格力地产净负债率攀升至218.05%十年5次分红未分配利润超40亿

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截至2019年6月末，格力地产的计息负债增加至198.03亿元，净负债率高达218.05%。《投资时报》研究员孟楠

又是一年的分红季节，也是珠海两家格力上市公司的股东感受冰与火的季节。

在2017年的非分红事件导致市值蒸发超过270亿元后，格力电器(000651.sz)在2018年通过两次现金分红向股东派发了126.33亿元的红利。

相比之下，格力电器董事长董明珠形容格力地产(600185.sh)损害了品牌，让投资者在分红方面感到一种不正常的吝啬感。

根据wind数据，截至2019年6月底，自2009年9月1日a股正式落地以来，格力地产10年内仅分红5次，净利润总计51.36亿元，现金分红总计10.06亿元，分红率为19.59%。期末未分配利润达到45.33亿元。

自23年前上市以来，格力电器已经支付了21次股息，总现金股息为544.25亿元，股息率是格力地产的两倍。

与格力电气每年的现金分红随回国净利润的增加而增加不同，格力地产的分红策略与净利润无关。

风数据显示，格力地产五次现金分红对应的会计年度分别为2012年、2013年、2015年、2016年和2017年，现金分红分别为1.15亿元、1.15亿元、1.15亿元、4100万元和6.18亿元。同期，归属于母亲的净利润分别为3.21亿元、3.53亿元和6.18亿元

需要注意的是，格力地产2015年的净利润高峰是通过削减格力电器8.16亿元实现的，但当年的现金分红总额仅为1.15亿元，分红率仅为8.39%。该公司直到2017年才实现历史上最高的现金股息，股息率为98.99%。这也意味着，如果投资者计划在2015年分享高额股息，他们将不得不等待两年。

然而，格力地产的历史股价走势也不及房地产行业指数的走势。

风能数据显示，格力地产上市10年来市值累计增幅仅为50.95%，比同期风能地产指数增幅低5个百分点，复合年增长率仅为4.14%左右。

截至2019年8月23日，在实施四次股份回购和上半年业绩快速增长的支撑下，格力地产全年上涨22.72%，超过行业指数7个百分点，但当日收盘价4.97元/股仍较52周高点下跌24.35%。

至于非正常分红的原因，如何规划未来远高于经营成本的未分配利润，如何缓解盈利能力下降的趋势，如何改善净负债率高于200%的问题，以及证监会对瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)的调查如何影响公司，《投资时报》研究员近日向格力地产秘书长办公室发出了采访提纲，但截至发表之日，他并未收到对方的回复。

整体盈利能力下降

虽然分红计划不规则，但近五年格力地产净利润增速呈现出有规律的波动趋势。

根据风能数据，从2013年到2018年，格力地产的净利润增长率分别为9.77%、-11.23%、337.72%、-56.18%、3.94%和-17.89%。根据这一规则，公司2019年的年度业绩将很有可能增长。

事实上，为了告别过去偏离房地产行业高速增长的低迷表现，格力地产今年上半年的辉煌表现为全年增长奠定了基础。

2019年半年度报告显示，格力地产本期实现营业收入26.69亿元，同比增长124.42%；归属于母亲的净利润为4.08亿元，同比增长34.48%；扣除非经常性损益后，归属于母亲的净利润为3.98亿元，同比增长37.95%。

值得注意的是，该公司的收入和利润远高于行业平均增长率，并没有实现同样比例的增长。一方面，格力地产房地产业务的盈利能力下降；另一方面，收入增幅最大的代理建筑业务降低了公司的整体毛利率。

半年度报告显示，格力地产目前房地产板块实现营业收入12.55亿元，同比增长16.69%，毛利率下降6.48个百分点，至39.09%；代理建筑业务实现营业收入12.88亿元，超过房地产行业成为格力地产的第一大主营业务，但该行业17.56%的毛利率也导致公司整体毛利率同比仅下降40%，至27.84%。去年同期，该业务未被列为主营业务，但被列为其他业务合并，收入为人民币9500万元。

财务报告发布后，代理建设业务独立出现，格力地产其他主营业务盈利能力也呈下降趋势。报告期内，格力地产实现其他主营业务收入1.12亿元，毛利率由去年底的38.63%下降22.23个百分点至16.40%。

据公开信息，2014年格力地产启动内部结构调整和产业升级，提出了房地产、港口经济产业、海洋经济产业、现代服务业和现代金融业的3+2集团化产业布局，以及基于珠海和区域布局的战略。其中，现代金融服务包括互联网金融、小额贷款、商业保理、金融租赁等服务模式是公司业务的核心，与其他四大板块相连。

然而，互联网金融业务的状况不容乐观，它已成为现代金融业的一大拖累。

根据珠海空海金融服务有限公司(以下简称空海金融)官方网站披露的数据，截至2019年8月25日，自2015年3月11日p2p平台投入运行以来，累计贷款金额为12.34亿元，交易1805笔，借款人66人。其中，当期贷款余额为39.23万元，有6笔贷款余额和6名借款人。

《投资时报》的研究员注意到，与空海金融成立一周年的交易总额5.46亿元相比，该平台的业绩自2016年以来一直处于亏损状态。

根据空海金融官方网站披露的瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)审计的财务报告数据，该平台2017年和2018年分别实现收入486.76万元和368.81万元；同期净利润分别为-100万元和-69.76万元。

净负债率攀升至218.05%

近日，格力地产发表声明称，公司具有良好的偿付能力，资产负债率处于a股上市房地产企业的中等水平；今年要偿还的债务是6亿元，公司有足够的储备和发展能力。

格力地产半年度报告显示，公司总负债从上年末的214.64亿元增加到232.37亿元；本期期末资产负债率从去年年末的72.43%上升到74.45%。

其中，格力地产一年内到期的长期贷款比上年末增加3.84亿元，达到15.74亿元；一年内到期的债券比上年末减少200万元，至3975.94万元。由于住房抵押贷款和担保贷款增加23.65亿元，公司长期贷款同比增长15.52%，达到88.04亿元。

负债总额的增加也使得公司的计息负债逐年增加。

根据2016年、2017年、2018年和2019年3月底的数据，格力地产的计息负债分别为137.38亿元、161.37亿元、185.32亿元和194.62亿元，反映了房地产企业的实际偿付能力。净负债率分别为127.79%、170.40%、200.75%和

截至2019年6月底，格力地产上述两项数据分别攀升至198.03亿元和218.05%，其最新净负债率远远超过2019年半年度报告中公布的38家a股房地产企业平均净负债率122.56%。

虽然今年上半年公司的房地产协议销售额较去年同期大幅增长至31.367亿元，但同期仅10.43亿元的预售金额，在剔除预售账户或合同负债(不考虑流动性差的资产)后，并不能大幅提高房地产企业的实际资产负债率。

风能数据显示，截至2019年6月底，格力地产不含预售账户的资产负债率为73.55%，仅比同期低0.9个百分点。

让我们比较一下。

以法华有限公司(600325.sh)和万科(000002.sz)为例，前者是格力地产在珠海的一家房地产公司，后者是房地产行业财务指标健康的标杆公司之一。截至2019年6月底，其资产负债率分别为82.82%和85.26%。前者的当期预收款为508.25亿元，而后者的合同负债为5666.39亿元。