合景泰富分拆旗下物业赴港上市 经营现金流持续恶化

本篇文章2554字，读完约6分钟

蔡联(中新网记者李杰)据报道，HKEx近日披露，合景泰富(01813.hk)旗下物业公司合景友豪集团控股有限公司(以下简称“合景友豪”)提交了ipo招股说明书。

根据《傅锐研究报告》，分拆预计将在今年年底前完成。根据和晶友豪分拆的初步文件，估计物业管理业务的合理市值为120亿港元。

“推动河静友豪上市的背后，是对河静泰富规模扩张的资本需求的渴望。自2016年以来，合景泰富的经营现金流连续多年为负，资本压力相当大。在向2020年1000亿元目标冲刺的关键时刻，合景友豪的上市在一定程度上支持了合景泰富的发展。”一家知名研究机构的高级主管告诉金融协会记者。

和晶友豪严重依赖母公司

早在今年3月的业绩会议上，合景泰富管理层就披露了该物业公司的分拆计划。仅仅三个月后，和晶友豪就向HKEx发起了ipo冲刺。

招股说明书显示，2017年至2019年，合晶优活的收入分别为4.63亿元、6.59亿元和11.25亿元，复合增长率为55.8%；净利润分别为4400万元、7900万元和1.85亿元，复合增长率为104.7%。

合景友豪提供住宅和商业物业管理服务。截至2019年底，公司共管理106处住宅物业，总建筑面积1830万平方米；承包和管理158处住宅物业，总承包建筑面积2940万平方米。管理30个商业物业，总建筑面积330万平方米；承包和管理33处商业地产，总承包建筑面积450万平方米。

公司主要根据合同制的收入模式从物业管理服务中产生收入。于2017年、2018年及2019年，合景友豪在合约制下管理的17、13及14处住宅及商业物业分别出现约1000万元、850万元及780万元的亏损。

2017 -2019年，上述亏损物业的总收入分别为6900万元、5500万元和4500万元，分别占同期总收入的14.9%、8.4%和4.0%。

“我们的盈利能力取决于我们在提供物业管理服务时控制成本的能力。如果我们不能增加物业管理费用，以完全抵销我们所招致的物业管理费用，我们会设法减低成本，减少损失。”何晶有火说。

根据招股说明书，在2017年、2018年和2019年，合晶优活的人工成本分别占总销售成本的55.9%、54.1%和56.3%。同期，分包成本分别占销售总成本的13.7%、16.5%和17.1%。

“为了保持和提高利润率，我们必须控制和降低人工成本和其他运营成本。”何晶有活在招股说明书中说。

此外，与其他开发商拥有的物业公司相比，河静友豪过于依赖其母公司，其大部分物业管理收入来自河静泰富。于2017年、2018年及2019年，合景泰富开发的物业分别占合景友豪物业管理服务收入的100%、100%及91.8%。

“我们管理所有由和景泰富集团独立开发的物业，我们的业务规模随着和景泰富集团的扩张而扩大。如果合景泰富集团发展不利，严重影响其房地产开发工作，我们将失去商机。”何晶有火说。

然而，和晶友豪计划逐步将物业管理服务的覆盖范围扩大到由第三方开发的物业。根据招股说明书，其管理第三方房地产开发商开发的住宅物业的物业管理服务收入从2017年的0元增加到2019年的约4200万元。

运营现金流多年来一直为负

在推动香港房地产行业上市的同时，和晶泰富也计划在今年加入这个1000亿英镑的俱乐部。

今年，房企下调了年度销售预测，合景泰富成为少数几个将销售增长率定在20%的企业之一。2019年，合肥京泰富预售总额为861亿元。如果按20%的增长率计算，公司今年的销售目标是1033亿元。

2020年前五个月，合景泰富累计实现合同销售额287.03亿元，仅约为年度目标的27.8%。它能否如期冲进1000亿美元的阵营仍是个疑问。

「低目标完成率主要受疫情等因素影响。要完成1000亿元的销售目标，必须加快推进，在销售方面下功夫。”上述知名研究机构的高管告诉记者。

标准普尔此前发布的报告指出，疫情正在影响整个建筑业的发展速度。如果和景泰富的交付进度跟不上计划，或已完成物业的销售慢于预期，公司的收入可能低于标准普尔的预测；同时，由于一、二线城市仍受限价令影响，也可能对合肥京台的利润和去杠杆化计划产生影响。

标准普尔认为，由于收入确认的进一步下降或积极的土地收购，合肥京泰富的杠杆率在未来12个月内可能不会显著提高。

自2016年采取更积极的土地收购策略以来，合景泰富不断增加土地投资，债务也在增加。2019年，该公司的负债率为75.4%，较2018年的66.4%上升了约13.55%。调整后的债务从2018年的820亿元增加到2019年的1040亿元。

值得一提的是，在加速扩张和规模化的同时，合肥京泰富的净现金流已经连续四年为负。从2016年到2019年，公司经营活动的净现金流量分别为-28.13亿元，-94.69亿元，-22.72亿元和-42.76亿元。

对此，合肥京泰富董事长兼执行董事孔建民在今年的股东大会上表示，在现金流管理方面，今年的总体目标是回归正数。因此，在库存周转方面，在过去的两年里，无论是华东还是珠三角，公司都在不断提高周转速度，而今年，由于疫情的影响，周转速度甚至比以前还要快。

业内人士指出，扩张期业务活动的现金流持续为负，这比不断上升的负债率更值得关注。？？“经营现金流为负反映了报告期内扩张速度过快或对外投资支出规模较大，而经营活动取得的现金收入小于支出规模，这也可能反映了企业经营的某些方面存在不足。如果市场处于波动期或外部融资受阻，企业的现金流量将无法恢复正常，内部和外部安排会出现差异，可能会影响公司的整体财务安全。”一家投资公司的高级主管曾经告诉金融协会记者。

“对于一家公司来说，经营现金流非常重要，通常比净利润更能反映公司的经营业绩。”一家上市房地产公司的财务总监告诉记者，虽然投资者会关心净利润指标，但公司老板最关心的是银行存款数据，即真实的经营现金流。

标准普尔认为，合肥京泰富的最终目标是提高其销售排名和市场份额，这可能会继续推动强劲的土地补充需求，并对其杠杆率造成压力。

数据显示，截至2019年底，合景泰富的股权建筑面积约为1701万平方米，可销售价值为5100亿元，其中重点土地储备位于大湾区和长江三角洲核心城市，占公司可销售资源的67%。