深圳福田学位房风波调查：被降级小区苦等转机 “公寓”就近入学或成历史

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蔡联(深圳记者杨依依)报道备受关注的深圳福田学位房风波仍在继续发酵。6月10日上午，记者在福田区财富广场门口看到，几名业主手里拿着印有“同一产权，同一权利”和“学校门口附近”的a4纸，走了三步。

在这些业主权益保护的背后，一些原本属于深圳中学南校区(以下简称“深圳中学南校区”)的社区突然被降为三等学位，入学分数下降了10分，这意味着今年入学的业主的子女将不会获得深圳中学南学位。包括安华小区、杭钢富春大厦、中国有色金属大厦、泰然宿舍、财富广场、阳光高尔夫大厦、英龙会展大厦等，他们都卷入了这场争论。

相关部门认定的关键是，这些社区的土地性质不包括“住宅”。随着学位不足的凸显，70年来因历史问题导致的产权“公寓化”成为舆论焦点，深圳福田可能面临更大范围的学位调整。然而，学位的丧失会带来房产价值缩水的担忧。一些二手房经纪人告诉采莲新闻社，深圳-高南度房的风暴已经使类似地区的买家持明显的观望态度。

多单元格未重新提交材料

截至发稿时，财富广场只有一户居民重新提交了申请材料，而杭州钢铁股份有限公司富春大厦和阳光高尔夫大厦则没有人提交申请材料，业主们仍在等待最后的转机。

“我真的不知道这会儿会发生什么。也许我们的孩子会被转到其他学校。最糟糕的结果是我们没有写报告，我们没有给转移注意力的机会，最后我们没有读这本书。”财富广场的一位业主说。

此时距福田区公立小学一年级新生注册审核截止日期仅7天，距初中一年级新生注册审核截止日期仅20天，入学问题迫在眉睫。

相关部门是否有进一步的沟通安排？我们应该同时界定土地和住房的性质吗？哪个部门是正确的定义？蔡联曾多次就此事致电深圳市规划和自然资源局福田区教育局和福田管理局，但在发布前未得到回复。

“6月9日晚，我们有邻居到土地局提交资料，要求得到答复，以证明该住宅物业的产权和土地属性。我们还没有收到答复。”杭钢富春大厦的一位业主告诉记者。

“考虑到整体规则的调整对行政相对人有重大影响，应充分听取行政相对人的意见，必要时组织听证，并考虑是否设定过渡期，最大限度地保护行政相对人的合理信赖利益。受此影响的学生和家长可以通过行政上诉等法律渠道，努力妥善解决问题。”广东呈贡律师事务所的程廷刚律师告诉记者。

一位不愿透露姓名的深圳律师指出:“行政复议的结果通常在30天之内，没有更快的法律渠道。复议的对象是深圳市教育局。如果你直接起诉，那是福田区教育局。目前，期限尚未到，直接起诉的条件还不成熟。”

历史遗留的“特殊房地产”

根据福田区教育局香米湖街道办事处与社区业主代表6月4日的沟通结果，得分较低的社区被认定为“特殊物业”。他们的共同点是产权是70年，但土地的性质不是“住宅”。例如，财富广场旧房产证的土地用途为“商住混合用地”，2016年后将改为“单身公寓”；阳光高尔夫大厦为商业、办公、单身公寓，杭钢富春大厦为商住混合用地，2004年后泰然公寓改为工业用地。

“这些社区的‘公寓’和目前的‘商务公寓’都不是一类产品。”深圳空壳公司的一位高层告诉记者。

根据深圳乐友佳的统计，被降级的小区既不是住宅小区，也不是既有住宅小区、商务小区和服务小区；一般为综合用地或商业用地上的商业公寓，产权年限为50年或40年；商业用地上的公寓或商业公寓，产权年限为40年。

记者查询了深圳市房地产交易中心和米德兰地产的数据，发现深圳“商务公寓”的成交量统计最早只能追溯到2006年。然而，该小区建于1990年至2005年，成为一个模糊地带。根据深圳乐友佳的数据，深圳还有大约40个社区，涉及10多万人。

“深圳作为一个外向型城市，在早期为来深圳进行短期风险投资的商务旅客提供公寓产品。过去，这些公寓是在住宅用地和商业用地上，但最初的数量相对较少，并不关心。后来，由于对住房的需求越来越大，但住宅用地的供应量很少，因此规定所有公寓都必须建在商业用地上，有些类型的房子不允许称为公寓。”广东省住房政策研究中心研究员李告诉记者。

“自2006年以来，深圳售出的11万套公寓的性质没有问题。当买家购买它时，他们不会认为它会有学位。”深圳房地产评论员朱洛基(音译)认为，“近40个有历史问题的社区只被称为不同的社区，但它们实际上是房屋。”如果你想降低分数，你必须首先解释为什么它是一个公寓。”

“一般来说，如果学位问题主要满足三个居住条件，即居住用地+居住用途+实际居住，但现在教育局要舔‘土地性质’这个词，会有更多的争议。”深圳乐友的一位知情人士表示:“在杭州等其他城市，住房和公寓享受同样的准入待遇，广州也实行同样的租售权。”

中原地产首席分析师张大伟告诉记者，“中国政府现在有学位只是为了看它是否是70年的产权，而没有别的吗？”

5月29日，北京三帆中学附属小学发布了2020年录取通知书。今年的入口范围增加了两栋新建筑——华尊大厦和华龙大厦。据媒体报道，这两栋楼是具有70年产权和商品房属性的办公楼。

“公寓”被降级或广泛实施

据了解，6月4日香米湖街道办事处、福田区教育局和社区业主代表的三方讨论也透露了一个重要信息:这次确定的积分政策是针对福田区的。

“在深圳买一套普通的房子，你不能拿着学位跑了。如果你买一套“单身公寓”，如果你有足够的学位，你会很安全，但一旦学位紧张，像深圳这样的事件可能会再次发生。”上述深圳乐友内部人士表示。

截至记者发稿时，许多社区，如世嘉公寓和现代之窗，正因为同样的问题从相关部门寻求明确的答案。

“如果我们不能从根本上解决学位短缺的问题，那么家长们如何争取学位只是为了与其他家长竞争。”深圳一位房地产业内人士表示。

只有41年历史的深圳，已经进入了一个公共学位供不应求的时期。根据深圳市教育局发布的数据，2019年，深圳有78，300人申请高中入学考试，35，531人被公立普通高中录取。计算出的入院率为45%，与2018年的47%相比进一步降低。与此同时，2020年，教育部门计算的深圳小一学位差距在2018年达到49，500。

“以前，各个地区的公学学位都很紧张，福田和龙华最为严重。今年，私立学校的学位开始有点紧张。福田区的许多学校正在扩建，新学校正在建设中，但这仍需要时间。”福田区梅林区一所公立小学的老师告诉记者:“我觉得我还得在深圳买房子，很难进入第三和第四类学校。”

学位的取消往往伴随着财产价值的下降。一位德友商店的代理人说:“现在没有人敢在学位被降级的社区里买房了。”一家连锁店经纪人也透露，“福田八卦岭区的学位房和深圳的相似。”最近，买家的观望情绪非常明显。”

然而，该小区的上市价格尚未出现“大跳水”。记者通过查询壳牌应用、中原地产网站和乐友佳网站了解到，杭州钢铁股份有限公司财富广场和富春大厦的上市价格仍与以前持平。例如，财富广场的主流房屋上市价格仍在12万元/平方米左右，但壳牌的应用程序显示，财富广场的大多数房屋近30天没有记录。