。

报告期内，房地产结转建筑面积由2017年的469，800平方米增加至2018年的762，600平方米，2019年进一步增加至825，300平方米。2017年和2019年的结转平均售价分别为每平方米7711元、8077元和9882元。结转的建筑面积和平均销售价格的提高，对房地产现场毛利率的提高做出了重要贡献。

根据招股说明书中的数据，报告期内房地产毛利分别为8.47亿元、16.03亿元和25.70亿元。毛利率从2017年的21.9%上升至2019年的30.9%。毛利的持续增长主要是由于交付建筑面积的增加。

但值得注意的是，报告期内，房地产净利率分别为8.4%、13.3%和9.1%，整体净利率不高，2019年呈下降趋势。在招股说明书中，房地产解释说，报告期内净利率的波动主要是由于项目的交付进度。

截至2020年3月31日，现场房地产占用的土地储备为1016.93万平方米，包括:建筑面积55.44万平方米可出售或出租的已竣工物业；总规划建筑面积624.2万平方米的开发中物业；总规划建筑面积337.29万平方米，留作未来发展之用。

此外，《投资时报》研究员发现，报告期内，房地产经营活动的净现金流量分别为25.18亿元、6.63亿元和2.23亿元。可以看出，虽然经营活动的净现金流量为正，但逐年下降，降幅很大。正常情况下，经营活动产生的现金流越大，公司承担风险的能力越强。

在建设期之前和期间，房地产开发项目因征地和建设需要大量资本支出，在通过预售、出售、租赁或租赁产生净正现金流之前，房地产开发项目的建设可能需要一年以上时间。因此，现场房地产的现金流和经营业绩将受到项目开发时间和任何后续变化的影响。

房地产综合现金流量表概述

来源:现场房地产说明书

R&F总统的儿子张量持有100%的股份

房地产的历史可以追溯到2006年，当时控股股东张量在中国成立了一个房地产集团，从事房地产开发业务。在成立之初，张量和他的母亲廖东芬分别拥有房地产集团80%和20%的股权。自那时起，张量已完全控制集团，以进一步发展其业务。

张量最著名的身份可能是R&F地产联合董事长兼总裁张莉的独生子。然而，它不同于其母公司之处在于，它在其开发项目中引入了智能住宅和智能生活生态系统等概念，旨在为客户提供智能生活生态系统解决方案。

38岁的张量目前主要负责该领域的整体商业政策和战略规划以及房地产管理。它还控制着许多私营企业，并将它们分布在各个行业，包括物业管理、智能家电、景观工程、健康咨询和通信。根据招股说明书，上述领域的公司与房地产之间不存在实际或潜在的利益冲突，但值得注意的是，张量实际控制的一些企业与房地产存在关联交易。

同时，张量还在其他上市公司担任多个董事职位。2018年6月，他担任脑洞科技有限公司(2203.hk)的执行董事，该公司主要从事半导体业务；2017年12月，他担任传输娱乐有限公司(1326.hk)执行董事兼董事长，该公司主要从事娱乐业务；自2012年3月起，他一直担任主要从事建筑和煤矿开发的电力矿业资源有限公司(1277.hk)的执行董事兼董事长。如果该房地产在香港成功上市，它将成为另一家由张亮控制的港股上市公司。