房企境外发债3个月来首次反超境内 融资利率有望进一步下滑

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蔡联(北京记者李杰)据报道，在5月份破冰后的6月份第一周，已被冻结多日的房地产企业海外发债开始超过国内融资。

根据壳牌研究院的数据，从6月1日至6月7日，房企共发行了6只海外美元债券，募集资金约为15.1亿美元，占同期债券发行总规模的52.4%，这是连续12周被国内债券发行赶超后的首次。

“海外债券的发行取决于全球市场。目前，许多房地产公司都有美元债券的指标，但今年美元波动很大。现在债券投资者非常谨慎。预计海外债券的发行情况将在一两个月后好转。”阳光城市集团执行副总裁吴建斌告诉记者。？

“销售放缓带来的财务压力会越来越大。最近，住房企业增加了一些融资手段，并尽力筹集资金。在未来，无论成本如何，融资都将被完全吹灭，包括长期和短期债务以及国内外债务。”中原地产首席分析师张大伟说。

据壳牌研究院统计，2020年1月至5月，国内和海外住房企业债券融资总额约为5627亿元，预计年融资规模将超过2019年。

海外债券市场已经复苏

今年3月，房地产企业海外债券发行停滞不前。随着4月底海外美元债券市场震荡的缓解和美元债券到期的压力，住房企业海外债券发行逐渐恢复。

4月24日，时代中国(01233.hk)宣布计划发行2亿美元利率为6%的债券，标志着被冻结50多天的房地产企业发行的海外债券“解冻”。随后，郑融地产、碧桂园和利高集团也相继发行海外美元债券。

根据嘉里研究中心的研究报告，5月份95家典型房企融资总额为905.15亿元，同比下降6.9%；其中，境外债务融资127.8亿元，同比增长85.6%。

壳牌研究院高级分析师潘浩认为，在经济秩序恢复正常后，受疫情影响的海外债券市场将有更大的空发债空间。

尽管海外发债有所回升，但5月份住房企业海外融资规模仍处于18个月来的低位。根据壳牌研究院的统计，从债券发行结构分析，海外债券的比例在5月份有所上升，但仍低于2019年同期。今年1-5月，海外债券比重同比下降11个百分点。

“海外债券的发行很重要，要看债权人投资者的态度。像美国和欧洲这样的投资者受疫情影响很大。在美国股市的最后一波冲击之后，许多人亏损了，所以他们仍在等待机会。这与融资成本关系不大。”吴建斌指出。

住房企业加快融资步伐

根据嘉里和韩毅发布的2020年1-5月销售业绩排名数据，房地产百强企业销售额达到32167亿元，同比下降7.8%；股本总额为26882亿元，同比下降9.5%。

许多接受采访的业内人士认为，由于疫情的影响，今年前五个月房地产企业销售放缓，现金流受阻，导致债务偿还压力加大。

“住房企业的融资环境已经放松。现在经济压力比较大，对房企的融资不如去年严格。虽然政策没有放松，但在执行和操作上有所松动。”一家上市房地产公司的高管告诉记者。

在这种情况下，房企加快了融资步伐。壳牌数据显示，今年5月，国内和海外住房企业债券融资总额约为617亿元，同比增长31%。

“从近期房企的发债成本来看，融资成本有明显提高。我们认为，随着内部和外部流动性的放松，住房企业可能迎来近年来最宽松的融资时间窗口。”银河证券房地产行业分析师潘蔚说。

5月25日，央行、保监会等六部门联合下发《关于进一步规范信贷融资收费，降低企业融资综合成本，进一步降低企业融资成本的通知》。

根据壳牌研究院的报告，在相对宽松的融资环境下，整体票面利率呈下降趋势。其中，5月份国内债券“5%-7%”票面利率上升14个百分点，成为票面利率的主要区间。

与此同时，一些房地产企业最近计划降低已发行债券的票面利率。其中，万科计划下调5年期“17万1”公司债券的票面利率。在期限的第三年年末，期限调整后两年的票面利率为1.90%；华夏幸福计划将24.75亿元人民币的“18华夏03”利率从7.15%下调至4.4%。

chansons Capital执行董事沈梦对记者表示:“目前，监管部门明显放松了再融资限制，这为企业发行债券创造了更有利的条件。一些公司有能力降低回报率，因为用同等甚至更低成本的融资来取代这些债务很容易。”

融资成本的分化加剧了

“目前，在疫情的影响下，央行释放了更多的流动性，住房企业的融资环境有所改善，但融资成本已明显分化。”中国企业资本联盟副主席白文喜告诉记者。

他进一步表示，龙头企业的融资条件有了很大改善，但中小企业的资金紧张和融资困难没有得到明显改善，迫使许多中小企业到海外上市发行债券。

“龙头企业基本上都是上市公司，可以通过上市公司平台进行扩张，对银行信贷的依赖程度较低，但非上市房地产企业很难有更多的融资方式。”沈梦说。

一位房地产上市企业的财务负责人指出，目前发行债券的利率主要取决于评级，评级高的房地产企业在融资利率方面肯定有一些优势。对于中小房企来说，融资一直比较困难，成本也比较高。

对于市场前景，白文喜表示，“如果整体经济快速复苏，地方财政收入对房地产业的依赖度将下降，住房企业的融资环境将很快收紧；如果整体经济复苏缓慢，地方财政收入对房地产业的依赖程度将难以下降，住房企业相对宽松的融资环境可能会持续。”