美好置业转型阵痛凸显：净利润连降 管理费用大增64%

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随着转型的不断深入，美丽家园的负债总额从2017年的97.41亿元增加到2019年的202.78亿元，而回报母亲的净利润从6.64亿元减少到6700万元

《投资时报》研究员王

近日，美豪房地产集团有限公司(以下简称美豪房地产有限公司，000667.sz)终于发布了曾经延期的2019年度报告。

根据年报，公司2019年实现收入36.59亿元，同比增长45.19%；归属于母亲的净利润为人民币6700万元，同比下降73.12%。净资产的加权回报率只有0.94%。

《投资时报》的研究员注意到，在过去的三年里，美丽地产从一个传统的房地产企业向一个预制建筑的整体解决方案服务提供商进行了深刻的转型，业绩一直不佳，回母净利润连续三年下降。

受COVID-19肺炎疫情影响，2020年第一季度，好居实现收入6700万元，同比下降38.91%；归属于母亲的净利润为9100万元，同比增长27.04%。

据业内人士称，房地产业务萎缩和预制建筑前期投资回报期过长是漂亮购房者表现下滑的主要因素。

截至2020年6月15日，美豪地产以每股2.79元收盘，较历史高点下跌72%。

美豪地产近五年股价走势(元/股)

数据来源:风

回到母亲身边的净利润持续下降

美豪房地产，原名名人房地产，一直从事房地产开发业务。自2014年起，公司实际控制人刘就提出要对房地产进行改造，并涉足预制建筑，从而将其更名为更好的居者有其屋，旨在让生活更美好。

2017年和2019年，美丽地产分别实现营业收入44.38亿元、25.2亿元和36.59亿元，同比分别增长14.72%、43.21%和45.19%；归属于母亲的净利润分别为6.64亿元、2.49亿元和6700万元，同比分别增长-0.54%、-62.55%和-73.12%。

美豪地产近三年的收入及增长率(亿元)

数据来源:风

美豪地产近三年净利润及增长率(亿元)

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从上述数据来看，在经历了一段时间的下滑后，好又多的收入在2019年出现了反弹，而返校节的净利润却持续下降。

事实上，《投资时报》的研究人员注意到，自2017年以来，美豪地产已不再将房地产业务视为主要投资领域，而是将其所有资源都投向了装配式建筑业务。

这一点也可以从其土地储备中看出。根据年度报告，好景地产的土地储备在2016年为258.13万平方米，但在2019年已降至118.91万平方米。2019年，公司仅新增两个项目:红湖新滩项目和临安区天目山医药港(津南新城区)。

虽然美豪地产近年来一直专注于预制建筑业务，而忽略了房地产业务，但支持其2019年收入增长的却是房地产业务。

根据年报，报告期内，美豪地产实现销售合同价值67.38亿元，销售面积58.15万平方米。尽管比2018年有所下降，但仍占其当前收入的80%以上。

另一方面，已经发展多年的美豪地产的集合建设业务，2019年的合同价值约为38.97亿元(首次公布，主要是epc项目)，低于前者。

与此同时，美豪地产的组装式业务也首次创收。报告期内收入为2.67亿元，占总收入的7.3%，但该业务的运营成本高达2.7亿元，亏损0.3亿元。

不难发现，虽然美豪地产大力发展预制建筑，但预制业务在业绩规模和利润方面却未能带来可观的回报。

此外，随着预制建筑业务的不断投入，美豪地产2019年的管理成本高达6.51亿元，同比增长63.98%，远远高于当期销售费用和财务费用之和(此金额为3.17亿元)，成为其利润下降的主要原因之一。

高负债比率

事实上，美豪地产在大力发展预制建筑业务的同时，其财务状况明显吃紧。

年报显示，2017年和2019年，美丽置业的负债总额分别为97.41亿元、153.04亿元和202.78亿元，同比分别增长14.01%、57.11%和32.50%；相应的资产负债率分别为56.49%、66.26%和73.68%。

同时，2017年和2019年，好家园投资活动的现金流量分别为-2.92亿元，-10.28亿元和-15.87亿元。

值得一提的是，即使在2018年，美豪地产以19.53亿元现金处置其子公司时，其投资现金流量仍为负值，显示出装配业务投资对公司现金流量的压力。

据业内人士称，预制房屋的前期投资有很长一段时间的大规模回报，短期内很难改善好的自置居所的财务压力。

《投资时报》的研究员注意到，在年报发布的同时，好房地产也发布了贷款公告。

根据公告，为确保公司业务发展，2020年，美豪房地产拟向控股股东美豪企业管理集团有限公司(以下简称美豪集团)及其关联方借款不超过5亿元，并支付不超过11%的年度资金占用费用于项目开发和补充营运资金。

随着房地产调控周期的变化，美丽的居者有其屋是否会在转型的道路上迎来广阔的发展前景仍然值得观察。

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